Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Декабря 2011 в 23:25, контрольная работа
Лизинг недвижимого имущества - это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.
Лизинг недвижимого имущества……………………………………………..….3
Отличие лизинга от других видов кредитования……………………….…..…. 3
Отрицательные стороны приобретения недвижимости в лизинг………..…….6
Условия получения лизинга……………………………………………………...7
Приобретение строящейся недвижимость в лизинг……………………………8
Задача № 1……………………………………………………………………..…10
Задача № 2…………………………………………………………………..……10
Задача № 3………………
* - темп роста цен в рассматриваемом секторе недвижимости составляет 24 % в год.
В рамках работы по оценке Объекта определяется стоимость Объекта для целей:
варианты 0, 2 – принятия решения об инвестициях в Объект;
варианты 1, 3 – оформления кредита под залог Объекта;
варианты 4, 5 – страхования Объекта.
Вариант 2: Цена земли в районе расположения коттеджа составляет 100 тыс. руб. за сотку; коэффициент пересчета базовых цен в строительстве 4,6; коэффициент капитализации 0,052; темп роста цен в рассматриваемом сегменте недвижимости составляет 24% в год.
1. Затратный подход (МВС, метод сравнительной единицы). Стоимость строительства 1 м2 в ценах 2001 года составляет 7650 руб. Общая стоимость строительства коттеджа в ценах 2001 года составляет: 200 × 7650 = 1 530 000 рублей. Стоимость строительства в текущих ценах: 1 530 000 × 4,6 = 7 038 000 рублей. Коэффициент износа Объекта (год строительства – 2006) (в соответствии с формулой (15)): К = 5/100 × 100% =5%. Восстановительная стоимость Объекта с учетом износа составляет: 7 038 000 × 0,95 = 6 686 100 рублей.
Стоимость земельного участка: 12 × 100 000 = 1 200 000 рублей.
Окончательно, стоимость Объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, составит: 6 686 100 + 1 200 000 = 7 886 100 рублей.
2. Доходный подход (Метод прямой капитализации). Годовой доход от коммерческого использования Объекта составляет: 12 × 50 000 = 600 000 рублей. Стоимость Объекта: 600 000 / 0,052 = 11 538 461 рублей.
3. Сравнительный
подход. Используя данные по четырем
ранее проданным Объектам-
| Наименование показателя | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Цена, тыс.р. | ? | 7 700 | 11 200 | 10 500 | 10 000 |
| 1. Права | Полное право частной собственности | То же | То же | То же | То же |
| Размер корректировок по п. 1 | Х | - | - | - | - |
| Скорректированная цена | Х | 7 700 | 11 200 | 10 500 | 10 000 |
Пояснение: По показателю «Права» Объекты-аналоги полностью соответствуют Объекту оценки, следовательно, корректировки не вводятся.
| 2. Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Процентная ставка ниже рыночной, цена занижена на 500 тыс.р. | Рыночные | Рыночные |
| Размер корректировок по п. 2 | Х | - | + 500 | - | - |
| Скорректированная цена | Х | 7 700 | 11 700 | 10 500 | 10 000 |
Пояснение: Аналог 2 отличается от Объекта оценки по показателю «Условия финансирования». О нем известно, что при продаже цена Объекта была занижена на 500 тысяч рублей. Если бы Аналог 2 продавался на тех же условиях продажи, что и Объект оценки, его цена была бы выше на 500 тысяч рублей. Следовательно, пользуясь принципом корректировки цены Объекта-аналога к Объекту оценки, необходимо увеличить цену Объекта-аналога на 500 тысяч рублей.
