Концепции управления стоимостью недвижимости

    В  конечном итоге, из всех перечисленных  выше целей, задач и принципов  собственника интересует :                                                                                                                                   1)Максимизация прибыли и минимизации расходов в период эксплуатации недвижимости;                                                                                                                 2)Максимизация стоимости ОН в период всего жизненного цикла.

1.9.Основные  цели управления.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов  собственника, коммерческая недвижимость делится на 3 класса:

1) операционная  недвижимость- это недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для своих функций и бизнес процессов

2) коммерческая  недвижимость-это недвижимость, которая  собственником непосредственно  не используется и предназначена  для осуществления с ним коммерческих  операций

3) недвижимость, как инвестиционный элемент, используется  собственником, как объект инвестиции, с целью приумножения капитала.

Следовательно цели управления недвижимостью бывают трех типов:

Социальные цели: стимулирование и развитие малого и  среднего бизнеса, путем обеспечения максимального простого и удобного доступа предпринимателей к ОН; создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость; создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения.

Операционные  цели: обеспечения выполнения основной деятельности собственника; повышение престижа собственником, в результате обладания соответствующим ОН.

Инвестиционные  цели: повышение престижа собственника, в результате обладания соответствующим  ОН.

Коммерческие  цели: получение периодического дохода и его максимизация; спекуляция недвижимостью.

Схема целей  управления: 

Социальные  цели

1. Стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого доступа к ОН.

Создание благоприятных  условий для увеличения инвестиций в недвижимость

Создание благоприятной  экономической и социально среды  для проживания населения

Операционные  цели

1. Обеспечение выполнения основной деятельности собственника

Повышение престижа собственника в результате обладания  данным объектом

Сохранение  стоимости ОН

1. Поддержание в хорошем состоянии ОН

Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию

Увеличение  стоимости ОН

Инвестиционные  цели

1. Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим ОН

Коммерческие  цели

1. получение периодического дохода и его увеличение

Спекуляция ОН

ПРАКТИЧЕСКОЕ  ПРИМЕНЕНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА В УПРАВЛЕНИИ СТОИМОСТЬЮ ПРЕДПРИЯТИЯ

В компаниях, где  отложенный, но важный рост стоимости  фирмы выступает главным ориентиром для менеджмента, менеджмент строится в общем обычным образом. Точно так же, как и везде, нацеливаются на применение опробованных приемов маркетинга, прогрессивных методов финансового менеджмента, менеджмента операционными издержками и пр. 
 
Отличие содержится в особом месте в менеджменте фирмы менеджмента ее капиталоемкими инновационными проектами. 
 
Иначе говоря, пристальное чуткость уделяется тому, как и в зависимости от каких решений в менеджменте предпринятыми фирмой инновационными проектами изменяется как текущая, так и прогнозируемая на будущее (особенно на момент планируемого выхода из фирмы рассматривавшихся выше среднесрочных инвесторов) рыночная цена(у) фирмы и ее бизнеса. 
 
Подобный подход к менеджменту существенно отличается от подхода 1980-х годов, когда в менеджменте верховенствовала концепция "стремления к совершенству" («management excellency concept"). Она предполагала, что менеджмент предприятием нужно ориентировать на лучшие достижения в менеджменте (своего рода bench-marking) по его отдельным составляющим: менеджмент персоналом, издержками, продажами, технологиями производства и т.п. В 1990-х годах в результате многих исследований выяснилось, что те корпорации, которые завоевывали первые места по опросам независимых экспертов (профессоров, высших менеджеров в отставке и пр.), совсем не обязательно относились к фирмам с наивысшей рыночной капитализацией. Более того, многие из них вообще теряли в рыночной стоимости своих акций. 
 
"Тонкая" проблема для менеджмента фирмы содержится в том, чтобы ещё до того, как выдать для общественности (участников фондового рынка) информацию по инновационным проектам и получить в результате этого оценку фондового рынка (в виде соответствующего изменения котировок акций компании) перспективности конкретного проекта, оценить, как те или иные решения по управлению капиталоемкими инновационными проектами воздействуют на оценочную текущую цена(у) фирмы (ту, которая установилась бы на фондовом рынке, если бы указанная информация была опубликована) и на будущую рыночную цена(у) фирмы. 
 
Дело в том, что выдавать информацию о продвижении инновационных проектов, определяющих будущую конкурентоспособность фирмы, до того, как она в достаточной мере защитит свою инновационную монополию патентами либо как таковой "технологической форой" (опережением в конструктор-ско-технологических разработках и вытекающих из них капиталовложениях в организацию уникальных производственных мощностей), нельзя. Если это сделать, то конкуренты слишком рано сориентируются в том, на чем надо сконцентрировать ресурсы, и сумеют "догнать" компанию-инноватора (проводя дублирующую либо повторную разработку тех же новшеств, получая "параллельные" патенты, нацеливаясь на те же сегменты рынка и "вербуя" ту же клиентуру и т.п.). 
 
