Рынок земли. Земельная рента. Цена земли

Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

 

 

 

 

 

 

 

4. РЕНТА

Рента:  
1) По Марксу – доход, приносимый землей ее собственнику.  
2) Неоклассическая – вид устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью  
Прежде чем определить ренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями - землевладение и землепользование.

Землевладение означает признание  права данного лица (физического  или юридического) на определенный участок земли на исторически  сложившихся основаниях. Землевладение  осуществляется собственниками земли.

Землепользование означает использование земли в установленном  обычаем или законом порядке. В реальной хозяйственной жизни  пользователь и владелец - нередко  разные лица.

Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют  все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и  те, кому земля нужна для промышленного  производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками  арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом  арендной платы является рента. Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов. Получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

Арендная плата включает: земельную ренту; процент на ранее  вложенный в участок капитал; амортизацию возведенных на участке  сооружений.

Рента как экономическая  категория означает не просто доход  от фактора производства. Это доход  от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

На рынке земли предложение  земли абсолютно неэластично, так  как количество земли всегда одинаково  и не может быть изменено.

Принцип установления ренты  как уравновешивающей цены такой  же, как и в случае заработной платы и процента.

Величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:

1) природных условий (тип  почвы, климат, рельеф);

2) плодородия почвы;

3) местоположения земли.

Ограниченность земли  ведет к возникновению монополии  хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и  большую ренту. Кроме монополии  хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

· абсолютная рента есть тот минимальный доход, который  получают владельцы всех участков земли  независимо от ее качества; она порождена  монополией частной собственности  на землю;

· дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и  лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие - условное деление участков).

4.1. Цена земли

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос - это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять суму денег, положив которую в банк бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал

На практике цена земли  зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для  несельскохозяйственных целей. Резко  возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту  цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

Следует отметить, что в  нормальной рыночной экономике функционируют  рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. ИСТОРИЧЕСКИЕ  СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Первоначально земельная  рента была настолько «уважаемой»  категорией, что экономисты XVII-XVIII (Д. Норс, Дж. Локк, А. Тюрго) даже ссудный процент оправдывали земельной рентой и выводили по аналогии с ней. Позднее роли поменялись. Политическая экономика XIX в. (Г. И. Кэрри и др.) для оправдания земельной ренты приводит аналогию с ссудным процентом. Даже К. Маркс в III томе «Капитала» сначала рассматривает капитал, приносящий проценты, и лишь затем превращение добавочной прибыли в земельную ренту. Такое внимание со стороны политической экономии к аграрной сфере вообще и к земельной ренте в частности было отнюдь не случайным. Дело в том, что 150 лет назад в аграрной сфере передовых стран Западной Европы и Северной Америки создавалось не менее 50% национального дохода, около половины которого присваивалось земельными собственниками. В настоящее время доля национального дохода, создаваемого в аграрной сфере, исчисляется несколькими процентами, а частные земельные собственники получают и того меньше - в США, например, меньше 1% (хотя официальная статистика занижает этот показатель).

От феодализма современному обществу достались две системы  землевладения. Фермерское хозяйство  развивалось либо на базе помещичьего  землевладения (лендлордизм), либо на базе крестьянского землевладения (система парцеллярной собственности). Обе они тормозили современное предпринимательство.

Промышленному и торговому  капиталу далеко не сразу удалось  подчинить сельское хозяйство. Крупная  земельная собственность на землю, доставшаяся от эпохи феодализма, была в XIX- XX в. существенным тормозом на пути развития капитализма в сельском хозяйстве. Так как любые вложения капитала могли быть присвоены собственником земли. Сломить сопротивление крупных земельных собственников удалось лишь по мере ослабления их роли в экономической и политической жизни.

Другим препятствием для  модернизации аграрной сферы была раздробленность  парцеллярной системы. Мелким фермерским хозяйствам не под силу осуществить  комплексную индустриализацию сельского  хозяйства. Мизерный характер землевладения  препятствовал внедрению машин  и передовой технологии, так как  в условиях мельчайших хозяйств не могло быть и речи об экономии от масштаба, а использовать дорогую  технику лишь на одну пятую (или даже одну десятую) ее возможностей было экономически нецелесообразно. Все это явилось  причиной отставания сельского хозяйства  от промышленности, города от деревни.

Развитие фермерского  хозяйства в США, Канаде и Австралии  привело к обострению конкуренции  во второй половине XIX в. Западноевропейские страны, используя влияние мощного  аграрного лобби, старались отгородиться от внешнего мира, введя высокие  таможенные барьеры. Протекционистская  политика государства также в конечном счете оказала свое тормозящее воздействие на развитие аграрной сферы, так как создавала тепличные условия для отечественных производителей. Поэтому в отличие от промышленности аграрная сфера составляла в известном смысле исключение для типичной в условиях совершенной конкуренции тенденции цен к понижению.

В настоящее время преграды на пути долгосрочных вложений капитала устранены, так как большинство  фермеров приобрело землю, на которой  они ведут хозяйство. Произошло  соединение пользования, владения и  распоряжения землей в одних руках. На земли, занимаемые собственниками, в странах Европейского сообщества вначале 90-х гг. приходилось две трети сельскохозяйственных угодий. Аренда в настоящее время играет существенную роль лишь в двух западноевропейских странах - Бельгии и Франции.

Соединение земли как  объектом хозяйства с землей как объектом собственности в одних руках предопределило быстрые темпы развития аграрной сферы, так как открыло широкие возможности для долговременных вложений капитала. К тому же промышленная революция в аграрной сфере была ускорена революцией научно- технической.

