Особенности аренды отдельных видов недвижимости

Права и обязанности сторон по владению, пользованию и распоряжению арендованным имуществом:

а) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, в противном случае арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

б) арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

в) арендатор может производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения.

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество исправном  состоянии. Если иное не предусмотрено  договором, арендатор несет расходы  на содержание имущества и производит общий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать имущество в гражданский  оборот.

Договор аренды является:

– консенсуалъным

– возмездным

– двусторонним.⁴

Если на неделимом земельном  участке находится здание, принадлежащие  нескольким лицам на праве общей  собственности, либо помещения в  здании принадлежат разным лицам, они  могут совместно заключить договор  аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор  иных правообладателей помещений в  здании. Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и  иная доля в праве общей собственности). Собственник может передать земельную  долю в аренду с выделением участка  в натуре.⁵

Право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре  органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 №58-ФЗ), (ст. 131 ГК РФ).

 

 

3. Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды (в т. ч. его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением  случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды, может  быть, досрочно расторгнут судом в  случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре в  разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды, может быть, расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Одновременно стороны  в договоре аренды могут прямо  исключить любое из оснований  досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая  возможность возникает из автономии  их воли при определении условий  договора, а также из того, что  досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор  расторгается только судом по иску заинтересованной стороны договора.

В связи с истечением срока  договора. При этом арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора аренды на новый срок, уведомив об этом арендодателя. Такого права не возникает, если арендодатель не намерен вообще ни с кем заключать договор  аренды на новый срок. Однако если арендодатель в течение года по окончании договора заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе требовать  перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания  действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (статья 610).

1. При прекращении договора  аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором.

Если арендатор не возвратил  арендованное имущество либо возвратил  его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества  договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК).

2. Произведенные арендатором  отделимые улучшения арендованного  имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено  договором аренды.

В случае, когда арендатор  произвел за счет собственных средств  и с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущества, не отделимые  без вреда для имущества, арендатор  имеет право после прекращения  договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено  договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений  арендованного имущества, произведенных  арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Улучшения арендованного  имущества, как отделимые, так и  неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого  имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено  в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением  сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной  арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Глава 2. Особенности аренды отдельных видов недвижимости

2.1 Аренда земельных  участков, зданий и сооружений

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам  и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта  или лицо, уполномоченное на это  законом пли собственником) обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное  пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением  земель, занятых Федеральной службой  безопасности), предприятия как имущественные  комплексы, здания, сооружения.⁶

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права  собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока  аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную (рис. 1).⁷

Договор аренды, не оговоренный  сроком, на который он заключен, считается  заключенным на неопределенный срок.

Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для  арендодателя обременение его прав.

Если объект недвижимости передается в собственность другому  лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный  договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть  земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим  объектом недвижимости передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этим объектом и необходима для его использования.

 

Рис. 1 Аренда объектов коммерческой недвижимости

 

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника участка, если это  не противоречит условиям пользования  таким участком, установленным законом  или договором с собственником  участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  строения сохраняется право пользования  частью земельного участка, занятой  зданием или сооружением и  необходимой для его использования  на условиях, действовавших до продажи  земельного участка.⁸