Необходимость поддерживать определенную выше информационную асимметрию между фондовым рынком и менеджментом фирмы заставляет ориентированный на рост стоимости фирмы менеджмент опираться не на реакцию фондового рынка на свои решения по инновационным проектам, а на мнения независимых оценщиков бизнеса по поводу того, как управленческие решения в отношении реализации инновационных проектов изменяют гипотетическую (которая установилась бы в случае опубликования соответствующей информации) текущую рыночную цена(у) фирмы и ее прогноз на интересующее среднесрочных инвесторов будущее. 
 
Взаимодействие ориентированного на рост стоимости фирмы менеджмента фирмы с независимыми оценщиками бизнеса и их свое участие в оценке бизнеса при этом должны происходить по следующим схемам. Схема 1 
 
Открытая компания временно утаивает от фондового рынка информацию о своих инновационных проектах и заинтересована, как это рассмотрено выше, в оценке того, как скажется на текущей и будущей рыночной стоимости ее акций информация о продвижении этих проектов, будь она опубликована. Именно ради этого она приглашает оценщиков бизнеса для регулярной комплексной оценки (раз в квартал или год). 
 
При этом в промежутках сама она пытается более простыми методами отследить (обеспечивая обратную связь с менеджментом инновационными проектами) хотя бы то, увеличиваются либо уменьшаются ее оценочные текущая и будущая цена(у) в результате тех или иных управленческих решений в отношении инноваций. Схема 2 
 
Закрытая компания делает то же самое с той разницей, что планирует свое открытие (initial public offering, IPO). Схема 3 
 
Вновь учреждаемая (как реально ещё создаваемая в частном порядке в качестве так называемого start-up, так и учреждаемая в рамках реорганизационной процедуры выделения или разделения материнской компанией в порядке spin-off) компания осуществляет такие же действия с акцентом на оценку своей будущей рыночной стоимости. Схема 4 
 
Любая компания-инноватор планирует продажу не своих акций (долей в собственности на компанию), а создаваемого и осваиваемого в инновационном проекте бизнеса. 
 
В такой постановке управленческой задачи важно оценивать текущую и будущую рыночную цена(у) не фирмы, а этого бизнеса (дела), так как вместо продажи своей доли в фирмы ее инвесторы могут планировать (через те же 3-5 лет) продажу компанией (под их давлением) налаженного дела (бизнеса) и получение своей выросшей в цене доли из выручки от этой продажи. Прочие инвесторы компании-инноватора могут сохранить свои доли в деле, одновременно приобретая акции (паи) в той фирмы, которой будет предлагаться дело (в частности, путем обмена по обоснованным соотношениям акций в компании-инноваторе на акции в фирмы -- покупателе дела). 
 
При таком заблаговременно планируемом развитии компании-инноватора концепция менеджмента стоимостью предприятия становится концепцией менеджмента стоимостью создаваемого при инновации имущественного комплекса либо менеджмента стоимостью имущественного комплекса, ранее существовавшего, но реструктурируемого в результате инновации. 
 
Схема 4 по необходимости оказывается часто основной для стран, где нет емкого и обладающего продвинутой институциональной структурой фондового рынка, что характерно не только для современной РФ, но и для таких стран, как Германия и Япония, делающих ставку на развитие системы универсальных банков. Годовая сумма продаж акций на фондовом рынке в РФ составляет приблизительно 100 млрд долл., в то пора как в Соедененные(ых) Штаты(ах) Америки она достигает 24-25 трлн. долл. Однако и во всей Западной Европе фондовый рынок по своей емкости неблизко не выходит на американские масштабы. 
 
Бизнес, дело при этом представляет собой имущественный комплекс, состоящий из совокупности материальных и нематериальных активов, а также прав собственности (property rights), позволяющих дарить и продавать определенную продукцию (товар, услугу). 
 
В соответствии с действующим в данный момент в РФ Гражданским кодексом именно имущественный комплекс по выпуску и продажам конкретной продукции называется предприятием, так что та или иная компания может иметь в себе несколько предприятий, относящихся к тому же к разным строго понятым отраслям. 
 
В этом смысле становится понятно, что имеют в виду представители немецкой фирмы Siemens AG, когда говорят, что их компания имеет в себе более двухсот отраслей. Это лишь означает, что в ней представлены более двухсот бизнесов [4, с. 268]. 
 
При этом имущественные комплексы многопродуктовой (многономенклатурной) фирмы по составу входящих в них активов, конечно, пересекаются. Это происходит за счет наличия в них универсального, не специального, технологического оборудования типа токарных либо фрезерных станков, на которых можно изготавливать детали для самых разных видов продукции. То же касается универсальной недвижимости и финансовых активов в виде ценных бумаг компаний, не являющихся поставщиками либо заказчиками по конкретной продукции. 
 
К материальным активам дела относятся специальное технологическое оборудование, специальная технологическая оснастка, специально обустроенная недвижимость, запасы специального сырья и пр. 
 