Столь бурное развитие сельского  хозяйства предопределило особую политику государства в аграрной сфере. В  настоящее время в США фермеры  получают субсидии не за увеличение сельскохозяйственного  производства (для предотвращения производства).

Проблема цены земли и  арендной платы становится в последнее  время не столько «деревенской», сколько городской проблемой, а  земельная рента превратилась в  экономическую ренту, не менее характерную  для рынка труда, чем для рынка  земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. РОССИЙСКИЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ  РЫНОК: ПРОБЛЕМЫ И ОСОБЕННОСТИ.

6.1. Земельные отношения

Итак, попробуем разобраться  в сложившейся ситуации в области  земельных (аграрных) отношений на территории современной России.

Рынок земли и земельные  отношения в каждом регионе понимают по-своему. Маятник колеблется от признания  частной собственности на землю  до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблем? Для  начала напомню о главных нормативных  актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов  других лиц. Это означает возможность  заключения сделок, предусмотренных  государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. «О праве граждан  на получение в частную собственность  и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного  хозяйства и садоводства» «Сборник земельных законов России», Н.Новгород, 1998г., стр. 3 прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в  собственность, могут их продать. В  Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России» подтверждается, что  собственник земельного участка  вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в  залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных  обществ и товариществ. Оборот земельных  участков по указу регулируется гражданским  законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление  Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 «Об  утверждении порядка купли-продажи  гражданами Российской Федерации земельных  участков» Собрание законодательства Р.Ф. 1994г.\16 регламентирует порядок продажи  земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и  садоводства. Этот документ утвердил типовой  договор купли-продажи. Итак, можно  сказать: у нас складывается рынок  земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской  сфере. Однако сектор сельскохозяйственного  производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в  мире не существует свободного рынка  земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном  указе президента. При продаже  земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник  может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который  вздумал бы на пашне построить  спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации  области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это  устранило бы лишние помехи для земельных  сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать «избыток», а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Как юридически отработать «обратный ход»? Законодательством это не предусмотрено. Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации. - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные В России в начале 20х годов обрубом называли участок, выделенный из общинной земли. земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с нынешней реформой. Снова «единоличник», то есть фермер, выделяется из «общины». Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.

У крестьянина проблем  с получением земли почти нет. Его трудности в ином. Оставшись  с землей один на один, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т. д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что  была в начале ХХ века, заключается  в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов  государственной думы выделить государственные дотации селу. А столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо, как раз тот слой, что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпина. Так не повторить ли нам его опыт? Может, надо создать Крестьянский банк и аграрное агентство по типу ипотеки? Ипотека - система возможности погашения кредита частями, в течение длительного срока (20-30 лет.). Или что-то подобное?

В 1996 году правительство  утвердило Федеральную целевую  программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она по идее должна решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет  государственная поддержка в  той или иной форме (дотации, кредиты  или что-то другое), если появятся кооперативы  по переработке и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское фермерство, безусловно, будет шаг  за шагом развиваться.

Так что же представляет собой наше фермерство на современном  этапе? Это - 285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона гектаров земли (на 1997 год). Этот сектор, по официальным данным, производит пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины  не дает, потому что она фиксирует  только то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот  продукт, который идет от фермеров непосредственно  населению - через рынки, например - не учитывается.

6.2. Споры о земле.

Сейчас у нас в государстве  широко обсуждаются существующие земельные  законопроекты. Рассмотрим один из них, на мой взгляд, самый главный - Проект закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную  собственность и на продажу земельных  участков для ведения личного  фермерского и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального  жилищного строительства». Способен ли этот документ решать земельные  вопросы? Остановимся на некоторых  из них. Например, владельцы земельных  участков получили их в собственность  бесплатно в размере предельной нормы своего региона. «Излишки»  они могли выкупить по договорной цене или получить в пожизненное  наследуемое владение. Президент  как раз предложил внести в  закон изменения, чтобы участки  передавались в собственность бесплатно  независимо от размеров. Но здесь возник спорный вопрос, и проблема эта  не так проста, как кажется на первый взгляд. Нельзя ограничиться только однозначным толкованием. Приведу  пример: раньше, например, генералы получали участки размером в полгектара или  гектар. К сожалению, эти люди уже  ушли от нас. Теперь льготами пользуются их наследники, не имеющие отношения  к заслугам покойного. Насколько  это справедливо? Ведь на гектаре  можно построить несколько дач  с участком по 10-12 соток. Эту и  подобные проблемы и должен решать законопроект. - В наше время земельные  споры не обходят стороной и горожан. К примеру, Рязань, чтобы иметь  в своем распоряжении достоверную  информацию о стоимости земли, создает  земельный кадастр города. Правильно. Это необходимо даже в том случае, если в городе нет собственности  на землю. Без кадастра невозможно объективно оценить землю, а также правильно  определить арендную плату. Иначе опять  возникает вереница проблем. Даже если частная собственность на землю  не разрешена и с аукциона продается  только право ее аренды, как в  Москве, стартовую цену все равно  определяет кадастр. Затем арендаторы могут ее поднять на аукционе. Кстати, на мой взгляд, отсутствие собственности  на землю для города, с одной  стороны, хорошо: удобнее планировать  и строить. С другой - неудобства: не исключено появление черного  рынка земли. В апреле 1996 года Институтом международного экономического и политического  развития был проведен «круглый стол»  «Правовые аспекты земельной  и аграрной реформы». Отчет о проведении конференции «О правовых аспектах земельной  и аграрной реформы»