| 3. Условия продажи | Коммерческие | Срочная, цена занижена на 20% | Коммерческие | Коммерческие | Коммерческие |
| Размер корректировок по п. 3 | Х | + 20% | - | - | - |
| Скорректированная цена | Х | 9 240 | 11 700 | 10 500 | 10 000 |
| 4. Время продажи* | Х | 3 месяца назад | 2 месяца назад | 4 месяца назад | 1 месяц назад |
| Размер корректировок по п. 4 | Х | + 5% | + 3,33% | + 6,67% | + 1,67% |
| Скорректированная цена | Х | 9 702 | 12 090 | 11 200 | 10 167 |
| 5. Месторасположение | 50 км. от КАД | Лучше на 10% | То же | То же | Хуже на 5% |
| Размер корректировок по п. 5 | Х | - 10% | - | - | + 5% |
| Скорректированная цена | Х | 8 732 | 12 090 | 11 200 | 10 675 |
| 6. Ландшафт | Сосновый бор, озеро | То же | Хуже на 5% | Лучше на 10% | То же |
| Размер корректировок по п. 6 | Х | - | + 5% | - 10% | - |
| Скорректированная цена | Х | 8 732 | 12 695 | 10 080 | 10 675 |
| 7. Благоустройство участка | Участок благоустроен | Хуже на 5% | То же | Лучше на 10% | То же |
| Размер корректировок по п. 7 | Х | + 5% | - | - 10% | - |
| Скорректированная цена | Х | 9 169 | 12 695 | 9 072 | 10 675 |
| 8. Степень развитости инфраструктуры | Развитая инфраструктура | То же | Лучше на 10% | То же | Хуже на 5% |
| Размер корректировок по п. 8 | Х | - | - 10% | - | + 5% |
| Скорректированная цена | Х | 9 169 | 11 426 | 9 072 | 11 209 |
| 9. Общая площадь коттеджа, м2 | 200 | 180 | 220 | 180 | 220 |
| Размер корректировок по п. 9 | Х | 200/180 | 200/220 | 200/180 | 200/220 |
| Скорректированная цена | Х | 10 188 | 10 387 | 10 080 | 10 190 |
| 10. Наличие бани | Да | Нет | Да | Нет | Нет |
| Размер корректировок по п. 10 | Х | + 197 т.р. | - | + 197 т.р. | + 197 т.р. |
| Скорректированная цена | Х | 10 385 | 10 387 | 10 277 | 10 387 |
Пояснение: Объект оценки характеризуется наличием бани. Вклад, который дает в цену Объекта наличие бани можно рассчитать, учитывая, что среди Объектов-аналогов имеются два, различающиеся наличием/отсутствием бани. Это Аналог 4, общей площадью 220 м2 (без бани) и Аналог 2, той же общей площадью, но с баней. Разницу в их ценах, размером (10 387 – 10 190 = 197 тысяч рублей) можно рассматривать в качестве размера вклада, который вносит наличие бани в цену Объекта оценки. Этот вклад необходимо добавить к скорректированным ценам Объектов-аналогов, не имеющих бани.
| 11. Наличие гаража | Нет | Да | Да | Нет | Да |
| Размер корректировок по п. 11 | Х | - 108 т.р. | - 108 т.р. | - | - 108 т.р. |
| Скорректированная цена | Х | 10 277 | 10 279 | 10 277 | 10 279 |
Пояснение: Объект оценки характеризуется отсутствием гаража. Вклад, который дает в цену Объекта наличие гаража можно рассчитать, учитывая, что среди Объектов-аналогов имеются два, различающиеся наличием/отсутствием гаража. Это Аналог 1, общей площадью 180 м2 (с гаражом) и Аналог 3, той же общей площадью, но без гаража. Разницу в их ценах, размером (10 385 – 10 277 = 108 тысяч рублей) можно рассматривать в качестве размера вклада, который вносит наличие гаража в цену Объекта оценки. Этот вклад необходимо вычесть из скорректированных цен Объектов-аналогов, имеющих гараж.
Окончательно стоимость Объекта оценки в рамках сравнительного подхода можно определить как среднее арифметическое четырех полученных скорректированных цен:
(10 277 + 10 279 + 10 277 + 10 279)/4 = 10 278 тысяч рублей.
4. Согласование
результатов. В рамках трех
подходов были получены
- затратный подход: 7 886 100 рублей;
- сравнительный подход: 10 278 000 рублей;
- доходный подход: 11 538 461 рублей.
Целью работы по оценке Объекта в данном случае является принятие решения об инвестициях в Объект оценки. Большее значение в данном случае имеет результат оценки, полученный в рамках доходного подхода. Этому результату присвоим вес 50%. Результатам, полученным в рамках затратного и сравнительного подхода присвоим веса 25% и 25%.
Окончательно получаем следующую оценку стоимости Объекта:
7 886 100 × 0,25 + 10 278 000 × 0,25 + 11 538 461 × 0,5 = 10 310 255 рублей.