Методы оценки недвижимости

[1] Для Петербурга  характерен моральный износ зданий, например, не соответствующие современным  нормативам узкие лестницы, низкие  потолки. В случае значительного  или физического износа может  быть предложено восстановление  здания и ремонт.

[2] Минимальная  цена комплексного обследования  здания составляет 15 – 20 тысяч  рублей.

[3] В странах  с рыночной экономикой при  оценке коммерческой недвижимости  стоимость земли составляет обычно 15 – 30 % от общей стоимости,  средняя цифра составляет примерно 20 %. Несмотря на то, что данная  средняя величина достаточно  приблизительна, она может быть  использована для оценки земли  и в нашей стране.

[4] При этом  необходимо учитывать, что публикуемые  в периодической печати цены  на земельные участки – это,  как правило, так называемые  цены продавца (т.е. завышенные  цены) тогда как для сопоставления  и сравнения необходимы фактические  цены сделок )они, как правило, на 8 – 12 % ниже публикуемых.

[5] На цену  земельного участка определенное  влияние оказывает степень удаленности  от Санкт-Петербурга. Например, в  30-километровой зоне Санкт-Петербурга  цены выше, чем в удаленной  зоне.

[6] В российских  условиях имеет место ежегодная  тенденция повышения цен на  земельные участки, зарегистрированы  значительные сезонные колебания  цен на них: весной цены возрастают, зимой падают. Сезонные колебания  в некоторых районах Ленинградской  области достигают 10 – 15 %.

[7] Часто размеры  земельных участков определяются  исходя из экономических возможностей  потенциальных инвесторов. Размеры  индивидуальных земельных участков  обычно составляют от 6 до 30 соток.  Наибольшим спросом на рынке  пользуются земельные участки  размером 15 соток.

[8] Освоенными  называются земельные участки,  к которым проведены подземные  инженерные коммуникации, дороги, электричество,  газ, а также на которых построены  жилые дома по индивидуальным проектам.

[9] Затраты на  освоение и продажу земельных  участков включают в себя расходы  по расчистке, планировке и  разметке участка, строительству  подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр.

[10] Процент физического  износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом определяется на основании «Правил физического износа жилых зданий ВСН-53-86» Госгражданстроя.

[11] В российской  терминологии – нормативный срок  службы.

[12] Хариссон Г. Оценка недвижимости. М., 1994.

[13] Процесс согласования  называют иногда «экзаменом совести».

А.Н. Асаул, Карасев А.В. 
Экономика недвижимости 
учебное пособие

© Асаул А.Н., 2001 
© Карасев А.В., 2001