Проблемы и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в России

Ипотечное кредитование в дореволюционной  России

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в XV-XVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить  переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского  сословия, в законодательном порядке  ликвидирует ростовщичество. В Указе  от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно  допускаемую законом процентную ставку – 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в  данном Указе сообщалось об организации  Государственного заемного банка с  целью «уменьшения во всем государстве  процентных денег». С этого момента  и началась история ипотечного кредита  в России.

Период  развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

I. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в.

II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г.

До  отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся за данным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими  банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

• Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754 г. по  
  указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-  
  Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе – для  
  дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском  
  порту – для купцов. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.
• Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом  
  Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была  
  выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми  
  банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.
• Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от  
  17 ноября 1775 г. во всех губернских городах для поддержки школ  
  народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц и т. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждений.

При Государственном заемном банке  в 1786 г. была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в  России. Манифест предусматривал страхование  каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк¹.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и  Москве при сохранных казнах  начали открывать первые сберегательные кассы.

Создание  банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.

Итак, вплоть до отмены крепостного  права все кредитные учреждения  в России практически были  казенными. Значительная часть  крупных казенных кредитных учреждений  в XVIII-XIX вв. специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. руб. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861 г. указанные займы были «покрыты» на 75% выкупными ссудами, а в остальном – ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521 млн. руб. был «позаимствован» в казначейство на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга. Уменьшение объемов кредитования и снижение частнопредпринимательской активности в банковской сфере привели к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859 г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

Однако  вплоть до революции 1917 г. государство  всячески поддерживало дворян-землевладельцев. Поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредита в России наблюдается параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

В общем виде система ипотечного кредита  в России того периода представлена в табл. 3.  
  
  

Таблица 3

Ипотечные кредитные институты в России на рубеже XIX-XX вв.

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных  учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. И 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования – срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам – 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. – 3,5%. Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн. руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов. Находясь в государственной собственности и под полным государственным контролем, банки мало заботились о рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффективно, не обрабатывались и прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на условиях льготного, почти благотворительного кредита приводило к оттеснению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производительного использования городских земель и строений, под которые они предоставляли долгосрочные ссуды.

Первыми частными кредитными учреждениями в  сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

1. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был  
   утвержден 4 июля 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).
2. Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.
3. Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).
4. Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866г.).

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного  кредитования и солидарной ответственности  выдачи ссуд под залог городской  недвижимости (городские кредитные  общества) и под залог поземельной  собственности (земельные банки  и общества поземельного кредита).

Членами общества являлись владельцы заложенного  в нем имущества, причем все они были связаны круговой солидарной ответственностью по всем произведенным ссудам пропорционально кредиту, полученному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листами, приносившими определенный годовой доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности. Органами управления всех частных кредитных учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XXвв. 

Механизм  ипотечного кредитования был следующим:

1. Заемщик вступал своим имуществом в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества.
2. Заемщик подавал заявку на ссуду под залог недвижимого имущества.
3. Кредитное общество производило оценку недвижимости и принимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50% стоимости заложенного имущества.
4. Государственная регистрация ипотеки производилась в нотариальных отделениях при окружных (уездных) судах.
5. Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и размере процентов по облигациям, производило выпуск облигаций на основе пула ссуд.
6. Заемщику предоставлялся заем в виде облигаций.
7. Заемщик продавал облигации на вторичном рынке. В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях и само кредитное общество.
8. Государственный банк оплачивал облигации и купоны.
9. Заемщик выполнял свои обязательства по кредиту. (После выполнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную.)
10. Кредитное общество оплачивало требования Госбанка.

Отличительные черты данной модели:

– заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций  на вторичном рынке. Следует отметить, что заемщик мог и не продавать  облигации, а получать по ним соответствующий  доход;