Порядок определения стоимости земельного участка

Оглавление

 

Введение 2

1.Определения кадастровой стоимости земельных участков 3

2.Порядок определения кадастровой стоимости 6

3.Основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка 9

Список использованной литературы 12

 

Введение

 

В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно. 25 августа 1999г., Правительством Российской Федерации принято Постановление  № 945 «О государственной кадастровой  оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации. Результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях налогообложения. Согласно Земельному и Налоговому кодексам , кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации.

Понятие  «кадастровая стоимость» прочно вошло в профессиональный лексикон оценщиков, финансистов, юристов,  его часто применяют в нормативно-правовых документах,  учебно-научной литературе, обзорах и публикациях

Кадастровая стоимость земельного участка это величина, которая  рассчитывается в основном методами массовой оценки и отражает представления  о ценности (полезности) земельного участка при существующем его  использовании. Для определения  кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земельных участков различных категорий  и видов разрешенного использования  в целях создания налоговой базы и иных платежей за землю.

В соответствии с Федеральным  законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости» сведения о  кадастровой стоимости земельных  участков входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости 

Определения кадастровой стоимости земельных участков

 

На текущий момент результаты определения кадастровой стоимости  земельных участков, полученные по договорам на проведение оценки, заключенным  до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования  Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ могут  быть оспорены в суде, в том числе  на основании отчетов об определении  их рыночной стоимости по состоянию  на дату, на которую определена кадастровая  стоимость земельных участков.

 

 

 Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 02.08.2011 N ОГ-Д06-747.

 

 

  В соответствии с п. 13 Административного  регламента по исполнению государственной  функции ''Организация проведения государственной  кадастровой оценки земель'', утвержденного  Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215, управление Росреестра по соответствующему субъекту Российской Федерации осуществляет разъяснение  результатов государственной кадастровой  оценки.

 

 

  Ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ ''О внесении изменений  в Федеральный закон ''Об оценочной  деятельности в Российской Федерации'' и отдельные законодательные  акты Российской Федерации'' (далее - Федеральный  закон N 167-ФЗ)) предусмотрена возможность  оспаривания правообладателем или  иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой  стоимости земельного участка могут  быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах  определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) путем подачи заявления  о пересмотре кадастровой стоимости.

Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой  стоимости могут быть недостоверность  сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой  стоимости, а также установление его рыночной стоимости на дату, на которую определена кадастровая  стоимость такого земельного участка.

 

 

  Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 167-ФЗ положения  Федерального закона N 167-ФЗ не применяются  к государственной кадастровой  оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения  шестидесяти дней после дня его  официального опубликования и работы по проведению которой не завершились  в указанный срок.

 

 

  Таким образом, возможность  пересмотра результатов определения  кадастровой стоимости земельных  участков в комиссии, по мнению Департамента, распространяется исключительно на результаты государственной кадастровой  оценки, полученные после истечения  шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона N 167-ФЗ, и договоры на проведение которой  были заключены после истечения  указанного срока.

 

 

 В свою очередь, п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации  от 08.04.2000 N 316, установлено, что споры, возникающие при проведении государственной  кадастровой оценки земель, рассматриваются  в судебном порядке.

 

 

  Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговая  база по земельному налогу (далее - налог) определяется как кадастровая стоимость  земельных участков.

 

 

  В свою очередь, согласно ст. 387 Кодекса налог устанавливается  Кодексом и нормативными правовыми  актами представительных органов муниципальных  образований, вводится в действие и  прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми  актами представительных органов муниципальных  образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных  образований.

 

 

  Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований  определяют налоговые ставки в пределах, установленных Кодексом, порядок  и сроки уплаты налога.

 

 

  При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований  могут также устанавливаться  налоговые льготы, основания и  порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы  для отдельных категорий налогоплательщиков.

 

 

  Таким образом, величина налоговой  нагрузки определяется налоговой ставкой, устанавливаемой органами муниципальных  образований.

 

 

  Следует отметить, что в  соответствии с п. 1 ст. 3 Кодекса при  установлении налога учитывается также  фактическая способность налогоплательщика  к уплате налога.

 

 

 С учетом изложенного в целях  снижения налоговой ставки представляется целесообразным обращаться в представительные органы муниципальных образований.

Порядок определения  кадастровой стоимости

 

Все, что относится к  понятию недвижимость - это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет  свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том  числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением  земли и видом его использования  и рассчитывается кадастровая стоимость  конкретного земельного участка.

