Собственность на землю и рентные отношения

Рентный кредитор — лицо, передающее своё имущество в собственность  другого лица (рентного должника) с  целью получения дохода (ренты) в  течение длительного периода  времени. Получателем ренты могут выступать физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением), а также некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Коммерческие организации не могут быть получателями ренты, так как это противоречит самой сущности ренты, которая предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого рантье.

Получатель ренты может не совпадать  с лицом, передающим имущество под выплату ренты (например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан — так называемый договор в пользу третьего лица).

Рентный должник — лицо, обязанное  в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу (рентному кредитору) доход (ренту) в течение длительного периода времени. В качестве плательщиков ренты могут выступать любые физические и юридические лица в соответствии с их правосубъектностью.

Предметом договора ренты выступает  только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности, а именно: вещи — как движимые, так и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Таким  образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные деньги и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага[13].

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка его отчуждения под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

По общему правилу, договор ренты  является возмездным, если соглашением  сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, помимо рентных платежей, получатель ренты имеет право на встречное представление (плату) при передаче имущества под выплату ренты. Если отчуждение имущества предполагается возмездным, то к соответствующей сделке субсидиарно применяются правила о договоре купле-продажи. В случае безвозмедного отчуждения имущества сторонам, кроме специальных правил о том или ином виде ренты, следует также руководствоваться нормами, регулирующими договор дарения.

В качестве рентных платежей могут  выступать:

Деньги, либо эквивалентное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ  или оказание услуг — в договоре постоянной ренты.

Только деньги — в договоре пожизненной  ренты.

Деньги, либо иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др. — в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей устанавливается соглашением сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается  деньгами, а другая — предоставлением услуг).

В целях защиты интересов рентного кредитора закон может определять минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением. Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величин прожиточного минимума.

Право на рентные платежи возникает  у рентного кредитора только после  передачи имущества под выплату  ренты; с этого же момента возникает  обязанность по выплате рентных  платежей у рентного должника. Таким образом, договор ренты относится к числу реальных.

Обязательство по выплате рентных  платежей является длящимся, так как  договор заключается на срок жизни  получателя ренты или бессрочно, и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает  ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В случае просрочки выплаты рентных  платежей плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты проценты, размер которых определяется законом, либо договором.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Постоянная рента устанавливается бессрочно.

Договор ренты должен быть заключён в письменной форме и удостоверен нотариусом. Если договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит государственной регистрации. Рентное обременение также должно быть зарегистрировано.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то он будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенным, так как закон не содержит указания на его недействительность.

Существенные условия договора ренты зависят от его разновидности. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату  постоянной и пожизненной ренты  может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество.

Во-вторых, к таким условиям относится  обязанность рентного должника обеспечить интересы рентного кредитора. Таким  образом законодатель стремиться защитить интересы последнего.

Средства защиты интересов рентного кредитора различаются в зависимости  от правового режима имущества.

1. Если под выплату ренты передается  движимое имущество, то в качестве  таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство; либо

Страхование риска ответственности  за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты  в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается  недвижимость, то в качестве обспечительной  меры применяется залог (ипотека). Таким образом, отчуждение обременённого  рентой недвижимого имущества  возможно только с согласия  получателя рентных платежей  как залогодержателя.

Рентное обременение следует за имуществом и связывает лиц, в  собственности которых побывало это имущество, субсидиарной ответственностью, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Неисполнение рентным должником обеспечительных условий договора, а также их утрата или ухудшение по обстоятельствам, за которые рентный кредитор не отвечает, даёт последнему право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Договор ренты относится к числу  алеаторных, то есть носящих рисковый характер. Он проявляется в том, что один из контрагентов может фактически получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем сам предоставит, так как объем рентных платежей является неопределенным ввиду неопределённости же срока выплаты ренты.

Риск случайной гибели или повреждения  имущества при этом рассматривается  с точки зрения прекращения или  продолжения обязательств по выплате  рентных платежей. В договоре постоянной ренты риск несёт рентный должник, если он получил имущество под  выплату ренты безвозмездно; в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязанности по уплате рентных платежей. Если договор ренты был заключён на возмездных началах, то при случайной гибели имущества рентный должник может потребовать расторжения договора или изменения его условий. В договоре пожизненной ренты риск не зависит от того, было имущество отчуждено возмездно или безвозмездно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как известно, все земли делятся  на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование - не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя (п. 1 ст. 53 ЗК).

Необходимым условием обеспечения рационального  использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права  на земельный участок.

Главная особенность  экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой первой формы.

Но существует вторая форма дифференциальной ренты, которая проистекает из различной производительности последовательных вложений капитала на одном и том же участке ввиду ограниченности фактора земли.

Абсолютная  рента является результатом монополии  частной собственности на землю  со стороны определенного класса общества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1 См.: Словарь иностранных слов /Под ред. И.В. Лехина и Ф.Н.  Петрова. М, 1955 С 603

2 См. ст. 85 Гражданского  кодекса Нидерландов/Пер. М. Ферштмана.  Лейден, 1996

3 См.: Германское  право. Ч. 1 /Под ред. В.В. Залесского. С. 263

4 Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Кн. 1. М., 19Ы. С. 253-254

5 Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч 3. Договоры и обязательства. С. 353.

6 См.: ГерценбергВ.Э, Перетерский И.С Обязательственное право. Книга V Гражданского Уложения Проект, внесенный 14 октября 1913 г. в Государственную Думу. СПб., 1914 С. 199-201.

7 См Гражданский кодекс с постатейно систематизированными материалами. Изд. 3-е. М., 1928. С. 647.

8 См.: там же. С. 648.

9 См., например. Рясенцев В.А. Договор об отчуждении строения на условии пожизненного пользования //Социалистическая законность. 1945. № 1-2. С. 23-26.

10 Гражданский кодекс РФ

11 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. и доп.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594, Российская газета, 30.07.1997, N 145.

12 Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Проспект, 2012. — 536 с. — ISBN 978-5-392-03276-1.

13 Сергеев А. П. Гражданское право. В 3-х тт. Т. 2. — М.: РГ-Пресс, 2012. — 880 с. — ISBN 978-5-9988-0067-2.