Методы сравнительного подхода

     Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

     · методы, основанные на анализе парных продаж;

     · экспертные методы расчета и внесения поправок;

     · статистические методы.

     Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

     Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

     Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

     Пример. Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0.

     При этом рассуждения сводятся к следующему.

     1. Объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15 %:

     X = 1,0 + 15 % × 1,0 = 1,0 × (1 + 0,15) = 1,15.

     2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится:

     X = 1,0 – 15 % × 1,0 = 1,0  × (1,0 – 0,15) = 0,85.

     3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %. Цена аналога должна уменьшиться:

     1,0 = X + 15 % × X = Х(1 + 0,15), X = 1 : 0,87.

     4. Аналог на 15 % хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

     1,0 = Х– 15 % × X = X × (1,0 – 0,15), X = 1 : 0,85 = 1,18.

      

     Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

     Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности, поправки на масштаб).

     Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

     Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, так как предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

     Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.  
В этом случае в качестве единиц сравнения выступают валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализаций (ОКК).

     1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

     Для применения ВРМ необходимо:

     а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

     б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога;

     в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

     Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

      

  

,                                                (8)

      

     где Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; – рентный доход от оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; Ц_а – цена продажи сопоставимого аналога; ПВД – потенциальный валовой доход.

     ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

     Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

     – может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

     – в полной мере не учитывает разницу в рисках и нормы возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

     – совершенно не учитывает также вероятную разницу в чистых операционных доходах.

     2. Общий коэффициент капитализации. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

     1) подбора сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

     2) определения общего коэффициента капитализации отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

      

     

,                                           (9)

      

     где К_кап – коэффициент капитализации; ЧОД_а – чистый операционный доход аналога; Ц_а – продажная цена аналога.

     3. Вероятная цена продажи объекта оценки определяется по формуле

      

     

,                                               (10)

      

     где Ц_об – вероятная цена объекта оценки; ЧОД_об – чистый операционный доход объекта оценки; К_кап – коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

     Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости

     Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо [11]:

     1) тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;

     2) провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

     Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

 

       Задание 5

     Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется  следующая информация:

     Параметры    ед.изм.  кол-во

     Площадь дома        м2   42

     Стоимость строительства дома         у.е/м2  150

     Решение:

     Цд = Пл.д × Ссд = 42 × 150 = 6300 у.е.

 

      Список используемых источников

     1. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков/В.И. Петров - М.: Кнорус, 2007.-208с.

     2. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости/ Н.Е Симионова.- М-Р/ наДону.: «Март», 2006.- 447с.

      3. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. – СПБ.: Питер, 2006. -205с

     4 Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости/ И.Х Наназашвили, В.А Литовченко.- М.:Архитектура-С,2005.-196с

     5 Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости/ А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: «Финансы и статистика» 2003.- 492 с.