Правовые основы сделок с недвижимостью

      - согласия заключить договор на  условиях, предлагаемых другими  претендентами на аренду объекта;

      - письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

      При заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Положение о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связанны условиями прежнего.

      Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

      Законом предусмотрены  дополнительные способы  защиты прав и  интересов добросовестного  арендатора. Если арендодатель отказал  в возобновлении договора на новый срок, но в течении года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

      Ели же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

      Особенностью  договора аренды зданий и сооружений  состоит ещё и в том, что он регулирует одновременно отношение двух видов:

      - по поводу владения и пользования  этими объектами недвижимости;

      - связанные с использованием части  земельного участка, занятой арендуемым  зданием.

          По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

    Если  договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным  участком, который занят зданием  или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

    Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

    В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. ст. 652, 653 ГК РФ).⁷ 
 

3. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости.

     Договор аренды недвижимого имущества заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной  регистрации.⁸

     Обязательность  государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры  аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений,  заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

     - договоры аренды участков лесного  фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры  аренды предприятия как имущественного  комплекса независимо от срока  аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры  субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК). ⁹

      Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению  арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течении 5 рабочих дней.¹⁰

    Если  в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к  договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

    В том случае, если в аренду сдаются  здание, сооружение, помещения в  них или части помещений, к  договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (ст. 26 Закона о регистрации прав).¹¹

      Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор  не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

      Как указано в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 26.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.¹²

      Одно  регистрационное действие - государственная  регистрация договора аренды имеет  три неразрывно связанных правовых последствия:

      - договор считается заключенным;

      - арендатор приобретает право  аренды;

      - вещное право арендодателя обременяется.

      Если  оформляется соглашение об изменении  действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о  регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.¹³

      В случае прекращения арендных отношений  необходима государственная регистрация  прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.¹⁴ 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    Из  вышеизложенного под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

    Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.

    В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34, из содержания которой явствует, что договор аренды представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, направленных на передачу индивидуально-определенных вещей в пользование. Договору аренды свойственны следующие характерные черты:

    - направленность договора на передачу  имущества во владение и пользование  без перехода права собственности;

    - выделение отдельных видов договора  аренды в современном российском законодательстве произведено не на основе единого классификационного признака, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

       К существенным признакам договора относятся:

• предмет;
• цена (арендная плата)
• форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

      Таким образом можно сделать  вывод, что договор аренды недвижимого имущества имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. 
 
 

Список  используемой литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010).

4. Лесной  кодекс Российской Федерации  от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 27.12.2009).

5. Федеральный  закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (принят ГД  ФС РФ 17.06.1997).

6. Закон  РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 17.07.2009) "О недрах".

7. Информационное  письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

8. Информационное  письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

II Литература

1. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебное пособие. М.: Волтерс Клувер.; 2006.

2. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) - с изм. и доп. - М.: Юрайт-Издат, 2004 г.

3. Экономика  недвижимости: учебник/В.А. Горемыкин.  – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008.