Іпотека землі

Зміст

Вступ

1. Іпотека землі

Висновки

Список літератури

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вступ

З давніх часів, укладаючи різного роду угоди, люди прагнули певним чином забезпечити їхнє виконання. Саме тому, заставне право можна вважати одним із найдавніших цивільно-правових інститутів. Іпотека, як різновид застави, була відома уже в Стародавній Греції та Стародавньому Римі. Однак, вважається, що застава землі, у більшості випадків, застосовувалась виключно заможними землевласниками і не завжди була пов’язана із потребами економічного характеру.

Як  стверджують науковці «іпотека, виникнувши в епоху античності, пройшла через середньовіччя і увійшла у сучасність пристосувавшись до нових економічних потреб».

В Україні іпотека почала впроваджуватися  у ХІІ-ХVІІІ ст., хоча і без відповідного правового забезпечення. Іпотека, як правова категорія, втратила своє значення після ліквідації приватної власності на землю у 1917 році і лише нещодавно була відновлена в сучасному українському законодавстві. Варто відзначити, що застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект.

Прийняттям  Законів України «Про заставу», «Про іпотеку», Цивільного та Земельного кодексів було відкрито нову сторінку в історії  використання нерухомого майна у  сфері кредитних відносин.

Відповідно  до ч.1 ст.3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Проблеми  пов’язані із існуванням та формуванням  інституту іпотеки, перш за все, пов’язані  із необхідністю застосування одночасно  норм іпотечного і земельного законодавства України.

Сьогодні  ефективне функціонування іпотеки  земель сільськогосподарського призначення  ускладнюється і внаслідок нагальної  потреби вдосконалення існуючого  законодавства, і внаслідок необхідності прийняття численної кількості нормативно-правових актів. Ще однією із причин, є те, що об’єктом іпотеки можуть виступати земельні ділянки, які перебувають у власності фізичних і юридичних осіб, проте більшість сільськогосподарських підприємств України сформовані на орендній основі. За таких умов іпотекодавцями можуть виступати тільки фізичні особи, які отримали земельні ділянки в розмірі середньої часки (паю). В перспективі, створення спеціалізованих Земельних (іпотечних) банків або ж функціонування іпотечних підрозділів в універсальних комерційних банках може позитивно вплинути на надання іпотечних послуг, фінансову підтримку сільськогосподарського товаровиробника.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Іпотека землі

За  останнє десятиліття XX ст. Україна  пройшла початкові етапи земельної реформи, складовою якої став процес формування вітчизняного законодавства про іпотеку. На сьогодні останнє грунтується на Конституції України і складається з Цивільного, Господарського та Земельного кодексів, інших нормативно-правових актів, міжнародних договорів України. Зі змісту нового законодавства про іпотеку випливає своєрідна правова регламентація поняття і правових форм іпотеки землі. Для їх визначення розглянемо відповідні положення нормативно-правових актів.

Передусім звертаємось до Конституції України, яка містить комплекс основоположних правових норм, що складають загальні засади права власності та переходу права власності на землю. Згідно зі ст. 13 Конституції земля є об'єктом права власності Українського народу та головним природним об'єктом права власності. Стаття 14 гарантує право власності на землю; воно набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою відповідно до закону.

Далі  звернемо увагу на ст. 41 Основного  Закону, яка встановлює у державі  Україна три рівноправні форми власності на майно: державну, комунальну і приватну, а також систему гарантій щодо реалізації права власності. Відповідно до вказаної норми громадянам України гарантується право приватної власності на землю. Крім того, у ст. 41 Конституції зафіксовано: використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам й гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

З викладеного вбачається наявність  врегульованих суспільних відносин щодо права власності на землю як на особливий вид майна (тобто володіння, користування і розпорядження) і що Конституція України закладає правовий фундамент їх регламентації. Спираючись на наведене, можна стверджувати: юридична природа іпотеки землі закладена у праві власності, а саме — є складовою права розпорядження власником земельною ділянкою та розташованими на ній об'єктами нерухомості.

Новий Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. у п. 1. ст. 575 визнає іпотекою заставу  нерухомого майна, що залишається у  володінні заставодавця або третьої особи. Пункт 3 ст. 575 наголошує: правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Земельний кодекс України від 25 жовтня   2001 р. у ст. 133 регламентує, що земельні ділянки, які належать фізичним і юридичним особам на праві власності, можуть передаватися ними у заставу. Згідно з п.4 цієї статті заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки.

16 січня 2003 р. прийнято Господарський  кодекс України (далі — ГК). Аналізуючи ст. 345 ГК, бачимо, що кредитні відносини здійснюються на підставі кредитного договору, його змістом передбачаються: мета, сума і строк кредиту, умови і порядок його видачі та погашення, види забезпечення зобов'язань позичальника, відсоткові ставки, порядок плати за кредит, обов'язки, права і відповідальність сторін щодо видачі і погашення кредиту. Стаття 347 ГК надає перелік форм та видів банківського кредиту, серед них — іпотечний. 5 червня      2003 р. Президентом України підписано Закон «Про іпотеку» (Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки. Схвалено Указом Президента України від 30 травня 2001 р. № 1529/99 // Бюлетень законодавства і юридичної практики України. — 2001. — № 12. - С. 91). Він регламентує одне з провідних завдань державної земельної політики, передбачене Основними напрямами земельної реформи в Україні на 2001—2005 pp. — розвиток кредитування під заставу землі, у тому числі — іпотечного кредитування.

