Особенности аренды отдельных видов недвижимости

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества  арендованного предприятия путем  изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен  совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).¹³

В процессе эксплуатации имущества  арендованного предприятия арендатором  могут быть произведены неотделимые  улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений  имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для  этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости  несоразмерны реальному улучшению  качества и эксплуатационных свойств  имущества, либо они произведены  арендатором без учета принципов  добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия  в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных  для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности  по подготовке имущества, составлению  передаточного акта и представлению  его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

 

2.3. Договор аренды транспортных средств

Законодатель выделяет две разновидности  договора аренды транспортного средства. При этом критерием для классификации  данного договора является аренда с  экипажем или без него. Соответственно, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование без оказания услуг  по управлению им и его технической  эксплуатации.¹⁴

Объект договора - транспортное средство и услуги по управлению им и его  технической эксплуатации, поэтому  такой договор имеет признаки смешанного договора (п.3 ст.421 ГК).

Такой договор не требует государственной  регистрации, но письменная форма является обязательной (ст.633 ГК РФ).

Как по договору аренды транспортных средств с экипажем, так и без  экипажа, арендатор вправе:

- без согласия арендодателя  сдавать транспортное средство  в субаренду (если договором  не предусмотрено иное) (ст.638 ГК  РФ);

- без согласия арендодателя  от своего имени заключать  договоры перевозки и иные  договоры, если они не противоречат  целям использования транспортного  средства, указанным в договоре, или назначению транспортного  средства.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем, арендатор обязан, если иное не предусмотрено договором: поддерживать надлежащее состояние  транспортного средства, включая  связи с коммерческой эксплуатацией  транспортного средства, в том  числе на оплату топлива, других расходуемых  материалов и на оплату сборов.

По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендатор  обязан:

- оплачивать расходы, возникающие  в связи с текущим и капитальным  ремонтом;

- осуществлять своими силами  управление транспортным средством  и его эскплуатацию, как коммерческую, так и техническую;

- оплачивать расходы на содержание  транспортного средства, его страхование,  а также расходы, возникающие  в связи с его эксплуатацией  (если иное не предусмотрено  договором).

Передача имущества может быть как по месту нахождения арендатора, так и по месту арендодателя.

Так как объект является движимым имуществом, на практике, зачастую возникает  вопрос о месте возврата транспортного  средства.

Приведем пример из практики:

"Арендодатель обратился в  арбитражный суд с иском к  арендатору о взыскании арендной  платы за период просрочки  возврата арендованного автомобиля  в соответствии со статьей  622 ГК РФ.

Суд первой инстанции, установив, что  договор аренды автомобиля был досрочно расторгнут, удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что согласно статье 622 Кодекса в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки.

Суд апелляционной инстанции отменил  данное решение и отказал в  удовлетворении иска по следующим основаниям.¹⁵

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки  кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или  не совершил действий, предусмотренных  законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или  из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить  своего обязательства (статья 406 ГК РФ).

Поскольку в договоре аренды стороны  не оговорили место возврата арендованного  имущества, суд применил абзац шестой статьи 316 ГК РФ, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте  нахождения юридического лица, являющегося  должником.

Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был  поставлен арендатором на стоянку  и находился там вплоть до его  передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял  арендодателю извещения о своей  готовности возвратить автомобиль.

Суд кассационной инстанции отменил  постановление апелляционной инстанции  и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абзац  шестой статьи 316 ГК РФ в данном случае применен судом неправильно. Указанная  норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.

В данном же случае обязательство  арендатора, возникшее после прекращения  договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества  арендодателю.

Поэтому, руководствуясь абзацем первым статьи 316 Кодекса, следует признать, что из существа указанного обязательства  вытекает, что возврат должен произойти  в том месте, где это имущество  было получено арендатором.

В этой связи арендатор обязан был  передать арендодателю автомобиль в  том месте, где он был получен".

Итак, в случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого  имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том  месте, где оно было получено арендатором.¹⁶

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В результате проделанной работы можно  сделать вывод, что легальное  определение договора аренды таково - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное  пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного  имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор  считается заключенным с момента  передачи арендатору имущества, являющегося  предметом аренды) и срочным (имущество  передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).

Действующим гражданским законодательством  определены отдельные виды аренды и  договора аренды отдельных видов  имущества. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг.

