Методы оценки недвижимости

Методы  оценки недвижимости

Методология оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных  принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический  подход к оценке недвижимости различных  типов. Он реализуется через серию  последовательных шагов, позволяющих  принять во внимание все важные и  значимые рыночные факты, которые могут  повлиять на стоимость собственности.

Существует  три метода оценки недвижимости:

Затратный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

Рыночный  метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный  метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости

Основанные  на доходном подходе: метод капитализации  доходов, метод, основанный на дисконтировании  будущих доходов.

Основанные  на затратном подходе: подход основанный на анализе затрат с точки зрения восстановления или замещения Объекта  оценки.

Основанные  на рыночном подходе: методы, основанные на информации по объектам аналогам

Методы  оценки недвижимости, использующие капитализированные доходы и дисконтированные будущие  доходы

Методы данного  подхода опираются на оценку будущих  доходов, то есть используют для оценки недвижимости перспективные результаты по коммерческому использованию  Объекта оценки.

Метод, использующий капитализированные доходы может применяться, когда ожидается, что будущие  результаты деятельности не будут существенно  отличаться от их текущего нормализованного объема, или если будущие доходы будут расти прогнозируемыми  темпами.

Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется, когда будущие доходы могут быть достаточно обоснованно  определены и ожидается их существенное отличие от текущего уровня вследствие действия факторов различного характера.

Методы  оценки недвижимости, основанные на сравнении  рыночной информации

Главное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит  в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними.

Зачастую  данный подход используется как проверка на "здравый смысл" результатов  применения других подходов.

Методы  оценки недвижимости, основанные на анализе  затрат

Методы данной группы оперируют текущими затратами  на воспроизводства собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по Объекту.

Ограничением  данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения  на рынке недвижимости.

В целях получения  окончательной оценки стоимости  Объекта оценки, применяют метод  взвешивания результатов полученных указанными выше методами, в том  числе взвешивания самих оценочных  методов.

Существует  два основных подхода, которые могут  быть использованы для выведения  общего окончательного показателя оценки недвижимости: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).

Задача того и другого метода оценки недвижимости - получить единственную оценку стоимости  компании. Отличие состоит в том, что при применении субъективного  подхода, для достижения этой цели не требуется использовать процентные веса. В рамках математического подхода  к взвешиванию, каждой оценке придается  процентный вес так, что сумма  весов составляет 100%. Наиболее подходящий метод получит наибольший процентный вес, а наименее подходящий метод - получит  самый низкий процентный вес. 

ОЦЕНКА  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

5.3. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ  ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В мировой практике применяются три основных подхода  к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные  виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость  замещения и т.д. (см. 5.1.). Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области  вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем  возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.

1. Определение задачи  и заключение договора  на оценку объекта  недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта  недвижимости, важно исследовать  объект [1] и определить связанные  с ним юридические права, поскольку  заказчик может иметь лишь право  на аренду или ограниченные права  на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в  совместной аренде и партнерстве, собственность  может быть обременена закладной, могут  быть ограничения юридического характера  и т.д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого  оцениваются ожидаемые затраты  средств и времени на сбор и  подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта  оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую  экспертизу объекта недвижимости [2] .

Оценка объектов недвижимости проводится на основании  договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых  расходов и от набора предоставляемых  услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности  оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял  суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2.  План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода  и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор и подтверждение  информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой  информации. Суть ее заключается в  том, что собранные данные должны:

– непосредственно  касаться оцениваемого объекта и  быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимы  с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании  финансовых показателей, в частности  при подсчетах предстоящих доходов;

–    предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

–    соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие  к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий  данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Подходы к оценке  стоимости объектов  недвижимости. З а т р а т н ы й   п о д х о дпредусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного.

Важным и сложным  элементом затратного подхода является определение износа. Известно, чтоизнос – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

Затратный подход предусматривает выполнение следующих  обязательных операций:

1) определение  рыночной стоимости земельного  участка, на котором находится  объект недвижимости (путем сравнения  его со стоимостью аналогичных  участков или использования методических  рекомендаций государственных органов);

2) определение  стоимости замещения;

3) расчет всех  видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и  внешнего и определение стоимости  замещения с учетом износа, (вычитается  общий износ объекта недвижимости  из затрат на его воспроизводство  или замещение);