Нормативно-правовая база оценки объектов недвижимости

   Как известно для проведения оценки между  оценщиком и заказчиком необходимо заключить договор. Если в нем  не оговорен конкретный вид стоимости  то по определению это рыночная стоимость  данного объекта. Договор заключается  в письменной форме. Не посредственно  к оценщику предъявляется ряд  требований[4]:

• наличие лицензии.
• своевременное составление отчета в письменной форме.
• неразглашение информации.
• независимость оценщика.
• наличие договора страхования ответственности оценщика и др.

   Что касаемо, других законов и нормативных  актов в области оценочной  деятельности, то например, закон № 144 –ФЗ от 8 июля 1999 г., «О реструктуризации кредитных организаций»[5], регулирует процедуру привлечения независимого оценщика (ст. 18) для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу.

   «Закон  о несостоятельности (банкротстве)»  от 8 января 1998 г., № 6-ФЗ[6] регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности, проведения внешнего управления и конкурсного производства. Согласно ст. 102 в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий должен осуществить инвентаризацию и оценку имущества должника. Он вправе привлечь оценщика или иного специалиста и оплатить их услугу за счет должника, если иное не установлено собранием кредиторов. Если это имущество – недвижимость, то указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика.

   Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ[7] определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставной капитал общества. Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом[8]. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.

   В случае оплаты долей  в уставном капитале общества неденежными  средствами участники общества и  независимый оценщик солидарно  несут при недостаточности имущества  общества субсидиарную ответственность  по его обязательствам в размере  завышения стоимости имущества, внесенного для оплаты долей в  уставном капитале общества в течение  трех лет с момента государственной  регистрации общества или внесения в устав общества предусмотренных  статьей 19 настоящего Федерального закона изменений.

   Аналогичная норма содержится в законе «Об  акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г.[9] № 208-ФЗ, определяющем порядок создания и правовое положение АО. В соответствии со ст. 34 закона акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течении срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акции при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот МРОТ, то необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества.

   Для определения рыночной стоимости  имущества акционерного общества может  быть привлечен независимый оценщик (аудитор) (ст. 77). Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения  рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом  у акционеров акций.

   Закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах», от 7 мая 1998 г[10]. № 75-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, осуществлении деятельности и ликвидации негосударственных пенсионных фондов, а также устанавливает основные принципы государственного контроля над их деятельностью. В соответствии с п.6, ст. 25 данного закона, при размещении пенсионных резервов в недвижимое имущество фонд обязан представлять госполномоченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (лицензию).

   Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 г.[11] № 102 –ФЗ, регулирует отношения возникающие из договора залога недвижимости. Ст. 9 закона определяет содержание договора об ипотеке, т.е. его существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указанны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1, ст. 9). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации (ч. 3, ст. 9).  

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

   В данной работе были рассмотрены правовые аспекты оценки бизнеса. Основным нормативным  актом, регулирующим оценку имущества  и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон об оценочной  деятельности). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с  объектами оценки, а также для  других целей.

   Все остальные законы, нормативные акты и другие документы являются специализацией в той или иной области.

   Анализ  законодательства, регулирующего оценочную  деятельность, позволяет выявить  принципы осуществления оценочной  деятельности:

1) принцип  профессионализма. Он заключается  в том, что оценка должна  осуществляться лицом, имеющим  соответствующую квалификацию в  области оценочной деятельности;

2) принцип  независимости. Соблюдение данного  принципа гарантируется установлением  в ст. 16 Закона об оценочной  деятельности запрета: на осуществление  оценочной деятельности при наличии  заинтересованности оценщика; в  отношении объекта оценки оценщик  имеет вещные или обязательственные  права вне договора; если оценщик  является учредителем, собственником,  акционером, кредитором или страховщиком  юридического лица либо юридическое  лицо является учредителем, акционером, кредитором или страховщиком оценочной организации; на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки; на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;

3) принцип  полноты. Согласно этому принципу  оценщик осуществляет сбор и  обработку всей информации, необходимой  для объективной оценки объекта.  Оценщик вправе отказаться от  проведения оценки, если заказчик  не обеспечил предоставление  необходимой информации об объекте  оценки;

4) принцип  достоверности. В соответствии  с данным принципом итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, который составлен  оценщиком в предусмотренном  законодательством порядке, признается  достоверной. 

   Закон вводит правило оспоримости стоимости  объекта, содержащейся в отчете оценщика. В случае наличия спора о достоверности  величины стоимости, в том числе  и в связи с наличием иного  отчета об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или  третейским судом. Суд вправе обязать  стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора  в судебном заседании, только в случае обязательного совершения сделки в  соответствии с законодательством  Российской Федерации.

   Также в данной работе были рассмотрены  основные черты оценочной деятельности в других странах. Деятельность их основана стандартах, но есть и отличительные  черты. Например, в Великобритании государство  законодательно не регулирует оценку, в США оценщики недвижимости не занимаются оценкой бизнеса.  
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты:

1.  Федеральный закон от 8 июля 1999 г. N 144-ФЗ "О реструктуризации кредитных организаций", (с изменениями от 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г.)// www.sovpravo.ru

2.  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН"ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ" (ОБ ООО), от 08.02.1998 N 14-ФЗ(Изм. Федеральный закон от 2 августа 2009 г. N 217-ФЗ)//www.consultant.ru

3.  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)" (Редакция подготовлена на основе изменений, внесенных Федеральным законом от 30.12.2008 N 312-ФЗ).// www.consultant.ru

4.  ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 12 сентября 2008 г. N 673О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМ СИЛУ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 20 АВГУСТА 1999 Г. N 932//www.government.ru.

5.  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О НЕГОСУДАРСТВЕННЫХ ПЕНСИОННЫХ ФОНДАХ 8 апреля 1998 года (в ред. Федеральных законов от 18.07.2009 N 182-ФЗ)// www.consultant.ru

6.  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ) 24 июня 1997 года (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 166-ФЗ)// www.consultant.ru.

7.  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ 24 ноября 1995 года (в ред. Федеральных законов от 19.07.2009 N 205-ФЗ,с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 N 181-ФЗ)// www.consultant.ru.

Учебная литература:

1.  Грязнова А.Г. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2004 г.

2.  Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2003 г.