Условия финансовых расчетов. Сделки купли – продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь следующие варианты:

• расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств;
• за счет полученного покупателем кредита;
• финансирование сделки продавцом;

    Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить из ряда сравнения объекты, либо провести по ним корректировки при выявлении отклонений от нерыночных условий продажи.

    Динамика  сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке и, соответственно, на уровень цен продаж. Составляющими времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты сравнения.

    Местоположение. Данный элемент сравнения подразумевает соответствие объекта оценки и объектов сравнения одному и тому же товарному рынку. Основными параметрами товарного рынка объекта оценки являются продуктовые и географические границы рынка.

    Физические  характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяют влияние на стоимость объекта внешних факторов, связанных с местом его расположения, полноты передаваемых прав, то физические характеристики определяют полезность самого объекта. Перечень этих характеристик разнообразен. Объект оценки и объекты сравнения могут иметь различие по техническому состоянию, в связи, с чем выполняется корректировка на несоответствие данных значений.

    Экономические характеристики. Экономические характеристики – параметры недвижимости, определяющие ее доход. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды и возможности его продления. Корректировки на выявленные расхождения в экономических характеристиках применяются к стоимости объекта в целом.

    Отклонения  от целевого использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения. Однако необходимо учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов.

    Наличие движимого имущества. Движимое имущество, не входящее в состав объекта оценки анализируется и оценивается отдельно.

        Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки  хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

     В таблице 2 приведена информация по рынку  о недавно проданных объектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым  нежилым помещением.

Таблица 2.Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости.

        

Условные  обозначения:

      А1, А2, …. , А9 – недавно проданные  аналоги № № 1, 2, … 9 оцениваемого  объекта.

Материал стен : к - кирпич, п - панель.

Состояние помещения: пл - плохое, ср-среднее.

Местоположение: О- в отдаленном районе, С/О – в  районе средней отдаленности от центра, Ц – в центре города.

  На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как  оцениваемый  объект отличается от аналогов, то в  цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта.

      Таблица 3.Расчёта скорректированных цен объектов недвижимости

 

Ц –  цены продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым

Ц* –  цена продажи, приведённая к оцениваемому объекту по площади, тыс. руб.

Поправка  на местоположение

    Поправка по местоположению рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счёт местоположения следующие:

15% между расположенными  в отдалённом районе и районе  средней отдалённости;

10 % между расположенными  в центре города и районе  средней отдалённости. 

 Поправки на материал стен и состояние помещения

   При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

   -поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому   объекту по количественным характеристикам;

   -объекты не должны отличаться по местоположению; 

   -при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений – на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на находящихся в среднем).

     После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов (Гр. 11 табл.3). Они определяются умножением  графы  7 на графы  8,9,10. Затем необходимо провести согласование этих цен.

На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен  проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

    Для упрощения расчётов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

Ссп= (7114,66+7114,14+7339,77+7267,58+7191,49+7191,42+7272,59+7273,07+

7116,24)/9=7208,99

4.2. Оценка стоимости   недвижимости  затратным подходом

 

    Затратный подход к оценке основан на определении  затрат, которые может понести  потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или  сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским  свойствам оцениваемой недвижимости.

    Основным  принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Данный принцип  гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой –  либо объект недвижимости больше, чем  денежная сумма, которую нужно будет  потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем  здания, аналогичного по своим потребительским  характеристикам оцениваемому зданию.

    Затратный подход показывает оценку стоимости  воспроизводства объекта за вычетом  износа, увеличенную на стоимость  земли и прибыль предпринимателя.

    Основные  этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

• определение стоимости участка земли;
• определение стоимости строительства объекта недвижимости;
• определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости (накопленного износа);
• определение стоимости объекта оценки с учетом износа.

    Под стоимостью строительства понимается стоимость затрат в текущих ценах, на действительную дату оценки точной или аналогичной копии оцениваемого здания с учетом износа объекта оценки.

    Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа.

Этапы расчёта стоимости  объекта затратным  подходом:

     Площадь земельного участка определена схематично с добавлением по 2 метра от кромки здания по периметру. Цена земли в курсовой работе принимается равной 500 руб. за 1м².

     Sзем.= (2+20+2)×(2+25+2)=696 м²

1. определение стоимости земельного участка  по формуле:

          Сз = S× Цз,

 где S – площадь земельного участка, м²;

Цз - - цена земли, тыс. руб. / м².

Сз=696×500=348000 руб.

     2. Определение полной восстановительной стоимости:

      При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют: