Проблемы и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в России

Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться  без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки – реальная возможность снизить риски ипотечного кредитования для финансовых институтов. Появление на российском финансовом рынке новых инструментов – ипотечных ценных бумаг – поможет решить собственно конъюнктурно-рыночные проблемы. Ни для кого не секрет, что в России недостаточно инструментов для инвестирования средств в условиях высокой рублевой ликвидности и укрепления реального курса рубля.

Отечественный рынок ипотечных ценных бумаг  только начинает формироваться.

В России динамика объемов ипотечного кредитования позитивная: в 2003 г. общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, вырос в 1,9 раз — с 7,8 млрд. до 15 млрд. руб. Но развитию российской ипотеки сейчас мешает ряд проблем.

Первая  группа проблем – проблемы, с которыми сталкивается заемщик, желающий получить ипотечный кредит. К ним относятся: большие суммы первоначальных взносов; незначительные сроки кредитов; высокие процентные ставки; необходимость подтверждения легитимности средств, используемых для приобретения жилья.

Для решения этих проблем необходимо, прежде всего, совершенствование действующего законодательства. Так, принятый в ноябре 2003 г. закон об ипотечных ценных бумагах в принципе создает условия для того, чтобы банки могли выпускать ипотечные облигации. Но возникают противоречия между действующими законами, что не позволяет закону об ипотечных ценных бумагах работать в полную силу. Например, это касается ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, связанной с закладом земли; положений Жилищного кодекса, которые не позволяют выселять неисполнительных заемщиков, не оплачивающих жилье.

В принципе работа по разрешению этих противоречий ведется Комитетом по кредитным  организациям и финансовым рынкам Госдумы  во взаимодействии с Международной  ассоциацией фондов жилищного строительства  и ипотечного кредитования. Есть все  основания полагать, что она будет  успешной. Поэтому мы прогнозируем в ближайшие три года 4-кратное  увеличение объема ипотечного кредитования .

Вторая  группа проблем связана с созданием рынка ипотечных ценных бумаг для секьюритизации кредитов. С нашей точки зрения, в стране сложились объективные условия для его создания, прежде всего, на макроуровне: практически нивелировались политические риски, рост ВВП составил в 2003 г. 7,3%, положительное сальдо торгового баланса — 60 млрд. долл., значительно укрепилась банковская система, в ходе налоговой реформы подоходный налог снижен до 13%.

Хорошие перспективы сейчас у рублевых инструментов. В России снизились валютные риски: золотовалютные резервы с начала 2004 года выросли на 6,8 млрд. руб. и в конце марта 2004 г. достигли 83,7 млрд. долл.. рубль укрепился к доллару на 5,1%. На этом фоне растет спрос на долговые инструменты, обеспечивающие низкие риски при доходности выше уровня инфляции и выше доходности федеральных ценных бумаг. В 2003 г. на рынке долговых инструментов произошло снижение ставок доходности с 14–17 до 6–12% при общем росте его объемов в 2 раза до 4,9 млрд. долл. (рис. 2). Индекс корпоративных облигаций ММВБ за 2003 г. вырос на 8%, с начала этого года – на 2%.

Дополнительным  фактором роста спроса на долгосрочные рублевые инструменты выступает пенсионная реформа. В 2005 г. объем средств в пенсионной системе составил 8,4 млрд. долл. При этом согласно действующему законодательству разрешенная доля вложений в ипотечные бумаги составляет 40%. Таким образом, потенциальный объем спроса на ипотечные ценные бумаги, финансируемого за счет пенсионных средств составил в 2005 г. 3,36 млрд. долл.

Все сказанное выше свидетельствует  о том, что спрос на ипотечные  ценные бумаги на рынке присутствует. Ключевое значение в данной ситуации приобретает формирование инфраструктуры фондового рынка, позволяющей осуществлять операции с этими бумагами.

ММВБ  накопила большой опыт по организации  размещения долговых, в том числе и ипотечных, ценных бумаг. В секторе корпоративных облигаций ММВБ сейчас обращаются облигации трех ипотечных компаний: Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Первой ипотечной компании (ПИК) и Московского Ипотечного Агентства (МИА). На текущий момент совокупный объем этих облигаций в обращении составляет 4.02 млрд. руб. (табл. 3). 

Таблица 3

Облигации ипотечных компаний на ММВБ (по итогам I квартала 2004г.)

Несмотря  на небольшую долю облигаций ипотечных агентств на рынке, спрос на эти инструменты налицо: месячный оборот по ним за последний год вырос в 5 раз, а доходность снизилась в среднем на 3 процентных пункта. ММВБ также имеет опыт работы с профессиональными участниками рынка ценных бумаг. На рынке облигаций ММВБ работают 517 организаций (банков и инвестиционных компаний). Центры технического доступа к торговой системе ММВБ обеспечивают выход на рынок региональных участников, и расположены они во всех федеральных округах России и в основных промышленных центрах. При организации торгов и расчетов на ММВБ широко применяются последние достижения в области электронных и информационных технологий. В феврале 2004 г. 86% сделок в СФР было заключено через Интернет-шлюз на сумму 6 млрд. долл. (50% объема торгов).

Для дальнейшего развития рынка ипотечных бумаг ММВБ предлагает адаптируемые механизмы первичного размещения. Суть механизмов заключается в предоставлении различных вариантов размещения: аукцион по определению цены и аукцион по определению купона. Биржа также обеспечивает взаимодействие между эмитентом и андеррайтером. Активность на первичном рынке корпоративного долга сейчас довольно высокая. В 2003 г. в режиме аукциона было размещено 17 выпусков корпоративных облигаций на сумму 420 млн. долл., в режиме переговорных сделок (РПС) — 88 выпусков на сумму 2,14 млрд. долл.

