Определение обоснованной рыночной стоимости предприятия

 

    Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования. 

    Наилучшее  и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

    На  основании анализа всех возможных  вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина.  

    Определение стоимости объекта. 

    Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

    - затратный метод:

    - метод прямого сравнительного  анализа продаж;

    - доходный метод. 

    Оценка  стоимости объекта  затратным методом: 

    Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

    Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

    Расчет  стоимости материалов выполнялся в  ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

    Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 5. 

    Таблица 5

 

    Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 935005 рублей, или округленно – 936000 рублей. 

Определение величины накопленного износа строений.

     Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

    Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

    Таблица 6

    Определение физического износа объекта оценки

 

    Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 5,0%.

    Исходя  из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 936 000 * (100 – 5,0) / 100 = 889200рублей.  
 

Оценка  методом капитализации  дохода 

    Этот  метод основан на том, что оценщик  измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость. 

    Анализ  доходов 

    Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 1500-2000 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 1750 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

    Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к текущему моменту: 

ТС= П1+П2+П3+П4+П5 

    Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле: 

Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi, 

    где Capi - арендная плата в году i;

    Сзсi - затраты содержания в году i.

    TCEi - текущая стоимость единицы для  года i, рассчитывается по следующей формуле:

 

    где СД - ставка дисконтирования за год;

    i - количество лет. 

    Величина  ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это  ставка по депозитам высоконадежного  банковского вклада - 25-30%. Принимаем  СД равной 30%, что соответствует максимально возможной стоимости магазина.

    Вторым  источником дохода является продажа  этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости  реверсии, воспользуемся следующей  формулой: 

 

    Доход от аренды берется по шестому году.

    Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта  ставка равна 5-10%.

    После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

     

ТСрев = Срев*ТСЕ5, 

    где Срев - стоимость реверсии,

    ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для  пятого года. 

    Анализ расходов 

    Затраты на содержание магазина составляют 29820 рублей, в том числе налог на имущество – 14820 рублей, то есть в размере 20% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

    Необходимо  отметить, что для использования  здания магазина как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции  производить не требуется.

    Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме.(табл.7)

    Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости  потока доходов от  аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

    Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 1126871 рубль или округленно 1127000 рублей. 

Оценка  методом сравнительного анализа продаж 

    Данные  об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8. 

 

 
 

    Таблица 7 

Анализ  дисконтированного денежного потока

 

 

    

    Таблица 8 

    Таблица характеристик объектов торгового  назначения по  сравнимым продажам.