Современный этап развития рынка недвижимости

2008 год стал  одним из самых сложных для  рынка недвижимости за всю  историю современной России. Мировой  финансовый кризис больно ударил  по всем фронтам – снизились  темпы строительства, упал уровень  покупательской активности, банки  фактически перестали выдавать  ипотечные кредиты. Ипотека остается недоступной для большинства граждан России, а ставки по кредитам вряд ли можно назвать адекватными. Свертывание ипотеки началась в России еще в третьем квартале 2007 года. Банки РФ в январе-сентябре 2009 года предоставили физическим лицам жилищные ипотечные кредиты на 91,5 млрд. руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 года, когда заемщикам было предоставлено 537,5 млрд. руб., констатирует ЦБ РФ. В 2008 году в среднем за месяц выдавалось 29 тыс. кредитов. По прогнозам ЦБ РФ, объем рынка ипотеки в стране в 2009 году не превысит 130 млрд. руб. Всего, по данным Минрегиона РФ, в 2008 году в России выдано ипотечных кредитов на 630 млрд. руб. Совокупная задолженность по ипотеке, составлявшая на начало года 1,057 трлн. руб., по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. руб. В настоящее время в РФ, по данным АРИЖК, насчитывается около 60 тыс. проблемных кредитов в сфере ипотеки на общую сумму около 90 млрд. руб.

Важным в 2009 году было само поведение рынка в условиях кризиса. Глобальных сделок и проектов, которыми пестрили СМИ в докризисный  период, больше нет, а сам кризис, как и в прошлом году, остается важнейшим событием. В 2009 году во всех сегментах рынка цены падали, а  спрос сжимался. Несмотря на это, рынок располагал большим заделом и в течение года объем ввода жилья и коммерческой недвижимости оставался на относительно высоком уровне. Осенью 2009 г. эксперты отметили всплеск активности: цены стабилизировались, спрос увеличился, появились реальные сделки. Осенью 2009 г. ситуация улучшилась, ставки немного снизились, но они все еще недоступны для подавляющего большинства заемщиков. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам по итогам ноября 2009 г. составила 18,06%, по сравнению с январем снижение среднерыночной ставки по рублевым кредитам составило 0,16 . По данным ЦБ РФ за девять месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%.

Правительство РФ принимает активные меры по реструктуризации кредитов и поддержке ипотеки. Господдержка осуществляется через предоставление дополнительных средств Агентству  по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Средства специальной программы  в размере 40 млрд. руб. (кредит Внешэкономбанка  – «ИФ-Недвижимость») будет направлен  на предоставление целевых займов банкам в течение 2009–2010 годов, а может  быть, еще и 2012 года. Наблюдательный совет ВЭБ готов использовать пенсионные средства на поддержку ипотеки, а это около 100 млрд. руб. В рамках поддержки граждан, ранее получивших ипотечный кредит, в 2009 году предоставлена  возможность досрочно использовать «материнский капитал» для полного  или частичного погашения кредита  – это сделали уже 80 тыс. семей. По прогнозам чиновников, объем рынка  ипотечного кредитования в России в 2011–2012 годах выйдет на уровень 2007 года. В кризис активно проводились  слияния и поглощения, объем которых, по прогнозам экспертов, должен увеличиться  в 2010 году. В 2009 году на рынке преобладали  безденежные сделки, то есть инвесторы  получали доли в компаниях или  проектах при условии погашения  или реструктуризации долгов девелопера или при условии достройки объектов. Наиболее заметно идет передел рынка офисной недвижимости. В этом сегменте в 2009 году произошло несколько знаковых сделок. В сфере торговой недвижимости идет перераспределение на уровне акционерного капитала и долей в компании. Этот процесс происходит завуалировано – собственники стараются перераспределять доли в объектах на стадии акционерного капитала. Государство является основным игроком на рынке недвижимости. Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (Фонд РЖС) призван стимулировать объем предложения на рынке жилья России. Так, планируется, что не менее 30% жилья в России с 2012 года будет построено на землях, вовлеченных в оборот фондом. Доля жилой недвижимости в РФ, возводящейся на землях фонда, уже в 2010 году  до стигла10%, а в 2011 году должна достичь  – 20%.

В 2010 году Фонд РЖС  уже провел пять земельных аукционов  по продаже земельных участков в  различных регионах РФ. На участках, отведенных для строительства, может  быть построено 1 млн. 100 тыс. кв. метров жилья. Стратегическим приоритетом  фонда является создание условий  для строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного. Планируется увеличение к 2020 году объема ежегодного ввода жилья в России до 140 – 150 млн. кв. метров. В 2012–2014 годах фонд собирается перейти от «оптимизационной» к «инвестиционной» координации земельных участков, и заняться финансированием строительства электрических сетей, центров питания, а также линейных и нелинейных объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, в рамках своей деятельности фонд будет содействовать доступу застройщиков к финансовым ресурсам. В частности, он будет предоставлять гарантию (оферту) на покупку у девелоперов определенного объема жилья по цене не выше «централизованно устанавливаемой цены жилья экономического класса по данному региону». Таким образом, фонд будет гарантировать застройщикам выкуп не реализованных на открытом рынке квартир.

Итак, характеризуя современное состояние российского  рынка недвижимости, следует отметить, что  недвижимость рассматривается  на данном этапе  как объект инвестиционной деятельности, как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду. Следовательно, можно сделать следующие выводы: Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку  недвижимость – важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих, рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать, или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные  в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный  участок через некоторое время  можно продать по более высокой  цене или сдавать в аренду и  иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться.