Контрольная работа По дисциплине “Экономика недвижимости”
Контрольная работа, 10 Декабря 2011, автор: пользователь скрыл имя
Описание работы
Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"[1], а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.
Содержание
ВВЕДЕНИЕ. 3
1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4
1.1. Недвижимое имущество как объект права и как объект оценки 4
1.2. Оценочная деятельность. 4
1.3. Правовые основы оценочной деятельности в РФ 5
1.4. Принципы оценки недвижимости 5
2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 10
3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. 10
4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО 3 ПОДХОДАМ. 11
4.1. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. 11
4.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом. 13
4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. 15
5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. 17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 18
Работа содержит 1 файл
Эк_недвижимости.docx
— 67.50 Кб (Скачать)Таблица 6 - Расчет ЧОД оцениваемого нежилого помещения
| № п/п | Показатели | Единицы измерения | Значение |
| 1 | Арендная ставка за месяц | руб./кв.м | 170,00 |
| 2 | Площадь оцениваемого объекта | кв.м | 80,00 |
| 3 | ПВД за год | тыс.руб. | 163,20 |
| 4 | Потери от недозагрузки объекта недвижимости (5 % от ПВД) | тыс.руб. | 8,16 |
| 5 | Потери от недосбора арендной платы | тыс.руб. | - |
| 6 | ДВД за год | тыс.руб. | 155,04 |
| 7 | Операционные расходы (28 % от ПВД) | тыс. руб. | 45,70 |
| 8 | ЧОД | тыс. руб. | 109,34 |
| 9 | Ставка капитализации | % | 9,00% |
| 10 | Рыночная стоимость | руб. | 1 214,95 |
4. Расчет ставки капитализации
Ставка
капитализации (RК) - это коэффициент,
на который нужно разделить будущие доходы,
чтобы получить текущую стоимость объекта
недвижимости. Расчет ставки капитализации
методом рыночной экстракции представлен
в следующей таблице 7.
Таблица 7 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции
| Цена продажи, тыс.руб. | ЧОД, тыс.руб. | Ставка капитализации, % | ||
| А1 | 1 449,00 | 130,41 | 9,00% | |
| А2 | 1 111,00 | 111,10 | 10,00% | |
| А3 | 1 193,00 | 95,44 | 8,00% | |
| А4 | 987,00 | 83,89 | 8,50% | |
| А5 | 1 107,00 | 116,23 | 10,50% | |
| А6 | 1 148,00 | 109,06 | 9,50% | 7,50% |
| А7 | 1 488,00 | 111,60 | 7,50% | |
| А8 | 1 430,00 | 128,70 | 9,00% | |
| А9 | 1 235,00 | 111,15 | 9,00% |
Итоговая ставка капитализации для оцениваемого нежилого помещения рассчитывается как среднеарифметическое ставок капитализации по сопоставимым объектам.
Rк
= 9,00%
5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ.
После
определения стоимости
Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
При оценке недвижимости были сделаны выводы:
- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;
- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.
Для расчета итоговой стоимости оцениваемого объекта используются указанные выше веса.
Таблица 8 - Расчет итоговой величины стоимости оцениваемого объекта
| Подход | Значение, рублей | Весовой коэффициент | Значение, рублей |
| Затратный | 1 225 024 | 0,10 | 122 502,40 |
| Сравнительный | 1 150 146 | 0,75 | 862 609,50 |
| Доходный | 1 214 948 | 0,15 | 182 242,20 |
| 1,00 | 1 167 354,10 |
Расчет залоговой стоимости
Залоговая стоимость составляет
30 % от их рыночной стоимости.
В соответствии с этим
РСзал = Vрыночная * 0,30 = 350 206,23руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В
процессе выполнения данной контрольной
работы я закрепила основные знания,
полученные мной во время изучения
этого предмета. Также я познакомилась
со многими другими материалами,
которые не были затронуты на занятиях.
Я узнала много о правовых аспектах
регулирования недвижимости в России,
об оценке и экономике недвижимости.
Основным плюсом выполнения этой работы
я вижу то, что я получила те необходимые
минимальные знания по экономике
недвижимости, которые помогут мне
в будущем принимать правильные
решения непосредственно
ЛИТЕРАТУРА
- Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2.
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации»№ 135-ФЗ от 29 июля 1998г.
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 36-ФЗ от 11 апреля 2002г.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 18-ФЗ от 11 февраля 2002г.
- Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: Учеб. пособие. – 3-е изд., доп. и перераб. – М.: Финансы и статистика, 2002.
- Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
- Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учеб. метод. пособие. – 3-е изд., испр. и доп. – М.: Изд-во МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003.
- Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2000.
- Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ, 2002.
- Щербакова, Н. А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – Ростов н/Д; Новосибирск: Феникс: Сибирское соглашение, 2002.
- Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие / Довдиенко И.В., Черняк В.З. – М.: ЮНИТИ, 2005.
- Оценка бизнеса: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.
- Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004.
- Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие: В 2 ч. Ч. 1 / Под ред. П. Г. Грабового. – М.; Смоленск: ACB: Смолин Плюс, 2001.
- Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие: В 2 ч. Ч. 2 / Под ред. П. Г. Грабового. – М.; Смоленск: ACB: Смолин Плюс, 2001.
- Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Асаул, А. Н., Старинский, В. Н., Рыбнов, Е. И., Клюев, А. Ф.; Под ред. А. Н. Асаула. – М.; СПб.: АСВ: СПбАСУ, 2000.
- Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В. И. Ресина. – 2-е изд. – М.: ДЕЛО, 2000.