Стаття 1 Закону «Про іпотеку» надає наступне поняття іпотеки. Це — вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право, у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання, одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.

У свою чергу нерухоме майно (нерухомість) характеризується як земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на вказаних ділянках і невід'ємно пов'язані  з ними, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення останніх.

У подальшому законодавець окреслює коло суб'єктів правовідносин, пов'язаних з іпотекою, виділяючи:

 а) іпотекодавця — особу, яка передає в іпотеку земельну ділянку (нерухоме майно) для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. За законом іпотекодавцем може бути боржник чи майновий поручитель;

б) майнового поручителя — особу, яка  передає в іпотеку земельну ділянку (нерухоме майно) для забезпечення виконання  зобов'язання іншої особи-боржника;

в) іпотекодержателя — кредитора за основним зобов'язанням;

г)боржника-іпотекодавця або іншу особу, відповідальну перед  іпотекодержателем за виконання  основного зобов'язання.

Згідно  із ст. 3 іпотека може виникати на підставі: а) договору; б) закону; в) рішення суду. Це відповідає світовій практиці застосування іпотеки.

Щодо  юридичного факту виникнення взаємних прав і обов'язків іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором  наголошується: такі виникають з  моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, котра виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя з'являються з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, чи з дня набрання законної сили рішенням суду.

Так, відповідно до норм ст.6 Закону України  «Про іпотеку» випливає, що у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека  також поширюється на належну  іпотекодавцю на праві власності  земельну ділянку або її частину, на якій розташована будівля і яка необхідна для використання цієї земельної ділянки за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і передана іпотекодавцю в оренду (користування), то після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий власник набуває права і обов’язки за правочином, яким встановлено умови оренди (користування). Тобто фактично особливих обмежень щодо застави земельних ділянок даний Закон не містить.

Відповідно  до ст.133 Земельного кодексу, у заставу  можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності.

У разі невиконання або неналежного  виконання боржником основного  зобов’язання, іпотекодержатель має  право звернути стягнення на предмет  іпотеки (ст.12 Закону). Звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене шляхом:

- передачі іпотекодержателю або  іншій особі предмета іпотеки  в управління на період до  його реалізації – ст.34 Закону  України;

- передачі іпотекодержателю права  власності на предмет іпотеки  - ст.37 Закону України;

- продажу предмета іпотеки будь-якій  особі-покупцеві – ст.38 Закону  України. 

Однак, якщо предметом іпотеки є земельна ділянка, то вибір способів звернення  стягнення звужується. Так, неможлива  передача земельної ділянки в  управління іпотекодержателю чи іншій особі, оскільки Земельним кодексом України не передбачено - права управління. У зв’язку із різним правовим режимом та цільовим призначенням не завжди можливо застосовувати і інші способи стягнення на земельні ділянки.

Необхідно зважити і на те, що у випадку звернення стягнення на земельну ділянку, як на предмет іпотеки, надану для ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилих будинків та господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва - вона може бути відчужена лише громадянину України, а не юридичній особі.

Тому, при вирішенні питання щодо вибору іпотеки як способу забезпечення виконання зобов’язання, необхідно  максимально враховувати усі  ці моменти задля уникнення незручностей у разі звернення стягнення на земельні ділянки, що є предметом іпотеки.

Ст. 15 Закону України «Про іпотеку» та ст. 130, ст. 133 Земельного кодексу визначені  особливості іпотеки землі, зокрема, особливу зацікавленість викликає іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення. По-перше, заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановлені Земельним кодексом, є чинними при їх іпотеці. По-друге, заставодержателями таких земельних ділянок можуть бути лише банки. Але власне з даного приводу виникає чимало суперечностей, адже банк як іпотекодержатель земельної ділянки не зможе отримати її у власність з метою виконання іпотекодавцем основного зобов’язання, а також вимагати продажу земельної ділянки без врахування вимог ст.130 Земельного кодексу, якою визначено перелік суб’єктів, які можуть бути покупцями (набувачами) земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення громадянами, що постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки і відповідними органами місцевого самоврядування.

Звернемо  увагу на ст. 6. Закону «Про іпотеку», де наведений перелік обов'язкових  умов пе-редачі земельної ділянки (нерухомого майна) в іпотеку. Перш за все встановлено, що у разі обме-ження правомочності  розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваже-ного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для пе-редачі цього майна в іпотеку. Також встановлено, що майно, яке є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник зе-мельної ділянки та (або) нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників, за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Окрім зазначеного, закон зобов'язує іпотекодавця до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі  ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. За умови порушення цієї вимоги іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.

Коли  в іпотеку разом із земельною  ділянкою передаються будівлі чи споруди, іпотека поширюватиметься на належну іпотекодавцю на праві власності ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і котра необхідна для використання останньої за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий власник набуває права і обов'язки іпотекодавця за правочином, яким встановлено умови оренди. У разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека буде поширюватись і на розташовані на ділянці будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник цієї ділянки зобов'язаний забезпечити власнику зазначених будівель ті ж умови оренди або користування земельною ділянкою, що надавалися іпотекодавцем.

Згідно  зі ст. 9 Закону «Про іпотеку» іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено законом. Користуючись предметом іпотеки (земельною ділянкою та/або об'єктами нерухомості, розташованими на ній), іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення вартості останнього понад норми його звичайної амортизації (зносу). Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.