Определение кадастровой  стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим  законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта  кадастровой стоимости подробно регламентирован и  состоит в  следующем:

1. Один раз в пять лет (не реже) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;
2. В обязанности Управления Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации входит обязанность по подготовке списков (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.
3. После того, как списки будут составлены и проводится сама кадастровая оценка земельного участка. Расчет кадастровой стоимости проводит Управление Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации. Если земельный участок расположен на территории Московской области, то кадастровая оценка будет проводится Управление Росреестра (Управлением государственного кадастра недвижимости) по Московской области.

 

Надо добавить, что если, например, Администрация муниципального района выделила земельный участок  в аренду, то вполне естественно, что  кадастровой стоимости он не имеет. Данную кадастровую оценку проводит Управление Росреестра субъекта Российской Федерации в соответствии с теми материалами, которые имеются или  будут представлены в Управлении Росреестра.

Обратите внимание, при  получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, не зависимо от того,  ранее учтенный земельный  участок или только что образованный, если в строке категория земли  или в строке вида разрешенного использования  отсутствуют записи или имеется  запись об отсутствии сведений, тогда  и отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.

Итак, более подробно, рассмотрим порядок определения кадастровой  стоимости земельных участков на примере земельного участка, входящего  в состав земель населенных пунктов. Для начала надо знать, что в соответствии с действующим законодательством  все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов  разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого  районного центра Московской области (Дмитровский район Московской области, Солнечногорский район Московской области, Талдомский район, Истринский район, Можайский район и т.д.) имеются свои административно-территориальные  единицы: сельские поселения, городские  поселения. В Москве - это административные округа. В составе каждого сельского  поселения или городского поселения  выделяются отдельные кадастровые  кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли  в соответствии с привязкой к  каждому из 17 видов разрешенного использования.

Единицей измерения кадастровой  стоимости конкретного земельного участка принято считать  удельный показатель кадастровой стоимости  одного квадратного метра конкретного  земельного участка. Для определения  кадастровой стоимости всего земельного участка необходимо удельный показатель стоимости 1 квадратного метра умножить на количество квадратных метров площади земельного участка.

Например, земельный участок 1200 кв.м., расположенный на территории сельского поселения .... Солнечногорского района и входящий в состав земель населенных пунктов и имеющий  вид разрешенного использования - личное подсобное хозяйство. Кадастровый  квартал данного земельного участка - ...., удельный показатель кадастровой  стоимости в данном кадастровом  квартале и применительно к виду разрешенного использования - личное подсобное  хозяйство , будет ...., площадь земельного участка составляет 1200 кв.м.

Считаем: удельный показатель кадастровой стоимости конкретного  земельного участка для конкретного  квартала умножаем на площадь земельного участка. Получаем кадастровую стоимость  земельного участка.

  Еще раз, удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала при учете каждого конкретного вида разрешенного использования. Если бы у земельного участка, указанного в качестве примера, вид разрешенного использования был бы - индивидуальное жилищное строительство, тогда бы и удельный показатель кадастровой стоимости был бы другим и кадастровая оценка земельного участка была бы иной.

Бывают случаи, когда для  земельного участка устанавливается  несколько видов разрешенного использования. Как тогда производится расчет кадастровой  стоимости. Для каждого из видов  разрешенного использования по конкретному  кадастровому кварталу определен удельный показатель кадастровой стоимости  конкретного земельного участка. Тот  удельный показатель, который больше по своему значению и будет выбран в качестве удельного показателя для определения кадастровой  стоимости данного земельного участка.

Основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость  земельного участка

 

1.   Вид разрешенного использования

2. Размер удельного показателя кадастровой стоимости. Определяется в зависимости от кадастрового квартала и вида разрешенного использования

Вид разрешенного использования  для некоторых из земельных участков может быть уже установлен.

Например, земельный участок  был предоставлен в пользование  или в собственность в 1993 году. В свидетельстве на землю указано, что данный земельный участок  предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Бывает так, что вид  разрешенного использования на земельный  участок не установлен. Земельный  участок предоставлен в 1993 году в  собственность, но в документе (свидетельстве) на право собственности на землю  не указан вид разрешенного использования. Тогда собственнику или пользователю данного земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления (орган государственной власти) с  заявлением об определении вида разрешенного использования конкретного земельного участка.

Следует знать, что отнесение  конкретного земельного участка  к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам:

- в случае наличия на  конкретном земельном участке  возведенных (построенных) объектов  недвижимости, разрешенное использование  такого земельного участка должно  соответствовать функциональному  назначению строения. В свою очередь,  назначение строения можно определить  по записи в документах по  технической инвентаризации.