Определение наиболее эффективного использования недвижимости

     Необходимость промежуточного использования оцениваемого объекта не всегда оказывает влияние  на стоимость недвижимости. Промежуточный  вариант использования может  приносить такой же по величине доход, однако может наступить момент, кода он окажется не востребованным рынком в силу ряда объективных причин. В рассматриваемом примере ставки арендной платы и величина эксплуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахерской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося  на конкретном объекте недвижимости, может оказаться неконкурентоспособным. [5, 231 c]

1. Юридически противоречивые виды использования

     Вид использования недвижимости, идентифицируемый как юридически противоречивый, возникает, если фактическое использование  объекта, разрешенное законом, не соответствует  нормам, действующим в районе его  расположения. Обычно это следствие  изменения или возникновения  новых норм зонирования. [2]

     Юридически  противоречивые виды использования  не обязательно являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более  высокую стоимость недвижимости, оценщик должен учитывать, что разница  может относиться к стоимости  существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка  как такового. Оценщику следует различать  стоимость строений несоответствующего вида использования и надбавку, создаваемую данным видом использования.

     В некоторых случаях данный вид  использования впоследствии должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения юридически не соответствующих  видов использования отводится  некоторый период времени, и в  проводимом анализе он может рассматриваться  как промежуточный вид использования. [2]

2. Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным

     На  практике реально существующая застройка  может не соответствовать наиболее эффективному способу использования  участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать  как изменения существующего  назначения недвижимости, так и его  сохранения, но на качественно иной основе, требующей определенных капитальных  затрат.

     Например, в первом случае необходимо перепрофилирование жилой недвижимости в коммерческую. Во втором случае существующая жилая  недвижимость должна быть заменена более  комфортабельными жилыми объектами.

     При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный  вариант использования недвижимости противоречит существующему, стоимость  зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в результате экономического устаревания, а стоимость земельного участка определять на основе существующего  вида использования. [5, 239 c]

3. Многопрофильные виды использования

     Одним из вариантов наиболее эффективного использования может быть многопрофильное  назначение, предусматривающее несколько  видов использования для земельного участка и строений. Так, крупное  здание может предусматривать жилые  помещения, офисы, магазины, сервисные  центры и т. д. Аналогично на земельном  участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.

     В таком случае оценщики определяют стоимость  каждой составляющей многопрофильного вида использования объекта. Однако в данном случае у собственника могут  отсутствовать и возникать определенные дополнительные права, обусловленные  именно многопрофильным назначением  объекта. В результате это может  привести к тому, что сумма стоимостей различных составляющих многопрофильного объекта не будет совпадать со стоимостью всей недвижимости. [6, 156 c]

4. Виды использования специального назначения

     К недвижимости специального назначения относят объекты, предназначенные  только для строго определенного  или для очень ограниченного  вида использования. В данном случае оценщик в качестве эффективного использования может рассматривать  только сохранение его существующего  варианта при условии его жизнеспособности.

     Если  существующее назначение объекта экономически нежизнеспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости  земельного участка и скраповой  стоимости улучшений. В других случаях  рассматриваются два вида наиболее эффективного использования — сохранение прежнего использования специального назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилирование под альтернативное использование (стоимость для альтернативного  использования).

     Анализ  должен быть проверен рыночным спросом  на подобные объекты специального назначения, поскольку существование спроса на такие объекты определяет стоимость  его текущего использования. Отсутствие спроса свидетельствует о необходимости  перепрофилирования, при этом стоимость  перепрофилированного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости  как объекта специального назначения. [2]

     Например, наиболее эффективное использование  завода, выпускающего оборудование для  тяжелого машиностроения, вероятно, будет  продолжение выпуска данного  оборудования, а наиболее эффективным  использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохранение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

5. Спекулятивные виды использования

     Находящийся в собственности земельный участок, предназначенный для продажи  в будущем, рассматривается как  спекулятивный инвестиционный инструмент. Если собственник рассчитывает на рост стоимости земли, он должен учитывать  временной риск, заключающийся в  том, что ожидаемый рост не будет  достигнут в течение ожидаемого срока. Вместе с тем текущая стоимость  земли зависит от ее потенциального наиболее эффективного использования  в будущем. Оценщику сложно определить тип потенциального наиболее эффективного использования недвижимости в силу многообразия возможных вариантов, поэтому обычно рассматриваются  наиболее подходящие альтернативные виды использования или сопоставляются ожидаемые уровни доходов и расходов. [5, 243 c]

6. Избыточная и лишняя площадь участка

     В некоторых случаях площадь земельных  участков превышает размер, диктуемый  наиболее эффективным видом использования. Застроенные участки могут иметь  избыточную площадь, не требуемую текущим  использованием зданий. Незастроенные  участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного  наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным способом использования  избыточных площадей участка может  стать застройка дополнительными  зданиями или сохранение их незастроенными.

     В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся  зданий и не подлежащая отделению  от объекта и продаже, представляет собой лишнюю площадь. [3, 53 c] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Заключение

     В результате написания этого реферата я рассмотрела основы определения  наиболее эффективного использования  объектов недвижимости.

     Процедура выявления и обоснования альтернативного  использования собственности, обеспечивающее максимально продуктивное использование  недвижимости называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. 

     Я выяснила, что наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое:

1. Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
2. Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инжинерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
3. Финансово обоснованное (использование ОН обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
4. Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

     Анализ  НиНЭИН выполняется, во-первых, для  участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

     Существуют  следующие основные причины для  определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

- выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

- использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

- расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

- оценка реальной стоимости земли в составе ОН, который является не оптимальным для данного участка.

     Анализ  НиНЭИ застроенного участка делается по 2м причинам:

1. идентификация вида использования ОН, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;
2. выявление на рынке ОН одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.

     При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:

- Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;

- Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

1. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС», 2007. – 254 с.
2. http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf - анализ наиболее эффективного использования недвижимости, глава 5
3. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. – М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. – 231 с.
4. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: МГСУ-РООС, 2003. – 180 с.
5. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов / под ред. Проф. В.А. Швандера. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 303с
6. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)