Мировая и отечественная практика налогообложения недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 
 
 
 
 
 
 
 
 

МИРОВАЯ И ОТЕЧЕСТВЕННАЯ ПРАКТИКА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ  НЕДВИЖИМОСТИ

(курсовая  работа) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Экономическое  содержание налогообложения недвижимости……...5

1. Основы налогообложения недвижимости………………………………….5
2. Функции системы налогообложения……………………………………….8

Глава 2. Практика налогообложения недвижимости………………………….10

2.1. Мировая практика  налогообложения недвижимости…………………….10

2.2. Российская  практика налогообложения недвижимости………………….14

Заключение……………………………………………………………………….17

Список литературы………………………………………………………...…….18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя  землю и строения, находящиеся на ней.  В  зависимости  от  организации  налога  на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно  или  совместно  по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой. Две  составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями. Одной из важных особенностей налога на землю является его  нейтральность  по отношению  к   принятию   решения   экономическими   агентами,   являющимися плательщиками данного налога. Так, независимо от того  существует  ли  налог на землю или нет, величина  альтернативных  издержек  не  изменяется.  Кроме того, неэластичность базы  данного  налога  позволяет  собирать  достаточные доходы без негативного влияния  на  производственные  процессы.  Ситуация  с налогом на  строения  несколько  иная.  Наличие  налога  на  строения  может оказать влияние на решение потенциального  плательщика  о  сооружении  новых объектов недвижимости.

     Как  известно,  налог  на  имущество  имеет  свойство  с  течением   времени капитализироваться в стоимость имущества – увеличение  налога  на  имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества,  ввиду  того, что накопленная стоимость получаемой от владения  землей  ренты  уменьшается на  сумму  налога.  В  случае  если  потенциальные  покупатели  недвижимости испытывают недостаток средств для приобретения  объектов  недвижимости,  что может быть обусловлено, в частности, неразвитой  системой  кредитования,  то подобное снижение  цены  на  недвижимость  может  существенно  расширить  их возможности по приобретению недвижимости.

     С  налогообложением  недвижимости   связаны   значительные   сложности   как экономического, так и политического  характера.  В  число  первых  входят  в основном вопросы  выбора  формы  налогообложения  недвижимости,  определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости  объектов  налогообложения,  ставки налога, льгот и  изъятий  из  налогооблагаемой  базы,  а  также  различий  в налогообложении      некоторых      видов      недвижимости       (например, сельскохозяйственных  угодий,  индустриальных  районов,   частного   жилья). Принятие решений о  последних  двух  моментах  налогообложения  недвижимости находятся  в  области  политики,  так  как  затрагивают  интересы  не  всего общества  в  целом,  а  лишь  некоторой  его  части,  причем,  как  правило, значительной. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Экономическое  содержание налогообложения недвижимости

1. Основы налогообложения недвижимости

     К числу теоретических  основ,  обуславливающих  необходимость  существования налогообложения недвижимости, можно отнести следующие.  Во-первых,  учитывая тот  факт,  что  в  основном  поступления   от   налогов   на   недвижимость составляют  часть   доходной   базы   местных   бюджетов,   подобный   вид налогообложения является своего  рода  платой  за  те  местные  общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом  недвижимости.  Во- вторых,   налоги   на   недвижимость   в   значительной    степени    играют перераспределительную роль, исходя из предпосылки,  что  обладатели  большей собственности обладают большими  финансовыми  возможностями  и  относятся  к более высоким  по  уровню  достатка  слоям  населения,  нежели  собственники меньшей собственности. В данной связи необходимо  отметить,  что  в  случае, когда  налог  является  платой  за  местные  общественные  услуги,   больший собственник   получает   их   в   большем    объеме    и,    соответственно, перераспределение возможно лишь с учетом того,  что  налог,  уплачиваемый  с недвижимости,  превышает  стоимость  государственных  услуг.  В-третьих,   с помощью   налогов   на   недвижимость   оказывается   возможным   подвергать налогообложению те виды доходов, которые не  могут  быть  базой  подоходного налога  –  вмененная  рента  от  пользования   объектами   недвижимости   их непосредственными пользователями.

     Существует  два  основных  способа  определения  базы  для  целей  обложения налогом на недвижимость.  Первый  основывается  на  периодической   (как   правило,   годовой)стоимости  рентных  платежей,   получаемых   за   объект   недвижимости   ее собственником.  Второй   –   на   основе   капитальной   стоимости   объекта недвижимости.

     В первом случае базой налогообложения  является  поток  доходов,  получаемый владельцем недвижимости от ее использования в течение данного периода. Во втором – капитальная  стоимость  представляет  собой  стоимость  земли  и объектов,  находящихся на  ней.  В зависимости от  установленной системы стоимость может определяться как на основе рыночной стоимости  объекта,  так и стоимости  оценочной,  представляющей  собой  некоторую  вмененную  сумму, которая может быть признана удовлетворительной для целей налогообложения.

