Современный этап развития рынка недвижимости

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Российский государственный университет нефти  и газа им. И.М.Губкина» 
 
 

Реферат

на тему: « Современный этап развития рынка недвижимости» 
 
 
 

Выполнила: Инджикова Т,

студент гр.ЭУ-09-1

Проверила: Максимова Е.В.,

доцент  кафедры экономической теории  
 
 

Москва

2011 г.

На  современном  этапе развития России недвижимость-то немногое, что в долгосрочной перспективе  обладает высокой ценностью. Цена этого ресурсанамного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.

     На  сегодняшний день рынок недвижимости в России расположился на такой ступени  своего развития, которая способствует его перспективному расширению. При  этом стоит отметить тот факт, что  такой рынок недвижимости России, который мы видим сегодня начал  формироваться еще в начале девяностых годов. А точнее с появлением тогда  Закона о приватизации государственных  и муниципальных предприятий. Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду. Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов – участников рынка недвижимости.

Период  развития недвижимости 1995-1998 г. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

     Начинает  развиваться новая законодательная  база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие  правила игры. Желающих инвестировать  в строительство немного —  эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде  недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка  так называемых избранных — преуспевающих  за счет нажитых доходов новых  русских. Если кто и может позволить  себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все  самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет. Появилось понятие элитной недвижимости.

События 1998 года несколько приостановили  начавшееся поступательное движение к  формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских  предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить  свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя  оказывают влияние преимущественно  внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное  с кризисом доверия к рынку  и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать  минусовой. Все рынки, в том числе  и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

      Рынок недвижимости прошёл этапы количественного  роста и качественного совершенствования. Кризис 1998 года сбалансировал спрос  и предложение на более низком ценовом уровне, выявил ряд структурных  диспропорций        (например, перепроизводство офисной недвижимости ) , заставил сделать шаг назад, чтобы далее подняться на новый виток развития.

      Во  втором полугодии 1999 г. (с конца лета) наступил новый, четвёртый этап развития рынка жилья - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. В этот период можно говорить о таких тенденциях самоорганизационного развития системы, как поиск качественно новых путей ведения бизнеса. Во время кризиса субъектами рынка недвижимости была осознана необходимость усложнения системы рынка жилья, в частности, была осознана необходимость получения достоверной информации о рынке.

      Последовавший во второй половине 2001 г. (конец лета - начало осени) резкий взлет цен, по мнению аналитиков, был связан с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.

      Рост  цен на экспорт энергоносителей  к лету 2001 г. Обеспечил приток денег в экономику, и в силу отсутствия других привлекательных направлений инвестирования они приходили на рынок недвижимости.

      Важными факторами роста цен в России в 2002 г. стали общая экономическая ситуация в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов, привлекательность рынка недвижимости, в том числе и рынка недвижимости, для капиталов по сравнению с другими рынками.Первичный рынок в 2003 г. продолжал оставаться фрагментированным: ни один из застройщиков не контролировал более 8-9% предложения. Отметим, что до сих пор (2005 г.) суммарная доля рынка 4 крупнейших строительных компаний составляет около 37%, 15% - для рынка следующей пятерки, а оставшиеся 48% приходятся на 43 строительные организации.

Таким образом, на этой стадии наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, ног и предложения, спрос, активность субъектов рынка.

      В первый половине 2004 г. тенденции стремительного роста цен сохранились до конца весны, в начале лета рынок жилья вступил в состояние относительного равновесия. Таким образом, с лета 2004 г. рынок жилья перешел к шестой стадии - стадии относительной стабилизации.

В августе 2004 г. цены на жилье практически перестали расти, при этом обороты рынка упали на 25%. Количество договоров купли-продажи сократилось. Среднерыночный показатель цены на первичном рынке с мая был относительно стабилен. В октябре 2004 г. общий индекс цен на вторичном рынке пошел вниз.

Сейчас человек  уже начинает рассматривать недвижимость как некий объект возможной собственной  инвестиционной деятельности, а не как объект первой необходимости  для удовлетворения определенного  рода потребностей. Так, например, это  может быть жилье, офисы для собственных  нужд и прочее. Некоторые люди, приобретая недвижимость, начинают сдавать её в аренду. Тем самым они получают прибыль от своего вложения средств. Именно от таких вложений во многом и зависит современное состояние  рынка недвижимости в нашей стране.

Современный этап развития рынка недвижимости характеризуется большим  количеством и разнообразием сделок, стабилизацией цен и их существенной дифференциацией по качеству и месторасположению объектов.

     Изменяется  привлекательность разных сегментов  рынка: повышается роль новых объектов. Это связано с тем, что старые здания устарели не только физически ,но и главным образом функционально. Например, имеющийся жилой фонд не способен решить задачу перехода к новому  уровню жилищного благосостояния. А требования населения растут как в отношении количества и качества жилья, планировки и отделочных материалов, так и уровня удобств, инфраструктуры, однородности социальной микросреды. Поэтому перспективным направлением становится строительство жилья улучшенных потребительских свойств, формирование кварталов малоэтажной застройки, снос жилья, превысившего срок экономической жизни.

