Операции на рынке недвижимости. Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика

Министерство  образования и  науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Пермский  институт (филиал)

Государственного  образовательного учреждения

высшего профессионального  образования

«Российский государственный  торгово-экономический  университет» 
 
 
 
 

     Учетно-финансовый факультет

     Кафедра экономического анализа и статистики 
 
 
 
 
 

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант № 10 
 
 
 
 

     Выполнил  студент 3 курса, группы Эз – 32

     Специальность «Экономика и управление

     на  предприятии (по отраслям)»

     Кресс Юлия Рудольфовна (Ф.И.О. студента)

     «_____»____________________ 200__ г.

     _________________ (подпись студента)

     Оценка ___________________________

     _______________________ Пфлюг В.П. 
 
 
 
 
 
 

Пермь

2011 г. 

Содержание 

Вопрос 1: Операции на рынке недвижимости.

Вопрос 2: Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика.

   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вопрос  № 1 

      На  рынке недвижимости производятся различные  операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

      Все операции на рынке недвижимости можно  разделить на три группы:

      - эмиссионные операции;

      - инвестиционные операции;

      - клиентские операции.

      Основными операциями на рынке недвижимости являются:

• Выпуск объектов недвижимости;
• Размещение объектов недвижимости;
• Купля-продажа;
• Сдача в аренду или наем;
• Операция по обмену объектов недвижимости;
• Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;
• Траст;
• Страхование;
• Дарение и наследование;
• Залог недвижимости;
• Получение доходов по договорам ренты;
• Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;
• Маркетинг;
• Девелопмент;
• Бухгалтерский учет и аудит;
• Налогообложение;
• Оценка объектов недвижимости, ценообразование;
• Оценка инвестиционного риска;
• Инвестиционное проектирование;
• Консалтинг;
• Иные операции.

       Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».¹

       К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

       К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.

       К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

Купля-продажа  объектов недвижимости.

       Купля-продажа  объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

       Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

       Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

       Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

       При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор  о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

       Срок  исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

       Права и обязанности  продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

       - уплаты оговоренной в договоре  цены;

       - оплаты цены объекта недвижимости  и процентов, если покупатель  не оплачивает объект своевременно;

       - оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

       При этом продавец обязан:

       - передать объект недвижимости  свободным от любого обременения,  если только покупатель не  согласился принять объект обремененным именно этими правами ( ст. 460 ГК РФ);

       - в случае изъятия объекта у  покупателя третьими лицами –  возместить покупателю убытки, если  не докажет, что тот знал  или должен был знать о наличии  оснований, послуживших причиной  изъятия (ст. 461 ГК РФ);

       - вступить в дело на стороне  покупателя в случае предъявления  иска об изъятии объекта недвижимости  третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

       - передать объект покупателю в  том виде, в котором предусматривается   договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

       Права и обязанности  покупателя:

       - своевременной передачи проданного  ему объекта недвижимости со  всеми принадлежностями, свободного  от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

       - уменьшения цены объекта или  расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

       При этом покупатель обязан:

       - принять по акту переданный  ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК  РФ);

       - оплатить объект непосредственно  до или после передачи объекта,  если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

       - оплатить объект по цене, предусмотренной  договором (ст. 485 ГК РФ).

       Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации, так как эта регистрация  свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

       Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором  можно было предусмотреть для  покупателя право аренды или иное право пользования земельным  участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.

       Земельный кодекс РФ законодательно установил  принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться  без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так  же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.

Мена.

       Операции  мены регулируются гл. 31 ГК РФ, а также  гл. 30 (к договору мены применяются  правила о купле-продаже, закрепленные этой главой).

       В этой сделке по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Особенностью данного договора является то, что в нем каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

       Если  законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности  в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче объектов недвижимости. Право собственности  возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Оценочная деятельность на рынке  недвижимости. 

       Рыночные методы оценки помогают  максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

              На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий  такие оценки или вообще не  делали, или делались просто на  глазок. Сам инвестор определял  цену. Когда же это касалось  серьезных объектов, то привлекались  западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

              Оценка необходима и при вторичной  эмиссии акций приватизированных  предприятий, стремящихся увеличить  свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.