Іпотека землі

Іпотекодавець також має право, виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься  в іпотечному договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях:

1) зводити, знищувати або проводити  капітальний ремонт будівель (споруд), розташованих на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї ділянки;

2) передавати предмет іпоте-ки у  наступну іпотеку; 

3) відчужувати предмет іпотеки; 

4) передавати предмет іпотеки у  спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Іпотекодавець має право заповідати передане в  іпотеку нерухоме майно без будь-яких обмежень. На підставі норм ст. 10 «Збереження  предмета іпотеки», якщо інше не встановлено  законом або іпотечним договором, Іпотекодавець зобов'язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб. Іпотекодавець також повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за договором.

Іпотекодержатель  має право у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документально  і у натурі наявність, стан, умови  збереження та користування предметом  іпотеки. Іпотекодавця закон зобов'язує не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем. надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно на вимогу іпотекодержателя забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки. Проведення іпотекодержателем такої перевірки не повинно призупиняти користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення.

У випадку порушення іпотекодавцем  обов'язків, встановлених договором, як передбачає ст. 12 Закону, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а у разі його невиконання — звернути стягнення на предмет іпотеки, тобто на заставлену земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомості.

Якщо  іпотекодавцем порушені обов'язки щодо збереження чи страхування предмета іпотеки, іпотекодержатель може, або  звернути стягнення на предмет іпотеки, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки  у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавця у цьому випадку закон зобов'язує негайно, на вимогу іпотекодержате-ля, відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв'язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.

Особливості іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення розглянуто у ст. 15 Закону. Доцільно зазначити, що заборони та обмеження стосовно відчуження і цільового використання ділянок сільськогосподарського призначення встановлені п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, що діють до 1 січня 2005 p., залишаються чинними при їх іпотеці. На підставі ч. 2 ст. 15 Закону «Про іпотеку» реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися виключно на прилюдних торгах. Покупцями таких земельних ділянок можуть бути особи, визначені ст. 130 Земельного кодексу: 
а) громадяни України, що мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільсь-кому господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; 
б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачене ведення сільсь-когосподарського виробництва. 
Відповідно до ст. 17 Закону іпотека припиняється у таких випадках:

а) припинення основ-ного зобов'язання;

б) реалізації предмета іпотеки;

в) набуття іпотекодержателем права  власності на предмет іпотеки;

г) визнання іпотечного договору недійсним;

д) знищення або втрати переданої в  іпотеку будівлі чи споруди, якщо іпотекодавець її не відновив.

Якщо  предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення чи втрати зазначеної будівлі або споруди іпотека ділянки не припиняється.

На  підставі ст. 18 Закону юридичною формою іпотечних відносин є договір, що укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню і повинен містити істотні умови. У разі відсутності хоча б однієї з них іпотечний договір вважається неукладеним. Всі зміни і доповнення до договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації.

Таким чином, за новим законодавством України  іпотека землі має наведені нижче  властивості. По-перше, вона має самостійне правове значення і залежить від прав заставодавця і заставодержателя земельної ділянки, передбачених нормами закону та договором іпотеки або заставою. По-друге, іпотека не є підставою для негайного переходу до заставодержателя права володіння і користування та обмежує розпорядження ділянкою, окрім передачі її у наступну іпотеку. По-третє, залишаючись у володінні і користуванні заставодавця, надає йому можливість задовольнити вимоги заставодержателя за рахунок коштів, отриманих шляхом використання природних корисних властивостей заставленої земельної ділянки, переданої у встановленому порядку заставодержате-лю після початку терміну дії іпотечної угоди. Ці кошти можуть бути виражені у грошовій або іншій (за домовленістю сторін) формі, повинні бути еквівалентними міновій вартості заставленої ділянки та відповідати особливим чи додатковим умовам іпотечного договору.

