Операции на рынке недвижимости. Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вопрос №2

Цены  на российском рынке недвижимости определяются совокупным действием многих факторов. Наиболее важные из них:

• 1. Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).
• 2. Доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости.
• 3. Наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками).
• 4. Объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей).
• 5. Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).
• 6. Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.

   Первые  три фактора формируют платежеспособный спрос на недвижимость. Если с первыми двумя все ясно, то на третьем факторе стоит остановиться подробнее. Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения оказывает существенное влияние наличие альтернативных способов вложения средств.³

      Рынок российской недвижимости стоит на пороге серьезных изменений. Такого мнения придерживаются эксперты в данной отрасли, которые проанализировали посткризисные процессы, происходящие в отрасли, а также провели масштабное исследование потребительских предпочтений потенциальных покупателей домов, квартир и объектов элитного жилья в России. Тенденции вырисовываются достаточно интересные, причем, они затронут практически все сектора данной отрасли экономики, а также ряд смежных. 

        Начать стоит с ипотечного  кредитования, которое во время  кризиса было практически заморожено  банками. Этот шаг был полностью оправдан, так как в такое время дополнительные риски неуместны, а даже в докризисный период многие банки испытывали серьезные трудности с возвратом потребительских кредитов, то, что уж говорить об ипотеке в кризис! Сейчас ситуация несколько изменилась, сказывается государственная поддержка, ипотечными услугами стало пользоваться больше молодых семей. Можно делать осторожные прогнозы о том, что через несколько лет подобное кредитование станет популярным и доступным как, например, ипотека в Чехии или другой европейской стране.⁴

Ипотека – очень хороший инструмент приобретения жилья, причем не только для тех, кто  не может сразу выложить деньги за квартиру или дом. В цивилизованных странах никто их не выкладывает  – и миллионеры, и пенсионеры приобретают жилье в кредит. 

      Однако, излишне доступный кредит сыграл злую шутку с американскими банками, дававшими деньги в долг практически  всем желающим. Волна кризиса пошла  по мировым финансовым рынкам и достигла российских берегов. Известно, что доступный  ипотечный кредит стимулирует спрос на рынке жилья. Спрос, в свою очередь, подталкивает вверх цены. Кстати, нечто подобное происходило в 2006 году, когда ажиотажный спрос на рынке создавали не только покупатели, но и заемщики, которые на фоне безудержного роста цен расхватывали практически любое жилье.  

"Средней  московской семье не под силу  даже рублевый кредит под 8%, - считает Павел Комолов, директор  департамента продаж Независимого  Бюро Ипотечного Кредитования, -  Прямой и значимой корреляции  между доступностью ипотеки и ростом цен на жилье нет. Пока еще нет. На развитом рынке США, где чуть ли не 90% домов приобретаются с помощью ипотечных кредитов, безусловно, цены зависят от возможности взять кредит."  

В России ипотечные сделки, в лучшем случае, составляют 10% от общего числа. Поэтому говорить о том, что снижение банками процентных ставок влияет на спрос, преждевременно. Простой расчет, сделанный в прошлом еще году, показал, что, будь ставка хоть 8% в рублях, средняя московская семья все равно не сможет позволить себе покупку однокомнатной квартиры, потому что цены высоки. Последний месяц показывает нам, что количество предложений квартир на рынке Москвы увеличивается, а спрос остается прежним. Если при этом растут цены, то исключительно из-за спекулятивных ожиданий продавцов, не желающих их снижать.⁵ 

  Другие изменения ждет загородное строительство. Во-первых, отмечается тенденция к изменению самого данного формата жилья – классические шесть соток с невзрачным домиком уже далеко не в почете. На первое место выходит коттеджное строительство, комфортабельное и обеспеченное всем необходимым жилье. Активно продаются большие земельные участки уже не в самих пригородах, а в экологически чисты районах, достаточно удаленных от мегаполисов. Особенно ярко это проявляется на рынке недвижимости Северо-Запада страны.

      Уставшие от городской суеты и стремящиеся найти отдых в единении с природой. Москва также не является исключением из общего правила. Земельные участки вокруг столицы пользуются большим спросом, как у жителей Москвы, так и инвесторов, которые стремятся вложить деньги так, чтобы они принесли максимальную отдачу.