Организация вторичного рынка ММВБ также соответствует  международному уровню. На ММВБ реализовано два режима торгов: основной (безадресные сделки) и режим переговорных сделок. Доля последнего в обороте вторичного рынка в 2003 г. выросла с 48 до 79%. Динамично развивается рынок РЕПО на облигации. Объем сделок РЕПО в 2003 г. вырос в 16,7 раза, в текущем году среднемесячный объем сделок РЕПО в 2 раза превышает показатель прошлого года.

Кроме того, на ММВБ разработаны технологии, позволяющие гибко управлять  долгом. На бирже реализовано два  механизма выкупа облигаций: путем  проведения аукциона по определению  цены выкупа и выкуп по заранее  определенной цене. Это соответствует  мировой практике: в 2002 г. агентство  «Фанни Мэй» в связи с падением процентных ставок выкупило значительную часть долгосрочных обязательств, вместо которых были выпущены краткосрочные обязательства, что позволило снизить стоимость текущих заимствований и среднюю стоимость привлеченных ресурсов в целом. Важнейший фактор гарантии качества ценных бумаг, обращающихся на ММВБ – процедура листинга. С февраля 2003 г. на бирже введена 3-уровневая система листинга: котировальный лист «А» 1-го и 2-го уровней и котировальный лист «Б». Сегодня 62 облигации 51 корпоративного эмитента включены в листинг ММВБ. Таким образом, мы видим, что в России есть высокая потребность в улучшении жилищных условий граждан. С одной стороны, граждане хотели бы улучшить свои жилищные условия. С другой — по данным Госстроя, в ближайшие несколько лет износ жилищного фонда достигнет 60%. Это говорит о том, что сложилась объективная необходимость в строительстве и реконструкции жилищного фонда.

Уже сложились механизмы секьюритизации ипотечных кредитов, а капитализация  рынка ипотечных ценных бумаг  может составить 520 млрд. долл., что в 3 раза превышает существующую капитализацию фондового рынка и в 22 раза – капитализацию банков.

Учитывая  значительный спрос со стороны пенсионных фондов и других профессиональных участников фондового рынка, а также готовность рынка в лице ММВБ, можно сказать, что сложились объективные предпосылки для развития рынка ипотечных ценных бумаг.

А для того, чтобы рынок ипотечных  ценных бумаг в России стал развиваться  быстрее, необходимо, во-первых, выдать достаточное количество ипотечных кредитов, во-вторых, создать законодательное пространство, которое должно учитывать интересы не только продавцов ипотечных ценных бумаг, но и покупателей. Основной покупатель – тот, у кого есть «длинные» пассивы, ведь ипотечные ценные бумаги достаточно «длинный» инструмент. Такими являются, например, страховые компании, у которых могут быть достаточно «длинные» резервы, а также пенсионные фонды. Формальные препятствия, если они существуют, для приобретения ипотечных ценных бумаг данными группами инвесторов должны быть сняты. Немаловажен вопрос о придании ипотечным ценным бумагам статуса близкого к государственным ценным бумагам, а также о включении их в список ломбардных ценных бумаг. Это обязан сделать ЦБР.

Помимо  этого, должны быть обеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а также подготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Кроме пенсионных фондов и страховых компаний, в приобретении ипотечных ценных бумаг могут быть заинтересованы и множество других участников. Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности. И это даст мощный толчок для развития рынка ипотечных ценных бумаг, что в свою очередь стимулирует развитие рынка ипотечного кредитования.

Заключение

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных  в мировой практике и надёжных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека  позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении  жилищных условий коммерческих   банков   и   других   кредиторов   –   в   эффективной   и   прибыльной   работе строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и. конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте Формирование  системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной политики.

Макроэкономические  условия, сложившиеся в России в  результате финансового кризиса 1998 года, ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

Несомненно, главные проблемы ипотеки лежат  в экономике, и макроэкономическая стабильность является непременным  условием преодоления общего кризиса  и эффективной работы финансовой системы. Только в условиях сильной  экономики возможно развитие рыночного  ипотечного кредитования. При том, что только государству по силам организовать все имеющиеся в стране ресурсы в эффективный, качественно новый, мощный инвестиционный блок.

Необходимо  учитывать огромные инвестиционные возможности самого ипотечного кредитования, заложенные в этом институте – инвестиционный или жилищный мультипликатор. Поэтому реформированный жилищный сектор – это фундамент для развития многих других отраслей, локомотив для поднятия всей российской экономики.

Действительно, жилищные реформы позволили в  своё время выйти из кризиса многим странам, в частности Германии, Аргентине, Чили, США. Если принять во внимание огромную роль, которую жилищное инвестирование, жилищная отрасль играют в экономике любой страны, то понятно, что именно реформирование жилищного инвестиционного сектора должно стать основным приоритетом в экономике, а сам жилищный сектор должен стать структурообразующим фактором, рычагом, движущей силой экономического развития страны. Но для этого нужна грамотная и эффективная инвестиционная жилищная политика, основой которой должен стать институт ипотеки.

Не  менее важным, а возможно, и самым  главным является то, что хорошо «поставленный», правильно управляемый жилищный инвестиционный рынок, базирующийся на институте ипотеки, - это удобные и стабильные для планирования в долгосрочном периоде финансовые «пассивы» и «активы», эффективные инструменты для регулирования финансового состояния России, и именно поэтому это реальный шанс укрепить финансовую систему России, главный «ключ» к стабилизации всей экономики.

Созданию  же рынка ипотечных ценных бумаг  в данной инвестиционной политике должно отводиться первоочередное значение. Именно ипотечные ценные бумаги, ввиду целевой   направленности   движения   денежных   средств,   которое   они   обеспечивают, способны обеспечить ускоренный кругооборот финансовых ресурсов в экономике.