Рынок земли, проблемы его формирования в современной России

Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию.

Спрос на продукты питания  неэластичен. Люди не могут жить без  пищи, к которой привыкли. Поэтому  объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

  Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие, наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

  Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменение погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

  На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное и населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

  В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту.    Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

  Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков.   Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы.   Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.                                                                    

1.3 Плата за землю

  Плата за землю взимается в трех формах: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

  Земельным налогом ежегодно облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. На сельскохозяйственные угодья он устанавливается с учетом их состава, качества и местоположения. Средние размеры земельного налога с 1 га пашни по республикам, краям и областям установлены Законом РФ «О плате за землю» в редакции от 7 марта 2005 г.  В соответствии с этим законом ставка земельного налога на 1 га пашни колеблется от 0,67 руб. (Магаданская обл.) до 4,95 руб. (Краснодарский край). С учетом этого устанавливаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ.

  Средства, поступающие в бюджет от земельного налога, используются на следующие цели:

1. Финансирование мероприятий  по землеустройству, разработке  и ведению земельного кадастра, охране земель и повышению  их плодородия, освоению новых  земель.

2.  Инженерное и социальное обустройство территории.

3. Финансирование хозяйств, ведущих сельскохозяйственное производство  на землях низкого качества.

  Земельный налог пока не стал эффективным регулятором земельных отношений, так как составляет всего около 5 % общей суммы налогов сельскохозяйственных товаропроизводителей.

  Основная часть сделок и проданной площади относится к личным подсобным хозяйствам, садовым и дачным участкам. В некоторых областях (например, Саратовской) в соответствии с местным законодательством давно происходит купля-продажа сельскохозяйственных угодий. Однако и там рынок земель сельскохозяйственного назначения пока не получил развития.

  Из всех форм земельного оборота наибольшее распространение получила аренда. На аренду приходится 90 % сделок с землей.

  Арендная плата включает: земельную ренту; процент на ранее вложенный в участок капитал; амортизацию возведенных на участке сооружений.

  Арендная плата взимается  за земли, переданные в аренду. Размер арендной платы устанавливается  договором. Величина арендной платы в значительной степени зависит от целевого использования земельных участков и их местоположения. Сельскохозяйственные предприятия платят в среднем за 1 га земли от 60 до 150 руб. Уровень арендной платы за землю в Краснодарском крае несколько выше, чем в других регионах Российской Федерации. Арендная плата может быть не только в денежном, но и в натуральном выражении. Так, в некоторых сельскохозяйственных предприятиях Тамбовской области арендная плата составляет 15 % выращенной на арендуемых землях продукции.

  Нормативная цена земли вводится для экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

  Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. В постановлении Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли» отмечено, что эта цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам и административным районам. Органы местного самоуправления  (администрации) могут повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 %. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня рыночной цены. Во многих субъектах Российской Федерации нормативная цена земли определяется в размере 200-кратной величины ставки земельного налога.

  «Согласно существующему законодательству, оценочная деятельность направлена на установление и прогнозирование рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки в денежной форме представляет собой достаточное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны.

   Следовательно, под экономической оценкой земли надо понимать определение рыночной стоимости земельного участка с учетом его качественных характеристик и возможного уровня эффективного использования.

  Цена земли – это капитализированная годовая земельная рента.  Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос – это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять  сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал.    Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

.

  Цена земли – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если  то .

Тогда

,

где R – годовая рента;

i – рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 2000 долл., ставка ссудного процента составляет 4%, то цена земли равняется 2000/4 * 100 = 50000 долл.

  На практике цена земли  зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

  «Роль и место экономической оценки земель на микро- и макроуровне определяется через их экономические функции. Следовательно, функция экономической оценки земли является внешним проявлением ее внутреннего содержания. В современных условиях экономическая оценка земель выполняет ряд функций.

1)рыночная состоит в том, что экономическая оценка земель способствует развитию земельного рынка, установлению обоснованной рыночной стоимости земли.

