Определение наиболее эффективного использования недвижимости

     В этом случае необходимо ответить на ряд  вопросов:

     1. Как можно использовать земельный  участок, если он фактически  не застроен или может быть  освобожден от существующих построек?

     2. Какой тип здания или других  строений, обеспечивающих выбранный  вариант использования, можно  построить на данной земле  исходя из ее физических и  прочих характеристик и в какие  сроки?

     3. Следует ли рассматривать существующий  вид использования в качестве  промежуточного?

     Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то следует  определить:

     - затраты на снос существующих строений;

     - вид наиболее эффективного направления  использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным  стандартам и включающий элементы  по наиболее приемлемым ценам;

     - характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены  для максимального использования  потенциальных характеристик участка  (этажность, оптимальная площадь  функционального подразделения,  число данных подразделений и  др.);

     - уровень арендной платы и эксплуатационных  расходов;

     - стоимость сооружаемых зданий  с учетом затрат на финансирование.

     Прием наиболее эффективного использования  земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом  участке существующих строений. Вариант  использования участка земли  как застроенного имеет две основные разновидности:

     1. сохранение существующего назначения  оцениваемой недвижимости;

     2. изменение существующего назначения  оцениваемой недвижимости.

     В обоих случаях рассматриваются  необходимость и возможность:

     - сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

     - проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

     - проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

     - уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

     Сравнивая существующий вариант использования  расположенных на земельном участке  построек с оптимальным вариантом  здания, оценщик должен получить ответ  на следующие вопросы:

     1. Целесообразно ли продолжать  эксплуатировать здание в его  нынешнем состоянии?

     2. Какой вариант перестройки здания  выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

     3. Каким образом и в какие  сроки окупятся расходы?

     Наиболее  оптимальный вариант использования  строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. Необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. [3, 176 c] 
 
 

Глава 2. Методы оценки недвижимости

 

2.1.Методы оценки наиболее эффективного использования объекта недвижимости

     Определение наиболее эффективного варианта использования  оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих  этапов:

     1.  Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

     2.  Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

     3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

     4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

     5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

     Оценка  максимальной продуктивности зависит  от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный  участок рассматривается как  незастроенный, то, в зависимости  от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. [6, 112 c]

     Первый  метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

    1. Определение стоимости застройки  условно свободного земельного  участка зданиями и сооружениями  определенного назначения, с учетом  рыночного спроса и предложения.

    2. Расчет потенциального валового дохода.

    3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

    4. Определение возможности получения и величины прочих доходов.

    5. Оценка действительного валового дохода.

    6. Расчет эксплуатационных расходов.

    7. Расчет резерва затрат капитального характера.

    8. Расчет чистого операционного дохода.

    9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

    10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

    11. Расчет дохода, относимого к земле.

    12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

    13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

    Второй  метод: Земельный участок рассматривается  как незастроенный, коэффициенты капитализации  для зданий и земли одинаковы.

    1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

    2. Расчет потенциального валового дохода.

    3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

    4. Оценка действительного валового дохода.

    5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера

    6. Расчет общего чистого операционного дохода.

    7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

    8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

    Третий метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

    1. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

    2. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

    3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

    Четвертый   метод:   Земельный   участок   рассматривается   как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

    1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

    2. Определение общего коэффициента капитализации.

    3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

    4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

    5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

    Пятый    метод:    Земельный    участок    рассматривается    как застроенный, не требующий перестройки:

    1. Расчет     чистого     операционного     дохода,    приносимого недвижимостью.

    2. Определение общего коэффициента капитализации.

    3. Оценка   стоимости   недвижимости   методом   капитализации чистого операционного дохода. 

2.2.Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости 

     Рассмотренные выше стандартные положения анализа  наиболее эффективного использования  применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако на практике, в  процессе рассмотрения и выявления  наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного  объекта недвижимости.

     Выявленные  особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут  потребовать обособленного вида использования, промежуточного использования, юридически не соответствующего использования, использования, не соответствующего наиболее эффективному варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого назначения, спекулятивного использования, а также избыточные земельные площади. [5, 219 c]

     Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования аналогичных  объектов. Однако в силу необычности  или уникальности оцениваемого объекта  его наиболее эффективный вид  использования может отличаться. [5, 222 c]

     Например, в Москве производственные корпуса  НПО сдаются в аренду под складские  помещения. Если рыночный спрос в  конкретном микрорайоне города может  быть достаточным, анализируемый вариант  может предусматривать использование  данного объекта под торговые помещения.

     В другом случае объект недвижимости с  типичными характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному варианту использования, так как он не вписывается в окружающую схему землепользования или использования аналогичных объектов.

     Например, если здание с типичными характеристиками развлекательного центра расположено  в фешенебельном жилом районе, его назначение должно быть оценено  в соответствии с вариантом использования, основанным на конкретных предпочтениях.

     Выбираемый  вариант должен обеспечивать максимальную стоимость земли, а не традиционное использование недвижимости, характерное  для сопоставимых объектов.

     Если  вариант наиболее эффективного использования  недвижимости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сложившийся на дату оценки вариант  использования рассматривается  как промежуточный. Промежуточный  вид использования, которое может  измениться через некоторое время, можно также идентифицировать как  наиболее эффективный вариант для  данного периода. [5, 226 c]

     Например, первые этажи жилых многоэтажных зданий в новых микрорайонах г. Москвы предусматриваются под коммерческое использование. Однако по мере освоения территории, увеличения численности  жителей в микрорайоне окончательный  вид использования может отличаться от первоначального. Так, небольшие  помещения, используемые на начальном  этапе освоения территорий под продуктовые  магазины, по мере строительства специализированных универсамов, входящих в крупную  сеть, перепрофилируются в различные  предприятия сферы услуг (парикмахерские, прачечные, туристические агентства  и т. д.).