      С выходом в свет Земельного Кодекса  РФ, земельные участки стали таким  же объектом рынка недвижимости, как  дома и квартиры. При продаже земельных  участков, к оформлению документов предъявляются такие же требования, что и к оформлению документов по другим видам недвижимости.

      Но  также, продажа земельных участков имеет свою специфику и обусловлена  рядом аспектов, которые существенно  влияют на стоимость продаваемой  земли. Краткий перечень условий, влияющих на стоимость продаваемых участков:

- близкое  расположение к мегаполису и  наличие рядом незагруженной трассы;

- природная  зона, находящаяся вблизи земельного  участка: наличие водоема и леса;

- наличие  центральных коммуникаций;

- охраняемая  территория;

- наличие  недалеко от земельного участка  города или поселка с развитой  инфраструктурой.

      Каковы  же тенденции развития рынка земельных  участков на 2011 год?

      Для этого, стоит рассмотреть структуру  предложения земельных участков, начиная с 2007 года, т.к. именно в этом году рынок загородной недвижимости претерпел существенные изменения. Если, до 2007 года, на рынке был представлен широкий спектр земельных участков для элитного жилья и жилья бизнес – класса, то в 2007-2008 г.г. большую актуальность приобрели участки для среднего класса. Этому способствовали: стабильность цен, повышение жизненного уровня населения, роста доходов среднего класса. Но кризис, охвативший весь мир и Россию в том числе, полностью изменил ситуацию на рынке: спрос на загородные участки снизился практически до нулевой отметки. Но при этом, снижения цен на земельные участки не произошло, т.к. скидки владельцы земли были готовы представить только конкретным покупателям, количество которых в 2009-2010 г.г. резко сократилось.

      Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»  на начало 2011 года сделал прогноз о  повышение цен на загородные участки в элитных поселках и поселках бизнес - класса. На объекты экономичных вариантов предложение пока значительно превышает спрос, поэтому повышения цен ожидать не приходится, даже на объекты загородной недвижимости с неудачной инфраструктурой возможно понижение цен.⁶

  Интересными представляются перспективы и жилья в курортных регионах России. В первую очередь к ним стоит отнести Краснодарский край. В настоящее время именно сюда направлен серьезный поток инвестиций в связи с подготовкой к Олимпиаде в 2014 году, что почти автоматически переводит недвижимость в ряде объектов в раздел элитной.

Одной из новых тенденций лета 2010 года риэлторы отмечают, что стало больше предлагаться в аренду загородного  жилья. И в этом заключается один из плюсов владения такой недвижимостью, например, в таком месте, как Южный Берег Крыма, потому что в подобном, поистине райском месте, всегда можно найти желающих снять вашу недвижимость на лето, если она вам пока не нужна самим. Рост цен на вторичное жилье, расширение ассортимента различного жилья. Стало больше предлагаться квартир бизнес и эконом класса. Если говорить в целом о росте цен по всей стране, по всем категориям жилья, то специалисты называют такие цифры: 1-2%. Это особенно хорошо видно при приобретении элитного жилья. В ценовом диапазоне $ 8 000-17 000 за 1 кв. метр, в строящихся домах, элитные квартиры стабильно возрастают в цене, причем, как в Москве, Санкт-Петербурге, так и в Крыму. Аналитики предсказывают к концу 2010 года рост цен еще на несколько процентов, в среднем, до 5%. Причины роста цен: восстановление в ряде банков ипотечной политики, возвращение доверия к застройщикам, возрастание психологической приспособляемости к кризису у населения.

В исследованиях  аналитической компании Colliers International отмечается, что дно рынка недвижимости достигнуто и начался медленный, но стабильный возврат к прежнему строительному ритму, к инвестиционным вложениям в ту или иную недвижимость. К сожалению, в России по-прежнему сохраняется дефицит жилья, особенно качественного. И если раньше цены на квартиры в новостройках показывали некоторые скачки, то теперь цены стабилизировались.⁷ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы.

1. Асаул А.Н.Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.
2. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240 с.
3. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций/ Д.А. Шевчук. – Ростов н/Д.: Феникс, 2007. – 256 с.
4. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Филинъ, 2006.
5. Система Консультант +
6. http://www.ipoteka-inform.ru/inews/
7. http://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/ipoteka-eto-dostupno.html
8. http://www.rentatrade.ru/price_realty_crimea.htm

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 ссм