2)стимулирующая проявляется в зависимости результатов экономической оценки земли от возможного уровня эффективности ее использования. Это повышает заинтересованность земельных собственников в наиболее эффективном использовании земли.

3)фискальная заключается в том, что экономическая оценка земли лежит в основе определения земельного налога.

  Экономическая оценка земель – важный фактор повышения экономической эффективности использования земельных ресурсов и развития предпринимательства в АПК. Это связано, прежде всего с тем, что результаты такой оценки зависят от уровня эффективности использования земельных ресурсов и играют важнейшую роль в решении многих практических задач:

• в анализе и планировании хозяйственной деятельности предприятии и его производительных подразделений, обосновании заданий, прогнозов в земледелии и животноводстве;
• в рациональном использовании земель, в определении оптимальных размеров объема производства и реализации продукции, в использовании трудовых и материальных ресурсов, в размещении посевов сельскохозяйственных культур и организации севооборотов, в улучшении технологических свойств земель с целью повышения плодородия почв и снижения затрат в земледелии;
• в регулировании земельных отношений, обосновании величины земельного налога, залоговой стоимости при ипотеке и при определении арендной платы за землю, в проверке правильности использования и охраны земель; в установлении размера компенсации потерь (убытков) в связи с изъятием и перераспределением земель.

    При экономической оценки земель необходимо учитывать оба вида дифференциальной земельной ренты, что позволит определить цену земли с учетом ее качества и возможности эффективного использования.

Различают два вида дифференциальной ренты- дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

Они различаются по методам  образования и методам реализации рентных доходов.  
  Дифференциальная рента I возникает либо из-за различий в плодородии возделываемых участков земли, либо из-за их местоположения относительно рынков сбыта, либо от совместного действия того и другого факторов. В связи с этим суть этой формы ренты определяется как чистый дополнительный доход, получаемый на участках земли, обладающих более высоким плодородием, или лучшим расположением по отношению к рынкам сбыта. Рента положения определяется разницей между общественной ценой производства на удалённом от рынка участке и индивидуальной ценой производства на данном участке. В этом случае сверхприбыль, становящаяся рентой, зависит от экономии транспортных издержек с приближением участка к рынку.

  Дифференциальная  рента И- дополнительный чистый  доход, возникающий за счёт  дополнительных вложений средств и труда в возделываемый участок земли. Отсюда следует, что интенсификация производства -условие, необходимое для образования дифференциальной ренты II рода, тогда как причина появления этой формы ренты- особый характер отношений монополии хозяйства в земледелии. Она равна разнице между общественной и индивидуальной ценой производства, образующейся при дополнительных вложениях капитала. Дифференциальную ренту II можно определить как экономическую реализацию монополии хозяйства на любой земле, складывающуюся в условиях обособления эффекта последующих затрат капитала от эффекта первоначальных затрат. Эта рента присваивается земельным собственником лишь по истечении определенного времени, так как в пределах действующего арендного договора ее может получать арендатор. Поэтому землевладелец заинтересован в наименее продолжительном сроке договора, арендатор- в наиболее длительном.  
Объем дифференциальной ренты II зависит от эффективности отдачи капитала. К примеру, последовательные вложения капитала на лучших участках с понижающейся эффективностью приводят к тому, что прирост урожаев достигается заведомо значительно большими затратами. В том случае, если рентные платежи не фиксированы во времени, участок земли переходит в разряд земель с пониженным качеством.  Тогда изменяется лишь размер ренты I, поскольку естественное и искусственное плодородие разделить практически невозможно.  
   В любом случае дифференциальная рента II вида- дополнительный доход, присваиваемый собственником земли, после окончания срока аренды. Размер её определяется путем сопоставления сложившейся цены реализации продукции и индивидуальной цены производства единицы продукции, изменения которой обусловлены последовательными вложениями капитала в производство, то есть изменением экономического плодородия земли сверх учтенных в фиксированных рентных платежах первого вида.