Лизинг недвижимого имущества

По истечении срока действия договора лизинга при условии выполнения лизингополучателем всех его условий право собственности на объект недвижимости переходит к лизингополучателю.

Основные условия  лизинга недвижимости: 
 
■ Срок лизинга - от 12 до 60 месяцев в зависимости от срока полной амортизации объекта недвижимости с применением коэффициента ускорения до 3. 
 
■ Авансовый лизинговый платеж - от 10% до 30% от стоимости объекта недвижимости. 
 
■ Балансодержатель – лизинговая компания. 
 
■ Объект недвижимости подлежит обязательному имущественному страхованию. 
 
■ Земельные участки не могут в силу закона быть предметом лизинга и поэтому при лизинге коммерческой недвижимости земельный участок, на котором она расположена, оформляется в субаренду.

Перечисленные выше условия являются наилучшими в части приобретения коммерческой недвижимости из всех лизинговых компаний присутствующих на рынке России в настоящее время, в конце 2005 - начале 2006 г.

Приобретение строящейся недвижимость в лизинг.

Лизинг недвижимости хорош еще и тем, что дает массу возможностей для выбора. Прежде всего, он позволяет как профинансировать строительство объекта недвижимости, так и приобрести уже существующий, или даже получить ликвидные средства за счет продажи собственного помещения, продолжая оставаться в нем.

Первая схема  предполагает, что строительство  осуществляется на основании договора-подряда, а по завершении объект недвижимости покупается лизингодателем с целью  передачи его лизингополучателю. При  этом лизингополучатель имеет значительные возможности влияния на процесс строительства.

Вторая схема, ориентированная на приобретение уже  существующего объекта недвижимости в лизинг, предполагает заключение лизингодателем договора купли-продажи  с предыдущим собственником объекта и предоставление его лизингополучателю по договору лизинга. В обоих случаях лизингополучатель дополнительно заключает договор купли-продажи или договор аренды с собственником земельного участка. Последняя схема носит название «возвратного лизинга» (лизбэка) и позволяет фирме, имеющей в собственности объект недвижимости, получить дополнительные ликвидные средства, не теряя при этом безвозвратно сам объект. Для этого фирма просто продает его лизинговой компании и одновременно берет его в аренду по договору лизинга с правом последующего выкупа.

Лизинг  и налог на добавленную  стоимость

В связи с  начислением на лизинговые платежи  НДС существует мнение, что он значительно  увеличивает стоимость лизинга  и лизинг становится недоступен потенциальному пользователю. При этом основными доводами является то, что НДС на стоимость имущества начисляется дважды: один раз - при покупке имущества и второй раз в составе лизинговых платежей. Из этого следует; что по лизинговым операциям в отличие от кредитного договора, НДС начисляется не проценты за банковский кредит, взятый лизингодателем для покупки лизингового имущества. Такое ошибочное мнение существует потому, что этот вопрос рассматривается статистически, то есть сравниваются непосредственно лизинговые платежи с НДС и без него. В действительности как лизингополучатель, так и лизингодатель при расчетах с бюджетом суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет, уменьшает на суммы НДС, уплаченные при приобретении товаров и услуг, относимых на издержки производства. Следовательно, те суммы НДС, которые лизингополучатель переплатил лизингодателю в составе лизинговых платежей, уменьшает его собственные платежи в бюджет по НДС. Фактически суммы погашаются и тем самым двойное обложение НДС стоимости лизингового имущества.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача 1.

 

 Собственник  объекта недвижимости рассматривает  проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в 17%. Затраты и результаты представлены в таблице:

 

Оценить эффективность  инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.

 

Решение. Вариант 2: минимальная норма дохода на инвестиции – 17%.

Решение удобно произвести в таблице:

 
 

Вывод: Инвестиции эффективны, т.к. чистый приведенный  эффект проекта положителен. Индекс доходности составляет 1,22, т.е. отдача от инвестиций составляет 1,22 тыс. руб. на каждую вложенную тысячу.

 
 
 

Задача 2.

 

Рассчитать размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту с постоянной суммой платежа. Размер кредита 5 млн. руб. Процентная ставка 17 Срок 10 лет.

Рассчитать величину оставшейся суммы кредита через 5 лет.

Рассчитать минимальную  величину среднемесячных совокупных доходов  заемщика, позволяющую ему рассчитывать на получение ипотечного кредита с указанными в задаче характеристиками в соответствии со стандартами АИЖК. Совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов.

 

Решение. Вариант 2: Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 17%.

Размер ежемесячного платежа рассчитаем по формуле  ,        

где:

А – размер ежемесячного платежа;

РК – размер ипотечного кредита;

r – процентная ставка;

n – срок погашения кредита (лет);

m – число выплат в течение года (для ежемесячных выплат m = 12).

 
 
 

A=5000000*[( 0,17/12*(1+0,17/12)¹²º) / ((1+0,17/12)¹²º-1)] =5000000* (0,014*5,3 /(5,3-1) )= 80 000 рублей

 

Оставшуюся сумму  кредита через 5 лет рассчитываем по формуле

 
 

                             (  1+0,17/12 )¹²º -( 1+0,17/12 )  º                               5,3-2,33

PK = 5000000 × ――――――――――――――― = 5000000× ―――― =

                                          (1+0,17/12) ¹²º -1                                             5,3-1

 

5000000×0,6907= 3 453 500 рублей

 
 

Для расчета  минимальной величины среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющей  ему воспользоваться ипотечным кредитом формулу .       

где: А – размер ежемесячного платежа в руб.;

РК – размер ипотечного кредита в руб.;

Д – размер среднемесячных совокупных доходов в руб. после налогообложения;

Р – размер совокупных ежемесячных расходов по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам в руб.

Предельное значение коэффициента П/Д установлено в размере 50%.

  Умножим левую и правую часть выражения на разность (Д-Р) и разделим на коэффициент П/Д. Получим:

 

.

 

Так как по условиям задачи совокупные ежемесячные расходы  заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов, то разность (Д-Р) составляет 0,8×Д, и окончательно для искомой величины получим:

 
 

           A+     PK ×1,1 ×0,02

                     ――――― ―

                              12

Д= ―――――――――――  × 100% =

                 0,8  × П/Д

 
 
 

        80000+   5000000 ×1,1 ×0,02

                           ――――― ―

                                       12                                 80000+9166,67

Д= ―――――――――――  × 100% =   ―――――――――  = 222916,67 рублей

                 0,8  × 50%                                                 0,4

 
 

Задача 3.

 

Объект оценки – кирпичный коттедж с земельным участком. Год постройки –2006Общая площадь коттеджа – 200 м². Площадь земельного участка – 12 соток. Выполнить оценку Объекта в рамках трех подходов (метод восстановительной стоимости, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации), используя следующие дополнительные данные:

Нормативный срок службы Объекта – 100 лет. Цена земли  в районе расположения коттеджа составляет 100тыс. руб. за сотку. Стоимость строительства кирпичного коттеджа в ценах 2001 года составляет 7650 руб./м². Коэффициент пересчета в текущие цены К =4,6.

Предполагаемый  доход от сдачи коттеджа в аренду составляет 50 тыс. в месяц. Коэффициент капитализации К = 0,052

Данные по четырем  проданным ранее Объектам-аналогам: