Рынок ипотечных кредитов в Чувашской Республике

    Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

    Ипотека выполняет следующие функции:

1) является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

2) обеспечивает возврат заемных средств;

 3) стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

4) формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

    Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство  квартиры в многоквартирном жилом  доме, строительство индивидуального  жилого дома, приобретение квартиры или  дома. При этом существуют различные  варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда  на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство  жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка  под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена  другая (запасная) жилая площадь  заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в  частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения  его долга, и потому на практике такая  жилая площадь кредиторами в  залог обычно не принимается.

    Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

- заемщики  – физические лица, граждане Российской  Федерации, заключившие кредитные  договора с банками (кредитными  организациями) или договора займа  с юридическими лицами (некредитными  организациями), по условиям которых, полученные в виде кредита средства, используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы  - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные  ипотечными кредитами, эмитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка. К их числу  относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

- продавцы  жилья - физические и юридические  лица, продающие жилые помещения,  находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим  и юридическим лицам, по их  поручению;

- операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию) - специализированные организации,  осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные кредиты населению. 

- органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним – государственные  органы, обеспечивающих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.  Их функциями являются: регистрация  сделок купли продажи жилых  помещений, оформление перехода  прав собственности к новому  собственнику; регистрация договоров  об ипотеки и права ипотеки;  хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем  участникам ипотечного рынка;

- страховые  компании – компании имеющие  лицензии и осуществляющие имущественное  страхование (страхование заложенного  жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

- оценщики  – юридические и физические  лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых  помещений, являющихся предметом  залога при ипотечном кредитовании;

- риэлтерские  фирмы – юридические лица, выступающие  как профессиональные посредники  на рынке купли – продажи  жилья. К функциям риэлторов  относятся: подбор вариантов купли  – продажи жилья для заемщиков  и продавцов жилья, помощь в  заключении сделок по купли  – продажи, организация продажи  жилья по поручению других  участников рынка жилья, участие  в организации проведения торгов  по реализации жилья, на которое  обращено взыскание;

- инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования  – нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие  необходимое юридическое сопровождение  сделок с жилыми помещениями,  регистрацию граждан по месту  жительства (в том числе в заложенных  квартирах и домах), защиту прав  несовершеннолетних при заключении  сделок с недвижимостью.

    Оформление  ипотеки – сложная многоэтапная процедура, которая включает в себя сбор необходимого количества документов, прохождение кредитной комиссии банка, нахождение подходящего жилья, его оценка и страхование, и, наконец, заключение договора ипотеки. Здесь  может оказаться очень своевременной  помощь ипотечного брокера. При покупке  квартиры в кредит может так же понадобиться помощь агентства по недвижимости.

    Но  вот ипотечный кредит получен, настала  пора расплачиваться с кредитом; расплата ведется как наличными, так и  безналичными средствами, она может  происходить или в определенные дни каждого месяца или в любой  день месяца, который определяется банком-кредитором. Здесь же усматривается возможность преждевременного погашения кредита, что тоже определяется ипотечным банком. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в кризисный  период.

2.1. Значение ипотечного  кредитования и  его развитие в  кризисный период.

     Ипотека является тем звеном экономики, которое  обладает возможностью обеспечить взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в  реальный сектор экономики.

     Как же отразился нынешний кризис на ипотечном  кредитовании? Делая анализ и оценку ипотечного кредитования в докризисный период и во время кризиса, можно отметить, что с началом кризиса:

• Процентные  ставки возросли в разы. Если до кризиса  они составляли 9-15%, то во время кризиса – 20-25%.
• До 30 % вырос размер минимального первоначального взноса. 
• Банки начали работать только с проверенными временем застройщиками. Основными требованиями к объектам стали готовность жилья не ниже 60%, а также положительная кредитная история.

    Периодом, когда в нашей стране кредиты  на жилье были наиболее доступными, считают 2006–2007 годы. Именно тогда, в  пору растущей конкуренции на рынке  ипотечного кредитования, банки предлагали потенциальным заемщикам самые  выгодные условия – постепенно увеличивали  суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Точнее, первоначальный взнос по условиям договора клиенты могли и вовсе не платить, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% по рублевым. На Рис. 1-2 представлены основные участники рынка ипотеки в Чувашии.

