Собственность на землю и рентные отношения

Обмен (мена) земельными участками осуществляется в соответствии со ст. 567 ГК РФ.

Заключение  договора ренты регулируется ст. 583-600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается  в том, что одна сторона передает земельный участок (долю) в собственность другой стороне, которая будет выплачивать за это бессрочно или на срок жизни ренту в виде денежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется в соответствии со ст. 601-605 ГК РФ и заключается в том, что гражданин передает участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица.

Собственник земли вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае по поручению органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только по истечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.

Если от земельного участка отказывается землевладелец  или землепользователь, то на основании  поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.

Порядок наследования земельных участков, находящихся  в собственности, регулируется ст. 532 и 534 ГК РСФСР (принят 11 июня 1964 г.). При отсутствии завещания такие участки наследуются по закону в равных долях наследниками первой очереди (дети, супруги, родители), а при их отсутствии - наследниками второй очереди (братья, сестры, внуки, правнуки).

Земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, наследуются по закону, а земельные участки, находящиеся в бессрочном (постоянном) пользовании разделяют судьбу здания, строения, сооружения (ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 226 и 552 ГК РФ).

Земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании или аренде, кроме аренды у граждан и юридических лиц, могут быть приватизированы в собственность (п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767).

Порядок перерегистрации земельных участков в собственность гражданами регулируется Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" (принят 23 декабря 1992 г.) и Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. N 480. При перерегистрации ранее полученного участка гражданин вправе по своему желанию приватизировать бесплатно в собственность участок или его часть в пределах установленных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка (сверхнормативная) по желанию гражданина либо выкупается им в собственность у органа местного самоуправления, либо передается (сохраняется) ему бесплатно в пожизненное наследуемое владение. Пункт 1 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 запрещает органам местного самоуправления обязывать граждан выкупать или брать в аренду эти сверхнормативные сотки.

Приватизация  земли юридическими лицами регулируется Указами Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631, от 22 июля 1994 г. N 1535 и осуществляется по 10-кратной ставке земельного налога в ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Приватизация  земли в сельскохозяйственных предприятиях осуществляется безвозмездно в размере среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность на каждого члена хозяйства в порядке, установленном постановлениями Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 и от 4 сентября 1992 г. N 708.

Сделки  с землей облагаются налогом. Согласно ст. 3 Закона "О государственной пошлине" за нотариальное удостоверение договора отчуждения земельного участка взимается пошлина при заключении договора между наследниками первой очереди в размере 0,5 % от стоимости земли, но не менее 4 минимальных размеров оплаты труда, при заключении договора между иными лицами - 1,5 % от стоимости, но не менее 10 минимальных размеров оплаты труда.

Удостоверение завещания оценено в одну минимальную  зарплату, выдача свидетельства о  праве на наследство - от 1 до 2 % от стоимости земли (в зависимости от степени родства).

В соответствии с Законом РФ "О налоге с  имущества, переходящего в порядке  наследования или дарения" необходимо при наследовании и дарении дополнительно  заплатить налог. Если стоимость  земли превышает 850 минимальных размеров оплаты труда, он составит от 5 до 20 % процентов этой суммы (в зависимости от степени родства). При получении участка в дар придется заплатить налог от 3 до 10 % (если оценочная стоимость земли превышает 80 "минимумов"), при превышении 850 "минимумов" - уже от 7 до 20 % (в зависимости от степени родства).

При продаже  земельных участков подоходный налог  начинает взиматься со сделки, превышающей 5000 "минимумов" (ст. 3 п. "т" Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц").

Понятие и развитие рентных отношений

 Рента (нем. Rente, фр. - rente - от лат. reddita - отданная)        означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности [1].

Различные правоотношения по выплате и получению ренты могут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так и договорного характера. Рента, а точнее право на ее получение может возникнуть как форма расчета, допустим, по арендному договору. Так, в соответствии с действующим голландским гражданским законодательством на арендатора может быть возложена обязанность выплачивать собственнику через регулярные и нерегулярные интервалы времени денежную сумму – ренту [2]. Рентный долг может обременять недвижимое имущество в качестве абстрактного долга. Так, в § 1199 Германского Гражданского уложения закреплено, что поземельный долг может быть установлен таким образом, чтобы за счет земельного участка выплачивались периодические платежи в определенной денежной сумме (рентный долг) [3]. Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.

Договор ренты известен со средних  веков. В литературе указываются  две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не был». Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту» [4].

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист К.П. Победоносцев писал, что «наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора...» [5]. Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте кн. V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл. XIX именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание» [6]. Интересно отметить, что в проекте Гражданского Уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - договора о пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Вместе с тем уже в годы нэпа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ № 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем говорилось, что либо эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР

1922 г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую  сферу совершенно несвойственный  ей элемент социального обеспечения [7]. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом [8].

В годы Великой Отечественной войны  и после нее в условиях обнищания  значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с  необходимостью решения споров, возникших  из договоров по отчуждению жилых  строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы концентрированно выражались в следующем:

1. в гражданском законодательстве  РСФСР нет исчерпывающего перечня  всех видов договоров, и отсутствие  в ГК РСФСР упоминания о  том или ином договоре не  означает его недействительности;

2. договор продажи жилого строения  под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть и цена в виде натурального эквивалента [9].

Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.

Однако следует отметить, что многие ученые вплоть до принятия ГК РСФСР 1964 г. последовательно продолжали считать указанные договоры недействительными сделками (см , например' Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. С 137-139).

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института  договора ренты.

Договор ренты — соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи).

В настоящее время в России нормативно-правовое регулирование договора ренты осуществляется общими, а отдельные разновидности  договора — специальными правилами  о ренте, закреплёнными Гражданском  кодексе.

По своему характеру договор  ренты является возмездным, реальным и односторонне обязывающим.

Именно с вступлением в силу второй части Гражданского кодекса  в 1996 году договор ренты получил  подробную регламентацию. Таким  образом, для современного российского  законодательства институт ренты является относительно новым. Он отсутствовал в дореволюционном гражданском праве, хотя и был известен российской цивилистике. Так, отечественный учёный-правовед К. П. Победоносцев утверждал: Наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нём. Однако, по общему правилу статей 1528 и 1530 Свода законов гражданских, возможно и у нас заключение подобного договора, — впрочем, едва ли по отношению к недвижимому имению. 

Попытка законодательного закрепления  института ренты имела место  в 1913 году в проекте главы XIX Гражданского уложения, которая называлась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Статья 1100 проекта содержала определение договора о пожизненном доходе (ренте) и договора о пожизненном содержании как его разновидности. Договор постоянной ренты, известный современному законодательству, не упоминался.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года договорная модель, подобная ренте, отсутствовала, поскольку советская идеология исключала соответствующие отношения, определяя их как ростовщические. Вместе с тем в период НЭПа были зафиксированы многочисленные случаи продажи жилых домов при условии предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие сделки, как правило, признавались судами недействительными. Однако из этой практики допускались исключения в случаях, когда признание такой сделки недействительной могло нанести вред более слабой стороне, то есть продавцу.

В условиях социально-экономической  ситуации, сложившейся в годы и после окончания Великой Отечественной войны, советский законодатель вновь столкнулся с необходимостью урегулирования рентных отношений. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года узаконил возможность заключения договора ренты, но при этом существенно ограничил её. Так, продажа индивидуального жилого дома с условием пожизненного содержания продавца допускалась, если в роли иждивенца выступало нетрудоспособное лицо.

Различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с  иждивением.

Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты — рентный кредитор и плательщик ренты — рентный должник.