кирпичных 10 000 руб./ м²;

крупнопанельных 10 500 руб. /м²

ПВС=500×10000+500×10000×0,3=6500000руб.

3. определение накопленного  износа по следующей  формуле:  

                                       ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн.                                                    

 где Иф - физический  износ объекта  недвижимости, тыс. руб.;

Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ив - внешний  износ объекта недвижимости, тыс. руб.

Физический износ  – это потеря стоимости объекта  за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

   Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

   Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).   Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 4.

Таблица 4

Физический  износ конструктивных элементов  здания

      Таблица5. Расчёт физического износа

 

     Таким образом, проведя все необходимые  предварительные расчеты по определению  стоимости земельного участка, стоимости  замещения оцениваемого объекта  недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную  стоимость данного нежилого помещения  затратным подходом.

И = И_ф + И_фн + И_в 

И = 522,28 + 0 + 0 = 522,28 тыс.руб. 

С_зп = 348,0 тыс.руб.. + 6500,0 тыс.руб. - 522,28 тыс.руб. = 6325,72 тыс.руб. 

   Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. 

4.3. Оценка стоимости  недвижимости доходным  подходом

 

    Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость  недвижимости непосредственно связана  с текущей стоимостью всех будущих  чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, покупатель приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен  на право получать в будущем доход  от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей  продажи (реверсии).

    В рамках данного подхода могут  быть использованы два основных метода расчета: метод прямой капитализации  и метод дисконтирования денежных потоков. Выбор метода расчета определяется характером и качеством ожидаемых  доходов.

    Доходный  подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод,  которые может  принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

  Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле :                               Сдп = ЧОД / СК,                                                                       

    где Сдп - стоимость оцениваемого  объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

  ЧОД -  чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

  СК - ставка капитализации.

                                             СК = ЧОДi / Цi 

  где  i – сопоставимый объект, i = 1….9

        ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;

  Цi -  цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

  Этапы расчёта ЧОД

  Для определения  ЧОД следует рассчитать потенциальный  и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1.Расчёт потенциального валового дохода (ПВД)

  Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Годовой ПВД:

                                         ПВД=S× А×n,                                                                              

где А  – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м²,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД=500×130×12=780000 руб.

2.Определение   действительного  валового дохода (ДВД)

  Действительный  валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом  потерь от недозагрузки объекта и  недосбора денежных средств. Расчет ДВД:

  ДВД = ПВД – П1 –П2

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

 П2 - потери  от недосбора арендной платы  и смены арендаторов, тыс. руб.

  П1=0; П2=5% от ПВД =39000 руб

  ДВД=780000-0-39000=741000 руб.

3.Расчёт  чистого операционного  дохода (ЧОД)

  Чистый  операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Расчет годового ЧОД :

  ЧОД = ДВД – Р,                                                                         

    где Р – расходы на содержание  оцениваемого объекта, тыс. руб.

  Расходы на содержание – это периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  действительного валового дохода.

  Расходы на содержание  оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД, т.е. Р=218400 руб.

  ЧОД=741000-218400=522600 руб.

Таблица 6: Расчёта чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год 

 

      Капитализация дохода- это процесс пересчета потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации (СК или КК).

    Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 7.Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам