Пример  оценки недвижимости предприятия.

Оценка  недвижимости имущества  предприятия. 

      Определим рыночную стоимость недвижимости принадлежащей  ООО «ЛЕССТРОЙ». Описание объекта оценки приставлено в табл. 1

Таблица 1

Описание  объекта оценки

        

      Оценка  проводится для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.

      В целях оценки устанавливаются следующие  допущения и ограничения:

      1) оцениваемые права собственности  рассматриваются свободными от  каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;

      2)при проведении оценки отсутствуют скрытые факторы влияющие на стоимость оцениваемого имущества;

      3) объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы;

      4) оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком;

      5) мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

      Описание  земельного участка, на котором расположено  здание склада, приведено в табл. 2

Таблица 2

Описание  земельного участка

 

       Описание здания склада приведено  в табл. 3

Таблица 3

Общие сведения об улучшениях

 

      Анализ  рынка недвижимости г.Рязани.

        Высокая транспортная доступность  и наличие городской инфраструктуры  позволяют говорить о высоком  потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г.Рязани, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

      В России и в частности, в Рязани в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

      Активность  в операциях с недвижимостью  производственного назначения невысока: предложение не эластично, новое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов.

      Ситуация  рынка аренды по области довольно пассивная, в городе наблюдается дефицит полностью готовых к аренде помещений.

      Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа:

      1. Анализ земельного участка как свободного;

      2. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. 
 

      Анализ  земельного участка  как свободного. 

        Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к промышленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные предприятия. В нескольких метрах от объекта проходит федеральная трасса М5(Москва – Челябинск), которая открыта для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому его оптимальное использование — под административную или промышленную застройку.  

      Анализ  земельного участка  с имеющимися улучшениями. 

      Для определения наиболее эффективного использований необходимо провести анализ объекта в соответствии с ограничениями:

— максимальная эффективность: местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения, зданий, использования помещения в качестве складского;

— финансовая обоснованность: по мнению оценщика, при сдаче объекта в аренду в качестве складского владельцем может быть получен доход обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал;

— физическая осуществимость: планировки типовые, размер характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских;

— соответствие законодательству: в настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся законодательных ограничений. 

      Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, модно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения. 

      Определение стоимости земли.

      На  дату оценки рынок продаж земельных  участков в Рязани развит слабо, земельный участок принадлежит заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Эта сумма для объекта оценки составляет 500 тыс. руб.  

      Определение стоимости недвижимости. 

      В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. 

      Расчет  стоимости объекта  с использованием затратного подхода.  Стоимость объекта (С_зп) определяется по формуле:

        С_зп = С_з + С_у.

      В общем случае она имеет следующий  вид:

С_зп = С_з +ПИ + КИ + ПП – И_н,

где  С_з – стоимость земельного участка (градостроительный сбор);

      ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

      КИ – косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

      ПП – прибыль предпринимателя;

      И_н – накопленный износ. 

      Прямые  издержки на дату оценки составляют – 1000т. руб.

      Необходимо  учитывать расходы, которые инвестор понесет перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за тепло и электроэнергию). Назовем их предстроительными расходами.