     Вообще  на сегодняшний день на рынке недвижимости России особое место занимает именно жилищная сфера. Во многом это связано  с тем, что именно жилью людей  уделяется достаточно большое количество внимания в экономике нашей страны. Именно по качественным и количественным признакам жилого фонда вполне можно  определить состояние уровня жизни  жителей России. Также это может  свидетельствовать об их неком достаточном  благосостоянии. Так, например порядка 20% граждан нашей страны не довольны состоянием и уровнем содержания своего жилого фонда. При этом, стоит отметить, что за три года(2007-2010 гг.) значительно возросло количество жилых домов. Это свидетельствует о регулярном приращении темпов возведения зданий. Так, например, только за прошлый год весь жилой фонд России был увеличен приблизительно на 8 – 9% от общего объема фонда. В основном такой прирост происходит за счет строительства жилья по специализированным целевым федеральным или же региональным программам. Отмечается даже тот факт, что сегодняшний спрос незначительно, но превышает предложение. Данная картина складывается в свете развития именно таких программ, а также в связи с повышением общего уровня благосостояния жителей нашей страны. Но помимо этого, здесь еще присутствует и регулярное выбытие части жилого фонда. Выбраковывается в основном старое, ветхое и непригодное для проживание жильё. Чаще всего оно направляется на капитальную реконструкцию или же совсем под снос.

     Всего за 2007 г. в Российской Федерации введено  в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей  площадью 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду  предыдущего года, в то время как  в 2006 г. темп роста жилищного строительства  к 2005 г. составлял 116,1%. С начала 2008 г. в сегменте вторичного жилья спрос на наиболее ликвидные объекты, каковыми являются квартиры бизнес-класса, превалировал над предложением примерно в два раза. Например, для московского рынка недвижимости  были характерны разницы между ценами на квартиры в центре и на окраинах, между квартирами в разных типах домов в рамках одного района. Цены на дешевое, низкокачественное жилье снизились. А рост цен на элитное жилье в элитных коттеджных поселках Подмосковья составит по итогам 2008 г. около 15% годовых.

На сегменте непроизводственной недвижимости значительно расширилось разнообразие торговых и офисных объектов, появились многофункциональные торгово-развлекательные центры, а также объекты рекреационного назначения( комплексы отдыха и развлечений, аквапарки, спортклубы, садово-парковые ансамбли). Инвестиции в этот сегмент рынка  недвижимости очень привлекательны как для  российских, так и для зарубежных девелоперов, которые стремятся получить прибыль на возросшем в последние годы потребительском спросе россиян. Однако эксперты  предупреждают, что рынок региональной торговой недвижимости перенасытится предложением, что неизменно приведет к падению цен и нарастанию кризисных явлений  в строительстве. Многие крупные девелоперские компании заявили о своих намерениях вложить в региональные проекты значительные средства. Причиной такого повышенного интереса к региональным торговым проектам заключается в росте доходов россиян, проживающих в провинции. По данным известной консалтинговой компании, в 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России составил  110 миллиардов долларов в денежном выражении и 24,4 миллионов квадратных метров в единицах  построенной площади.

Статистика утверждает, что в США обеспеченность торговыми  площадями составляет 422 квадратных метра на тысячу человек, во Франции - 273 квадратных метра, а в России - пока всего 119 квадратных метров.

Все больше крупных  международных банков проявляют  заинтересованность к  рынку коммерческой недвижимости. Они  предоставляют  проектное финансирование на лучших  условиях по сравнению с российскими  банками. Это в свою очередь вынуждает  российские банки понижать процентные ставки по кредитам.  Эксперты  делают вывод , что рынок торговых центров в России в 2007 году оставался одним из наиболее привлекательных с инвестиционной точки зрения. Прежде всего, такие процессы  связывают с ростом качества жизни россиян, а также формированием у них потребительских качеств характера: привычки покупать и получать удовлетворение от самого процесса покупки. И все же не стоит забывать, что рынок торговой недвижимости тесно связан с экономической ситуацией в стране и поэтому может внезапно остановиться в своем развитии, как только ухудшатся материальные условия граждан, которые начнут экономить на покупках.

Основной базовый  объект недвижимости – земля –  занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ. В рыночной среде земля  имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, Земля –  это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую  функцию. Одновременно земля – это  и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические  отношения. Социальная роль земли в  том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства  или субъекта федерации, обусловливает  политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами  и земельным правом, но и гражданским  законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства. В силу перечисленных  выше факторов земля, как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками объективно регулируется различными ограничениями и нормами.