Оценка недвижимости

     Этапы сравнительного подхода:

     1 этап

Изучение  рынка – проводится анализ состояния  и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

     2 этап

Сбор  и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или  недавно проданных аналогах объекта  оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

     3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта  оценки.

     4 этап

Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

     Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

-  независимости субъектов  сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

•  находятся  в родственных отношениях;

•  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

•  имеют  иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

•  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

•  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

-  инвестиционной  мотивации, которая определяется:

•  аналогичными мотивами инвесторов;

•  аналогичным  наилучшим и наиболее эффективным  использованием объектов;

•  степенью износа здания.

     Основные  критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так  как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3.  Условия  продажи и время продажи.

4.  Местоположение.

5.  Физические  характеристики. 

Затратный подход

     Затратный подход - это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

     Формула:

                                               

     где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом

     С_з - стоимость земли

     С_нс - стоимость нового строительства улучшений

     И - накопленный строением износ

     Информация, необходимая для  применения затратного подхода:

-  уровень  заработной платы;

-  величина  накладных расходов;

-  затраты  на оборудование;

-  нормы  прибыли строителей в данном  регионе;

-  рыночные  цены на строительные материалы.

     Преимущества  затратного подхода:

1.  При  оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным.

2.  Данный  подход является целесообразным  или единственно возможным в  следующих случаях:

§  технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

§  обоснование  необходимости обновления действующего объекта;

§  оценка зданий специального назначения;

§  при  оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§  анализ эффективности использования земли;

§  решение  задач страхования объекта;

§  решение  задач налогообложения;

§  при  согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

     Недостатки  затратного подхода:

1.  Затраты  не всегда эквивалентны рыночной  стоимости.

2.  Попытки  достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5.  Сложность  определения величины накопленного  износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная  оценка земельного участка от  строений.

7.  Проблематичность  оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода 

-  Расчет  стоимости земельного участка  с учетом наиболее эффективного  использования (Сз).

-  Расчет  стоимости замещения или восстановительной  стоимости (Свс или Сзам).

-  Расчет  накопленного износа (всех видов) (Сизн):

•  физический износ - износ, связанный со снижением  работоспособности объекта в  результате естественного физического  старения и влияния внешних неблагоприятных  факторов;

•  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

•  внешний  износ - износ в результате изменения  внешних экономических факторов.

-  Расчет  стоимости объекта с учетом  накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение  итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. 

Доходный  подход

     Доходный  подход основан на том, что стоимость  недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

     Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного  подхода 

или , где

С (V) - стоимость  недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

     Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и  стоимостью объекта оценки.

     Ставка  капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

     Ставка  дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете  в определенный момент времени стоимости  денежных потоков, возникающих в  результате использования имущества.

     Этапы доходного подхода:

1.  Расчет  валового дохода от использования  объекта на основе анализа  текущих ставок и тарифов на  рынке аренды для сравнимых  объектов.

2.  Оценка  потерь от неполной загрузки (сдачи  в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по  эксплуатации объекта;

-  фиксированных  – затраты на обслуживание  кредиторской задолженности (процентов  по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы  – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта  недвижимости.

4.  Определение  величины чистого дохода от  продажи объекта.

5.  Расчет  коэффициента капитализации.

Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-  качество  и количество дохода, который  объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;

-  риски,  характерные как для оцениваемого  объекта, так и для региона. 

     Доходный  подход используется при определении:

-  инвестиционной  стоимости, поскольку потенциальный  инвестор не оплатит за объект  большую сумму, чем текущая  стоимость будущих доходов от  этого объекта;

-  рыночной  стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-  прямой  капитализации доходов;

-  дисконтированных  денежных потоков.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

     Недвижимость  является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

     В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

- метод сравнения,

- затратный метод,

- доходный метод

     Методы  оценки помогают максимально выгодно  распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

     Основными факторами, негативно влияющими  на рынок недвижимости являются:

-нестабильность финансового сектора,

-политика властей на первичном рынке,

-криминогенная обстановка на рынке,

-несовершенство механизма лицензирования,  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы. 

1. С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 100с.
2. А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости учебное пособие 304 с.
3. www.AUP.ru