Аренда транспортных средств - это  наем на определенное время транспортного  средства с экипажем или без него за плату во временное владение и  пользование.

Аренда зданий и сооружений - это  временное владение и пользование  зданием или сооружением.

Аренда предприятий - это предоставление за плату во временное владение и  пользование предприятия в целом. В комплекс входят: земельный участок, здания, сооружения, оборудование и  другие входящие в состав предприятия  основные средства, а также определенные договором запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права  пользования землей, водой и другими  природными ресурсами, здания, сооружения и оборудование, а также иные имущественные  права арендодателя, связанные с  предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права, права требования, а также долги  предприятия.

Отдельные разновидности договоров  аренды требуют его государственной  регистрации (аренда объектов недвижимости предприятий). Другие договора требуют  квалифицированных участников (например, только предпринимателей, или арендатором  может быть только физическое лицо).

Каждый из рассмотренных договоров  обладает своей спецификой, что необходимо учитывать при использовании  его на практике.

В настоящее время можно говорить о уже сложившемся законодательстве о договорах аренды, однако совершенствование  обозначенного законодательства продолжается и сейчас. И если законодательство о такой разновидности договора аренды как прокат, относительно статично, то, например, нормативные акты, регулирующие договор лизинга стремительно менялись за последние несколько лет.

Что касается направлений развития договора аренды, то на наш взгляд наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда – договор  лизинга: арендатору выгодно получить в пользование указываемое им имущество, арендодатель выгодно вложить  свои деньги в систематическое получение  дохода.

Несомненно, в связи с  активизацией рынка недвижимости и  земли, в ближайшие годы, самыми массовыми  и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиография

Нормативные правовые акты

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Литература

1. «Аренда недвижимости: сборник документов», составитель и автор Жуковская К.В., М.: ОМЕГА-Л, 2006, 366 с.

2. «Гражданское право» в 2 т. том 2 полутом 1. Учебник, от вред. Проф. Е.А. Суханов, М.: Издательство Бек, 2000, 704 с.

3. «Гражданское право». Учебник, под общей редакцией Алексеева С.С., М.: ТК Велби, 2006, 480 с.
4. «Гражданское право». Учебное пособие, под. Ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., М.: Издательство «Проспект», 2004, 776 с.
5. «Комментарий к Гражданскому кодексу часть первая, вторая, третья», автор комментариев и составитель Борисов А.Б., М.: Книжный мир, 2004, 11-59 с.
6. «Полный сборник кодексов РФ», Новосибирск.: Сиб.унив. издательство, 2005, 946 с.
7. Айзин С.М. Юридическая служба на предприятии. Настольная книга юрисконсульта. – М.: М.Ю.Тихомиров, 2005. – 744 с.
8. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды транспортных средств //Законность.- 2006.- № 5.-С.12-15
9. Брагинский М. И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: "Фонд Правовая культура". - 2005. – с.414.
10. Гилеп Д. Особенности аренды земельного участка под зданием (строением, сооружением) //Хозяйство и право.- 2007.- № 1.-С.65-73
11. Гловацкая Н. Земельно-имущественные отношения //Вопросы экономики.- 2004.- N 8.-С.98-110
12. Глушецкий А., Кузнецова Т. Недвижимость: коллизии аренды //Экономика и жизнь.- 2006.- N 11(март).-С.2-3
13. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) //Государство и право.- 2002.- № 7.-С.105-107
14. Завидов Б.Д. «Договор аренды нежилых помещений, правовое регулирование». Учебное пособие, М.: Дашков и К, 2004, 180 с.
15. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений //Хозяйство и право.- 2005.- N 10.-С.113-119
16. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г «Недвижимость: права сделки», М.: Юрайт-издат, 2006, 710 с.
17. Ковалев В.В. «Аренда: право, учет, анализ, налоги», М.: Финансы и статистика, 2000, 272 с.
18. Павлова Э.И. Правовое регулирование аренды земель // Вопросы экономики.- 2002.- № 12.-С.62-69
19. Пиляева Л.В. «Гражданское право. Части общая и особенная». Учебник, М.: ТК Велби, 2006, 800 с.
20. Филонич В.В. Предметно-методологические основы аренды земли // Вопросы экономики.- 2004.- № 6.-С.212-225