В Рязани стоимость 1 гкал = 756,4 тыс. руб., а 1 кВт – 2,34 тыс. руб. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

      — общее количество тепла на объект — 0,05.гкал;

      — расчетная мощность по электроэнергии — 18 кВт.

     Тогда выкуп мощностей составит:

     — по теплу – 37820руб. (0,05 * 756400);

     — по электроэнергии — 42120 pуб. (18 * 2340)

     Итого: 79940руб. (37820+42120). 
 
 
 
 
 

     Рассчитаем  прибыль предпринимателя. 

     Отвод земельного участка, строительство  на нем зданий и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации - все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Рязани прибыль инвестора может составить около 22% к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта аналогичного оцениваемому.

     Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит:

ПП = 22 % * (1000000 + 79940) = 215988руб. 

Расчет  полной восстановительной  стоимости объекта  оценки приводится в  табл. 4.

Расчет  полной восстановительной  стоимости объекта оценки

Таблица 4

 

     Таким образом, строительство аналога  объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1795928 руб. (стоимость земли – 500 000 руб., стоимость построек (оцениваемой части) – 1295928 руб.). 
 

     Определим накопленный износ. 

     В общем случае износ определяется по формуле:

И = 1 - (1 - И_физ) + (1 - И_фун) + (1 - И_внеш).

     Различают три типа износа:

     1) физический износ (И_физ);

     2) функциональный износ (И_фун);

     3) внешний износ (И_внеш).

     Способом  устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаревания — реконструкция. 

     Физический  износ.

     Таблица 5

Расчет  физического износа склада

 
 

Функциональный  износ. 

     Осмотр  складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует. 

     Внешний износ. 

     Учитывая  то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

     Таким образом, по состоянию на дату оценки износ складского помещения составляет 431,69 тыс. руб. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

500 + 1295,9 – 431,69 = 1364,21 тыс. руб.

     Определенная  затратным подходом стоимость объекта  оценки на 2 ноября 2009 г. округленно составила 1364 тыс. руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Расчет  стоимости объекта посредством сравнительного подхода.

       Сначала подбирается информация  о недавних продажах подобных объектов.                            

                                                                                                                Таблица 6

Данные о сопоставимых продажах складских помещений

 

      
Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным  подходом, составила на дату оценки 765,6 тыс. руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Оценка  объекта согласно доходному подходу

Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

ПВД = А * S * n,

где

А - ставка аренды в тыс. руб. ежемесячная,

S - площадь объекта  аренды в м²;

n - количество  месяцев аренды.

     Действительный  валовой доход меньше потенциального с учетом неплатежей, недозагрузки и риска.

     Чистый  операционный доход меньше действительного  валового на величину операционных расходов: постоянных, переменных и на замещение.

     Прямая  капитализация – оценка недвижимости при стабильных условиях доходности. Текущая стоимость недвижимости определяется делением чистого операционного дохода на ставку капитализации, которая характеризует прибыльность инвестиций в объекты недвижимости.) 

     Данных  о недозагрузке площадей и неплатежах аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3%.

     К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих  капитальных ремонтно-восстановительных  работ, На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной  стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 11 833 руб. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

     Владение  доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5%.

Таблица 7

Расчет  чистого операционного  дохода за один год

 

     По  рыночным данным ставка капитализации  принимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки (% по вариантам).

     Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит:

129 065 : 0,23 = 561 152 (руб.).

     Согласование  результатов и  их объединение в итоговую оценку стоимости. При оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможных величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

     Результаты  согласования привести в таблице  сделать выводы по рыночной оценке стоимости объекта.

 

Литература

1. Гражданский Кодекс РФ;

2. Федеральный  Закон "Об оценочной деятельности  в РФ" от 29.07.1998 №135-ФЗ

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник.

- М.: Финансы  и статистика, 2004;

Щербакова Н.А. Экономика  недвижимости. Учебное пособие. Ростов на Дону: Феникс, 2002;

3. Крутик А.Б.; др. Экономика недвижимости.

- С-П.: Лань, 2001;

4. Оценка недвижимости / под редакцией проф. М.А. Федотовой.

- М.: Фин. и  стат, 2002;

5. Иванова Е.Н.  Оценка стоимости недвижисости / под ред. проф. Федотовой М.А.

- М.: Фин. и  стат., 2007;

6. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости  и бизнеса. Учебник.

- М.: ЭКМОС, 2002;

7. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие.

- М.: РОО, 1994 г.;

8. Е.И. Нейман  и др. Оценка рыночной стоимости  недвижимости.

- М.: Дело, 1998 г.;

9. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса).

- М.: Омего.-Л, 2007.