Після укладання іпотечного договору земельна ділянка та об'єкти нерухомого майна  залишаються у володінні і  користуванні Іпотекодавця. Право розпорядження обмежується, а іпотекодержатель, у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання, має переважне право на одержання задоволення своїх вимог за рахунок переданої в іпотеку ділянки. 
Земельна ділянка та об'єкти нерухомості, на які встановлено іпотеку, не передаються іпотекодержателю до моменту настання юридичного факту — закінчення терміну дії іпотечної угоди. Після цього, у разі невиконання іпотекодавцем зобов'язання, забезпеченого іпотекою ділянки, здійснюється перехід права володіння, користування і розпорядження останньою та розташованими на ній об'єктами нерухомого майна до іпотекодержателя.

Таким чином, класифікуючи іпотеку землі  за правовими формами, слід дотримуватись  запропонованої законодавцем схеми. Відповідно до неї іпотеку землі поділяємо на:

а) договірну (умови якої випливають з  іпотечного договору між заставодавцем  і заставодержателем);

б) законну;

в) судову.

На  дві останні форми іпотеки  землі поширюються правила щодо договірної іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

За  юридичними пріоритетами розподіляємо на:

 1) попередню, або таку, що виникла на підставі договору, виконання основного зобов'язання за яким забезпечене іпотекою;

2) наступну іпотеку землі, тобто,  передання в іпотеку ділянки  та/або розташованих на ній об'єктів нерухомого майна, які вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором.

Спираючись  на наведене вище, визначаємо поняття  іпотеки землі. Це — вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим  майном у формі заснованої на договорі застави земельних ділянок, а також об'єктів нерухомості, що розташовані на даних ділянках, і невід'ємно пов'язані з ними.

З огляду на це, іпотеку землі можна  вважати комплексним правовим інститутом, що включає наступні складові:

1) врегульовані нормами права суспільні відносини;

2) особливий об'єкт та визначених  суб'єктів правовідносин;

3) систему встановлених прав і  обов'язків суб'єктів, що виникають,  існують та мають бути припинені  після їх взаємореалізації.

 

Висновок

Відповідно  до ст.1 Закону «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні, користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому Законом. Іпотека, як один із окремих видів застав, передбачена і нормами ст.575 Цивільного кодексу України.

Під нерухомим майном розуміються земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці які невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. В основу Закону покладена концепція єдності нерухомості, тобто земельна ділянка нерозривно пов’язана із будинком, спорудою, об’єктом незавершеного будівництва, що розташовані на ній.

Так, відповідно до норм ст.6 Закону України  «Про іпотеку» випливає, що у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека  також поширюється на належну  іпотекодавцю на праві власності  земельну ділянку або її частину, на якій розташована будівля і яка необхідна для використання цієї земельної ділянки за цільовим призначенням.

 Відповідно до ст.133 Земельного кодексу, у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності.

Ст. 15 Закону України «Про іпотеку» та ст.ст. 130, 133 Земельного кодексу визначені  особливості іпотеки землі, зокрема, особливу зацікавленість викликає іпотека  земельних ділянок сільськогосподарського призначення. По-перше, заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановлені Земельним кодексом, є чинними при їх іпотеці. По-друге, заставодержателями таких земельних ділянок можуть бути лише банки.

Отже, іпотеку землі можемо розглядати як юридичну категорію, що має походження від права власності на землю  і грунтується на праві розпорядження  особливим об'єктом нерухомості  — земельною ділянкою.

Іпотека землі, як один із найважливіших інструментів залучення додаткових інвестиційних коштів потребує ще належного врегулювання. Лише виважена і продумана політика щодо формування інфраструктури ринку землі в Україні, розв’язання проблем права власності на землю може вплинути на ефективний розвиток іпотеки землі в Україні.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  літератури

1. Пучковская И.И. Ипотека: залог  недвижимости. — Харьков, 1997. — С. 18.

2. Земельний кодекс України. Коментар. — Харків, 2002. — С. 352.

3. Грищук Н. Перспективи діяльності іпотечних банків в Україні (на досвіді ФРН) //Право України. – 2006. - № 1.

4. Бюлетень законодавства і юридичної практики України. — 2001. — № 12. -

С. 91

5. Ковальчук А. Правові проблеми розвитку іпотеки в Україні // Право  України. – 2002. - № 9. – С. 67.

6. Кащенко О.Л., Гєєнко М.М. Застава земельної власності // Держава регіони. Серія: Економіка та підприємництво. – 2004. - № 4. - С. 116.