Контрольная работа

По дисциплине   “Экономика недвижимости”

ВВЕДЕНИЕ. 3

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4

1.1. Недвижимое имущество как объект права и как объект оценки 4

1.2. Оценочная деятельность. 4

1.3. Правовые основы оценочной деятельности в РФ 5

1.4. Принципы оценки недвижимости 5

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 10

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. 10

4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО 3 ПОДХОДАМ. 11

4.1. Оценка стоимости  недвижимости затратным подходом. 11

4.2. Оценка стоимости  недвижимости сравнительным  подходом. 13

4.3. Оценка стоимости  недвижимости доходным подходом. 15

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. 17

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 18

ЛИТЕРАТУРА 19 

 

ВВЕДЕНИЕ.

 

        Актуальность темы работы заключается в том, что  оценка недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования  и соответственно возникает потребность  в услугах оценщика.

        Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом  от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"^[1], а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

        Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для  потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство  отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы  оспорить предложение правительства  о "справедливой компенсации".

        При заключении арендного  договора с включением положения  о повышении уровня арендной платы  последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т. д.

        Потребность в оценке стоимости может возникать в  ряде случаев. Так, если гражданин или  организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности  государства или правительства  Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также  при выкупе либо любом другом изъятии  имущества у собственников для  государственных или муниципальных  нужд. Например, если частный гараж  стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и  его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма  компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия  неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

        Наиболее часто  независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении  инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при  определении залоговой стоимости  является рыночная стоимость объекта  залога. Для оценки уровня риска, который  берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.

        Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества  или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

        Целью данной контрольной  работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики  и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных  и нормативных актов, специальной  экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости  недвижимости.

 

1. ПРАВОВЫЕ  ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ  И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

 

1.1. Недвижимое имущество как объект права и как объект оценки

    Согласно статье 130 ГК РФ  к недвижимому вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

    Оценка  рыночной стоимости недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости. 
         Оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как: 
- земельные участки  
- объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи)  
- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)  
- объекты промышленной недвижимости  
- сооружения  
- инженерные коммуникации  
- объекты незавершенного строительства 

    оценка  недвижимости в следующих  целях: 
- операциях купли-продажи или сдаче в аренду  
- переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы  
- акционирования предприятия и перераспределения имущественных долей  
- привлечения новых пайщиков  
- страхования имущества  
- кредитования под залог объектов недвижимости  
- внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятия  
- ликвидации объектов недвижимости  
- исполнения правонаследования, судебного приговора, разрешении -имущественных споров 

1.2. Оценочная деятельность.

    Под  оценочной  деятельностью  понимается   «деятельность субъектов оценочной  деятельности, направленная на установление  в отношении объектов оценки  рыночной  или  иной  стоимости». Таким образом, определение оценочной  деятельности дается через понятия: субъектов  оценочной  деятельности,  к  которым  относятся,  с   одной стороны, оценщики, а с другой стороны — потребители их услуг (заказчики);объектом оценки могут  быть  отдельные  материальные  объекты  (вещи),совокупность вещей, составляющих  имущество  липа,  в  том  числе  имущество определенного вида (движимое  или  недвижимое,  в  том  числе  предприятия),право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные  вещи  из состава имущества, права требования, обязательства (долги)  работы,  услуги, информация, а также иные  объекты  гражданских  прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия  в гражданском обороте. Цели оценочной  деятельности  —  это  определения  рыночной  или  иной стоимости перечисленных объектов. 
 

1.3. Правовые основы оценочной деятельности  в РФ

    Оценочная  деятельность  как  объект  правового  регулирования  представляет  с  одной  стороны  услугу  оценщиков  – независимых  экспертов  по  определению  рыночной  стоимости,  с  другой  стороны –  юридическим  фактом 1 , устанавливающим стоимость  объекта оценки для  определенных в договоре об оценке (или иного  основания проведения  оценки) цели (целях).  Поэтому оценка,  проведенная  в  соответствии  с  законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые  последствия. С развитием в России рыночных отношений категория стоимости  имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную  категорию.  Стоимость  имущества определяет  намного  большее  число  факторов,  по  сравнению  с  плановой  экономикой.  Определение  стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является  соотношение  спроса  и  предложения,  представляет  сложный  процесс,  осуществление которого требует серьезного экспертного исследования.  Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих  ситуациях  делового  оборота,  а  отчет  о  стоимости,  составленный  экспертом  оценщиком  должен  иметь  доказательственное  значение.  В  целях  упорядочивания  деятельности  экспертов-оценщиков,  а  также  в  целях  установления  их  правового  статуса  Российская  Федерация  установила  ряд  законов  и  других  нормативно-правовых  актов,  регулирующих  оценочную  деятельность.

    Основой правового регулирования оценочной  деятельности в РФ  является федеральный  закон «Об оценочной деятельности». Согласно  ч. 2 ст. 15 Конституции РФ:  органы  государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане  и их  объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской  Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу,  чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ,  нормативные акты  министерств и ведомств  и др.).  Условием  юридической силы  иных  законов и нормативно-правовых  актов,  регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ  «Об оценочной деятельности» и международным договорам.  Если  международным договором РФ  установлены иные  правила,  чем те,  которые предусмотрены законодательством РФ  в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ. 

1.4. Принципы оценки недвижимости 

    Принципы  оценки объектов недвижимости - это  свод методических правил, на основании  которых определяется степень воздействия  различных факторов, влияющих на стоимость  объекта недвижимости.

    Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой  объектов недвижимости выделено три  группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;

    Особое  место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  недвижимости.

    К конкретно оцениваемому объекту  недвижимости могут быть применены  сразу несколько принципов. В  то же время, не в каждой ситуации, возникающей  в процессе оценки можно применить  эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в  сторону другой в зависимости  от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

    1. Принципы, основанные  на представлениях  пользователя - полезности; замещения; ожидания - позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.