Нематериальные активы инновационного (вновь осваиваемого) бизнеса включают в себя: 
 
* ноу-хау (результаты НИОКР);  
 
* патенты и лицензии (на изобретения, ноу-хау, государственные разрешения на определенные виды деятельности);  
 
* подобранный, обученный и закрепленный (срочными трудовыми контрактами, предоставленными в пользование социальными активами, т.е. объектами социально-культурного назначения фирмы) персонал;  
 
* заключенные договора по сбыту продукции и закупкам дефицитных видов сырья, материалов, полуфабрикатов и компонентов;  
 
* закрепленную (любым образом, в том числе предыдущими инновациями) клиентуру и пр. 
 
Права собственности в бизнесе характеризуют то, насколько надежно ведущей или организующей новый бизнес фирмы принадлежат соответствующие материальные и нематериальные активы. 
 
Перепродажа бизнеса (дела, имущественного комплекса) предполагает заключение целого пакета контрактов разного типа по продаже всех входящих в имущественный комплекс активов. В состав этих контрактов входят как связанные приятель с другом сделки по купле-продаже материального имущества, так и лицензионные сделки по продаже нематериальных активов, сделки типа контрактной цессии (по найму персонала, привлеченного на условиях срочных трудовых контрактов, по перепродаже контрактных прав на сбыт и закупки и пр.). 
 
Юридически и организационно продажа бизнеса сложна и подразумевает повышенные издержки трансакций (затраты по подготовке контрактов, наблюдению за своими контрактными правами и защите их). 
 
Однако продажа бизнеса по инновации (согласно российскому законодательству -- имущественного комплекса для нее) в современной экономике может быть не менее распространенной и не менее выгодной и реальной, чем продажа долевых участий (акций) в фирмы, которая осуществляет тот или иной бизнес, т. е. выпускает либо только осваивает соответствующую продукцию. При этом продажа бизнеса осуществляется фирмой как таковой (юридическим лицом) и предполагает получение выручки от продажи непосредственно ею в интересах ее развития (в том числе сохранения и увеличения числа рабочих мест, налоговых поступлений и пр.), в отличие от продажи долевых участий (акций) в фирмы, выручка от продажи которых может быть присвоена не самой фирмой, а уходящими из нее акционерами (пайщиками). 
 
Следовательно, продажа бизнеса (в том числе инновационного), помимо изыскания средств для удовлетворения интересов входивших в него ранее среднесрочных инвесторов, может рассматриваться как реальный источник финансирования непосредственно самой фирмы и ее развития (технической реконструкции, реструктуризации и т.п.), а не ее акционеров (пайщиков). 
 
Обобщенно концепция менеджмента стоимостью предприятия и роль в ней оценки бизнеса могут быть представлены схематично (рис. 1). 
 
Рис. 
1. Варианты практической реализации концепции 
 
управления стоимостью предприятия [4, с. 225] 
 
 
 
Оценка бизнеса в узком смысле этого слова (не фирмы, которой он принадлежит) происходит, в общем, теми же методами, что и оценка рыночной стоимости фирмы, которая специализируется на данном бизнесе. Это не меняет содержания настоящего пособия, однако накладывает некоторые особенности, по поводу которых ниже даются соответствующие комментарии. 
 
В частности, ликвидационная цена(у) фирмы, специализирующейся на определенном бизнесе, и самого ее бизнеса (имущественного комплекса) различаются тем, что ликвидационная цена(у) фирмы должна быть уменьшена на цена(у) ее обязательств, в то пора как ликвидационная цена(у) бизнеса как имущественного комплекса не вечно требует такого уменьшения. Причиной служит то, что при продаже имущественного комплекса долги юридического или физического лица, которое до сих пор вело бизнес, не являются для имущественного комплекса как такового обременением, не передаются покупателю. 
 
Долг фирмы при оценке и продаже имущественного комплекса фирмы не учитывается и тогда, когда дело продается не по ликвидационной, а по рыночной стоимости, т.е. при наличии разумного времени для нахождения довольно заинтересованных покупателей и для ведения переговоров с ними. 
 
Если выручка от продажи имущественного комплекса используется для выкупа доли в фирмы у венчурных инвесторов, то причитающаяся им доля в стоимости имущественного комплекса должна быть уменьшена на приходящуюся на их долю в фирмы сумму кредиторской задолженности фирмы. Причем в случае сохранения фирмы как действующей в финансовом смысле допустимо, по договоренности сторон, чтобы вместо вычитания пропорционально распределенной суммы задолженности фирмы вычитать равную доле инвестора в фирмы долю в текущей стоимости будущих платежей по обслуживанию и погашению этого задолженности. 
 
Оценщиками бизнеса как при оценке имущественного комплекса, так и при оценке специализирующейся на определенном деле фирмы выступают одни и те же лицензированные по данному виду деятельности юридические и физические лица. Последние свои услуги оказывают в рамках индивидуальной предпринимательской деятельности, требующей обязательного страхования на случай оспаривания их оценки и возможной уплаты компенсации принесенного неверной оценкой убытков.