     В  принципе,  налоговые  обязательства,   скорректированные   на   инфляцию, начисляемые как при взимании налога  с  первой  налоговой  базы,  так  и  со второй должны быть идентичны. Обязательным  условием для  этого  является   наиболее   эффективное,   в   экономическом   смысле, использование объекта,  то  есть  приносящее  максимальный  возможный  поток доходов. На практике же зачастую имеет место неэффективное  в  краткосрочной перспективе использование объекта  недвижимости,  при  котором  современный, ежегодный  поток  доходов  ниже  максимально  возможного,  и   при   котором потенциальный покупатель, в случае использования им недвижимости  с  большей эффективностью,  мог  бы   потенциально   заплатить   сумму   большую,   чем рассчитанная на основе  современного  потока  доходов.  Проще  говоря,  если современный владелец  недвижимости  вообще  не  получает  дохода  от  своего имущества или получает доход  меньший,  нежели  потенциально  возможный,  то очевидно найдется другой  экономический  агент,  который  сможет  обеспечить больший поток доходов. В этом случае налоговые  обязательства,  рассчитанные на основе потенциальной капитальной стоимости объекта недвижимости, были  бы выше, нежели рассчитанные на основе ежегодного потока  доходов  современного собственника.

     Налогообложение недвижимости при  использовании  годовой  накопленной  ренты является своего рода  дополнительным  налогом  на  доход,  тогда  как  налог рассчитанный с капитальной стоимости объекта недвижимости  (по  рыночной  ли стоимости или другим методом) – своего рода налогом  на  состояние.

     Как у первого, так и у второго  способа  определения  налогооблагаемой  базы существует  комплекс  преимуществ  и  недостатков.  Положительной   стороной использования  в  качестве  налогооблагаемой  базы   капитальной   стоимости является тот факт, что в большей степени налог на  недвижимость  при  данной базе  налогообложения  является   налогом   на   богатство,   что   повышает прогрессивность налоговой системы.

     С  другой  стороны,  использование  суммы  накопленной  за  период  ренты  в качестве налогооблагаемой базы больше связывает  налоговое  обязательство  с суммой реально получаемого  дохода  от  использования  объекта  недвижимости собственником. Также,  меньшее  налоговое  бремя  налагается  на  владельцев необработанных  участков  земли,  сельскохозяйственных  угодий   и   частных владений, несомненно, потенциально приносящих значительно больший  доход  их возможным  владельцам  в  случае  их   более   эффективного   использования. Последнее,  кстати,  требует  в  большей   степени   политического,   нежели экономического   решения,   так   как   взимание   налога   с   максимальной потенциальной стоимости,  достигаемой  в  результате  наиболее  эффективного использования недвижимости, безусловно  оправданное  с  экономической  точки зрения, может привести к неисполнению  налоговых  обязательств  современными владельцами  недвижимости,  что,  как  можно  предположить,   будет   весьма непопулярной  мерой.  Существует   несколько   основных   схем   определения налогооблагаемой базы в разрезе двух основных вариантов. 
 
 
 
 
 
 

1.2.  Функции системы налогообложения 

     В идеале система налогообложения должна нести в себе три функции : фискальную, то есть обеспечивать необходимый уровень поступлений в государственный бюджет, стимулирующую - способствовать развитию экономики, и социальную - обеспечивать выполнение принципа социальной справедливости и поддерживать группы населения с низкими или фиксированными доходами (пенсионеры, учащиеся, инвалиды).

     Фискальная функция. Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. С другой стороны, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость и значительно труднее скрыть от налогообложения.

     Стимулирующая функция. Во-первых, для предприятий обложению новым налогом подвергалось бы только недвижимое имущество, в то время как при существующей системе в базу налога на имущество предприятий включается и стоимость активной части основных фондов, а также товарно-материальные запасы. Это могло бы способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства. Во-вторых, оценка недвижимости для налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой. В-третьих, узаконенная государством оценка зданий и земли по их реальной стоимости будет способствовать развитию рыночных отношений в сфере недвижимости, и в четвертых - такая оценка способна улучшить планирование городской застройки.

     Социальная функция. Взимание  большей суммы налога за более  ценную и более выгодно расположенную  недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при существующей системе существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как не учитывается ее рыночная цена.

     Для того, чтобы налог на недвижимость обеспечивал в должной мере выполнение перечисленных функций, необходима проработка различных аспектов налогообложения по рыночной стоимости, исходя из особенностей каждой конкретной страны. Вообще говоря, с данным налогом связан целый ряд специфических понятий.

     В основном в качестве объекта налогообложения выступает  стоимость  земли  и строений,  находящихся  на  данной  земле,  однако   в   некоторых   странах существуют отклонения от данного  принципа.  Например,  в  Японии  в  состав объектов обложения  налогом  на  деловые  помещения  (Business  Office  Tax) входят  площадь  помещений  и   заработная   плата   сотрудников   компаний, являющихся  владельцем  помещений,  в  США  –  движимое  имущество,  включая оборудование офисов,  устройства  связи  и  автомобили.  В  Австралии  базой налогообложения служит лишь стоимость земли, и лишь  в  некоторых  штатах  в состав базы также входят здания и сооружения.