Рис.1. Доля коммерческих банков, участвующих в выдаче ипотечных кредитов

в Чувашской  Республике за 2007г. 

Рис. 2. Доля коммерческих банков, участвующих в  выдаче ипотечных кредитов

в Чувашской  Республике за 2008г.

    На  диаграммах видно, что доминирующее положение на рынке ипотечного кредитования в Чувашской Республике за рассматриваемый  период 2007-2008 гг. занимает Чувашское  отделение №8613 Сбербанка России. Его доля, включая иные ипотечные  кредиты, в 2007 г. составила 49,3%. А в 2008 г. увеличилась на 12,3% и составила 61,6%. Увеличение доли объясняется авторитетом банка. Сбербанк является самым крупным банком в России, что исключает потребность в его особом представлении. Так же Сбербанк поддерживается государством. Доля остальных мелких участников уменьшилась с 21,6% в 2007г. до 14,1% в 2008г. Укрепил свои позиции «АВТОВАЗБАНК». Доля выросла с 9,9% в 2007г., до 11,1% в 2008г. Сдали позиции «Объединенный Банк Республики» 10,2% – в 2007г., 6,2% - в 2008г., и ВТБ24 9,0% - 2007г., 7,0% - 2008г.  Банки, занимающие лидирующие позиции, предлагают ипотечные кредиты по ставке, достаточно  близкой к ставке рефинансирования. Средние и мелкие банки предлагают более высокие процентные ставки. 

    2.2. Анализ объема  выданных ипотечных  кредитов в Чувашской Республике за 2007-2009 гг.

    В 2007 году коммерческими банками, действующими в Чувашской Республике, выдано ипотечных  кредитов на сумму 5 391 077  тыс. руб. В 2008 – 5 497 279 тыс. руб. В 2009 – 7 341 500 тыс. руб. За анализируемый период 2007-2008 гг. темп прироста составил 2%, в абсолютном выражении объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 106 202 тыс. руб. А за 2008-2009 гг. темп прироста составил 33,5 %, в абсолютном выражении объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 1 844 221 тыс. руб. (Рис. 3)

    Мы  видим, что несмотря на кризис, объем  выданных кредитов за 2009 г. существенно  увеличился. 
 
 

Рис.3 Объем выданных ипотечных кредитов коммерческими банками, действующими в Чувашии, за 2007-2009гг., тыс. руб.

2.3. Влияние процентных  ставок  на объем  выданных кредитов.

    Как отмечают специалисты банковского  сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным  кредитам, а также приостановкой  некоторыми участниками ипотечного кредитования.

    Минимальная процентная ставка кредитов в рублях была во II квартале 2008г. – 12,1%, а максимальная в III, IV квартале 2009г. – 14,9%. Кредиты в  валюте по самой низкой ставке выдавались в I квартале 2009г – 9,9%, а по самой  высокой во II квартале 2009г. – 12,3%. Рублевые ресурсы сейчас дороже, чем долларовые. Величина процентных ставок в первую очередь зависит от ставки рефинансирования, уровня инфляции, от источников привлечения  ресурсов (иностранные банки кредитуют  наши кредитные организации под  низкие проценты).

    В свою очередь существует прямая зависимость  объема выданных ипотечных кредитов от величины процентной ставки. С апреля 2007г по январь 2009г., когда процентные ставки наиболее низкие, объем выданных кредитов достигает наиболее высокой  точки – 5 221 млн. руб. по рублевым кредитам и 403 млн. руб. по валютным. С началом кризиса и ростом процентных ставок, объем выданных кредитов резко снизился до 303 млн. руб. по кредитам в рублях и до 5 млн. руб. по валюте. Сейчас всё же наметилась тенденция прекращения роста и  снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, что подтверждается данными Банка России: в середине лета 2009 года средневзвешенные процентные ставки по жилищным кредитам в рублях составили 14,9% годовых (Таблица 1). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Таблица 1.

Процентные  ставки и сроки выданных ипотечных  кредитов в рублях

(01.10.06-01.03.10)