Оценка стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода

     Подход  применяется при оценке стоимости  земельных участков, для которых  возможно установить на основе анализа  индивидуальных ставок арендной платы  за земли аналогичного качества уровень  этой категории доходов.

     Арендная  плата отражает величину земельной  ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

     При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур  и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

     Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

     В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

     Метод капитализации земельной ренты  применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

     Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

     Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

1.3. Затратный подход

     Затратный подход практически не применяется  для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

     Затратный подход показывает рыночную стоимость собственного земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

     Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных  участков.

     Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

     При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы  как капитальные и эксплуатационные затраты:

• местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;
• инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;
• внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
• социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);
• санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

     Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при  условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Затратный подход является единственным методом  определения рыночной стоимости  земельного участка в случаях, когда  на рынке отсутствуют достоверные  данные о совершенных сделках  с аналогичными участками без улучшений.

     Элементы  затратного подхода в части расчета  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка  для земли, методе выделения, описанных  выше.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Оценка стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода.

     При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в  соответствующем секторе рынка  недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     Метод прямого сравнительного анализа  продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. 
 

     Описание  объекта оценки. 

     Объект  оценки земельный участок. Площадь участка 1550 кв.м. Доступ и подъезд к участку свободен и осуществляется по дороге с твердым покрытием. Местоположение – ближайшая окраина крупного города. Инженерные коммуникации - все. Рост стоимости земельных участков составляет 4,8% в квартал.

     Данные  расчета представлены в таблице. 

Таблица 1.

     В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого в цену сопоставимых участков вносим корректировки, чтобы определить , за какую цену они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка

Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 594,88 руб/м ² или 594,88 х 1550 = 922064 руб. за весь участок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов.

     Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке — доходный, сравнительный и затратный.

     В контрольной работе были рассмотрены  теоретические основы оценки земли  и основные подходы к оценке земли. Во второй части работы был произведен практический расчет стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода.

     Цель  контрольной работы достигнута –  определена стоимость земельного участка  на дату желаемой продажи.  
 

      Список использованной литературы 

1. ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.
2. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7.
3. «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:  издательство «Финансы и статистика», 2009.
4. «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.
5. «Экономика недвижимости: Учебное пособие» / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2009.
6. «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов» / Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 2009.
7. «Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие» / М.: Дело, 2008.
8. «Экономика недвижимости: учебное пособие» / А.Н. Асаул, Карасев А.В., 2009.

     Размещено