Процесс оценки недвижимости: методика проведения, основные этапы, порядок проведения и оформления результатов

 

1.Восстановительная стоимость здания V_R определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:

.

2.Для расчета физического износа здания D_p необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа. Расчет физического износа определяется по данным таблицы № 3.

Накопленный износ здания D определяется по следующей формуле:

D = D_p + D_f +D_e.

D=76191,16+6584,76+411,55=83187,47

3.Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

V_rem =V_R – D.

V_rem= 411547,5-83187,47=328360,03

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной  цены земли, которая принимается  в размере 85-кратной ставки земельного налога:

.

4.Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 2

Определить рыночную стоимость  торгового центра методом прямой капитализации дохода.

Таблица 4

Наименование  показателя	Вариант (предпоследняя  цифра учебного шифра)
	5
Полезная площадь  торгового центра, кв. м	1200
Арендная плата  за 1 кв.м в месяц, тыс.руб.	21,0
Операционные расходы  на 1 кв.м полезной площади в месяц, руб.	9500
Отчисления на капитальный  ремонт	2 % от действительного  валового дохода.

Примечание. В аренду сдано 95% полезной площади торгового центра

Таблица 5

Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым  объектам (для всех вариантов)

Показатели	Сопоставимые  объекты
	А	B	С
Цена продажи, тыс. руб. (V)	3000	2500	3500
Чистый операционный доход, тыс. руб. (NOI)	650	700	910

 

Решение:

Метод капитализации дохода – это  метод преобразования величины чистого  дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает  расчет текущей стоимости будущих  финансовых выгод, которые собственник  может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды могут включать в  себя: валовой доход, чистый доход  и др.

Валовой доход равен сумме поступлений  из всех возможных источников за определенный период времени. Валовой доход является исходным пунктом оценки недвижимости по доходности. Стоимость объекта  при оценке его методом прямой капитализации дохода определяется по формуле:

,

где NOI – чистый операционный доход, тыс. у.е.;

       R – коэффициент капитализации.

R=(RA+RB+Rc)/3,

R=NOI/V,

RA =650/3000=0,22,

RB =700/2500=0,28,

Rc = 910/3500,

R= (0,22+0,28+0,26)/3= 0,25, тогда

 стоимость объекта при оценке его методом прямой капитализации дохода равен

V=144,73/0,25=578,92 тыс. руб.

 

Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница  между действительным валовым доходом  и операционными расходами (с  отчислениями на капитальный ремонт):

,

где EGI – действительный валовой доход;

      COE – общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра,

      W – отчисления на капитальный ремонт.

Действительный валовой доход  определяется следующим образом:

,

где PGI – потенциальный валовой доход от аренды здания,

       k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

,

Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 кв.м (r_B) и полезной площади здания (S_B).

Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:

,

где с – операционные расходы  в расчете на 1 кв.м полезной площади  в месяц.

Коэффициент капитализации учитывает  получение прибыли на вложенный  капитал и выражает взаимосвязь  между ежегодным доходом, который  приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта. Коэффициент капитализации  для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в  таблице 5, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого  операционного дохода от каждого  сопоставимого объекта на цену его  продажи.

 

ЗАДАЧА 3

Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.

Определить текущую рыночную стоимость  объекта недвижимости методом дисконтирования  денежных потоков, используя приведенные  ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости.

Таблица 6

Исходные данные

Наименование показателя	Вариант (последняя цифра учебного шифра)
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	0
Затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб.	1500	1800	2100	2400	2700	3000	3300	2600	3900	4200
Полезная площадь бизнес-центра, кв.м	3000	3100	3200	3300	3400	3500	3600	3700	3800	3900
Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в месяц в аналогичных  бизнес-центрах, тыс.руб.	12,0	13,5	15,0	16,5	18,0	19,5	21,0	22,5	24,0	25,5
Период коммерческого использования, годы	5 лет
Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-й год эксплуатации на 1 кв.м полезной площади в месяц, руб.	3000     3000	4500     4500	4800     200	5000       250	5250     300	5500     350	6000       400	6450       450	7240     500	7890     550

 

При введении бизнес-центра в эксплуатацию предполагается сдача полезной площади в аренду. В конце периода коммерческого использования здание можно будет продать.

Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год.

Коэффициент заполняемости в первый год использования подобных зданий составляет 0,5; во второй – 0,75; в третий – 0,8; в четвертый и пятый – 0,95.

Коэффициент капитализации для  зданий такого типа составляет 0,3.

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра имеют тенденцию к росту на 3% в год.

Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 20% для  первого года коммерческого использования; 22% - для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвертого и 27% - для  пятого года.

 

Решение:

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие  доходы включают в себя:

• доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения;
• денежные поступления о продажи имущественного объекта в конце срока владения.

Текущая стоимость объекта недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и  показывает ту предельную цену, при  которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им.

Дисконтирование означает расчет текущей  стоимости прав на получение будущих  доходов.

Расчеты выполняются для каждого  анализируемого года по приведенному ниже алгоритму и оформляются  в виде таблицы 7.

 

 

Порядок выполнения расчетов.

1. Определяется потенциальный валовой доход:

2. Определяется действительный валовой доход:

3. Определяются операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра:

4. Определяется чистый операционный доход от здания:

5. Определяется дисконтированный денежный поток – DCF:

,

где i – ставка дисконтирования, выраженная в единицах;

      n – номер анализируемого года.

6. Определяется текущая стоимость  перепродажи здания (реверсии) в  конце срока его коммерческого  использования - PV_r^:

^,

где DCF₅ – дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года.

1. Определяется текущая рыночная стоимость объекта – V:

,

где IC – первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудование здания).

Таблица 7

Расчет стоимости здания методом  дисконтирования денежных потоков

Наименование  показателей	Значение показателей  по годам
	1	2	3	4	5
Полезная площадь здания, кв.м
Арендная плата за 1 кв.м  полезной площади здания в месяц, тыс.руб.
Потенциальный валовой  доход от аренды здания, тыс.руб.
Коэффициент заполняемости
Действительный валовой  доход, тыс. руб
Операционные расходы  по эксплуатации бизнес-центра на 1 кв.м полезной площади в месяц, руб.
Операционные расходы, тыс. руб.
Чистый операционный доход, тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.
Первоначальные инвестиции, тыс. руб.
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс.руб.
Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб.