Концепции управления стоимостью недвижимости

.

Введение 
 

Управление стоимостью предприятия - в настоящее пора одна из наиболее популярных концепций менеджмента. В РФ, как и во многих других странах, в последние годы изменилось понимание оценки бизнеса. Оно расширилось и стало включать в себя оценку не только рыночной стоимости закрытых компаний, но и имущественных комплексов любых фирм, а также имущественных комплексов по отдельным видам их хозяйственной деятельности. Концепция менеджмента стоимостью предприятия ориентирует менеджмент на рост рыночной стоимости фирмы или рост стоимости имущественного комплекса, создаваемого либо развиваемого в инновационных проектах. Эта концепция в противоположность концепции максимизации текущих и ожидаемых на ближайшее пора прибылей предполагает акцент на реализацию проектов, позволяющих наладить для фирмы на будущее стабильные повышенные финансовые потоки.

Управление  недвижимостью — осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание  их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение  сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования в интересах собственника.

Недвижимость  – специфический товар на мировом  рынке. Его основной особенностью являются большие размеры денежных потоков связанных с созданием и эксплуатацией объекта недвижимости.  В период мировой рецессии управление недвижимостью особо необходимо для сокращения и оптимизации расходов, которые несет собственник ОН. Помочь собственнику справиться с этой задачей может качественное управление, которое, как правило, осуществляет управляющая компания. До прихода мирового кризиса собственники недвижимости не задумывались об оптимизации расходов, так как сверхприбыли, получаемые от ОН, покрывали эти расходы. Но в период мирового финансового кризиса прибыли собственников ОН стали снижаться, что заставило их задуматься о целесообразности грамотного управления их недвижимостью. Оптимизация заключается в экономии затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Способов эксплуатации недвижимости два: плановый и «по факту». Плановый способ предполагает наличие технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания, бюджет эксплуатации на 12 месяцев и постоянный кадровый ресурс для реализации всего перечисленного. Эксплуатация «по факту» предполагает вмешательство в работу систем и оборудования, только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады.  Вне зависимости от того, обслуживает ли собственник сам или использует для этой цели управляющую компанию, один из кардинальных способов экономии - переход  от планового способа к эксплуатации «по факту». Это уменьшит затраты на 80-90%.  Конечно, нужно предварительно оценить риски и провести по возможности мероприятия по их минимизации. 

Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним. При внутреннем управлении объекта недвижимости все процессы контролирует сам собственник или управляющий, который управляет только этим конкретным объектом. Внешнее управление осуществляет без непосредственного участия собственника в процессе управления. При внешнем управлении собственник доверяет управление объектом недвижимости управляющей компании. 

1.4. Понятие управляющего  и управляющей  компании

Управляющий – лицо, осуществляющее организацию  и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости.

Управляющая компания – организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью. УК управляет несколькими ОН находящимися в собственности 3-х лиц или в собственности УК.

   Типы  управляющих компаний:

• Профессиональные УК – это, как правило, западные компании, обладающие богатым опытом в сфере управления недвижимостью.
• Компании консультанты – кроме управления предлагают и другие услуги, такие как подбор арендаторов.

Бывшие структурные  подразделения собственников –  были созданы для внутреннего  управления, но затем вышли на внешний  рынок.

УК вышедшие из других сфер бизнеса

1.5. Функции УК на  разных стадиях  жизненного цикла  ОН

Жизненный цикл ОН – это период времени  в течении которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя  расходов, имеет возможность получать доход, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Стадии жизненного цикла:

Ключевыми функциями и обязанностями  УК являются:

1.Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы ОН;

2.Своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН;                                                         3.Разработка бюджета доходов и расходов;                                                                                            4.Организация технического обслуживания и санитарного содержания ОН;                                 5.Анализ и мониторинг РН;                                                                                         

6.Организация рекламы и продвижение ОН;                                                                                7.Работа с клиентами ОН: привлечение арендатора ,организация обслуживания арендатора;                                                                                                                                                          8.Финансовый менеджмент  на объекте (учет, отчетность, планирования и организация расходов).                                                                                                                                                                9. Работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного  контроля и надзора;                                                                                           10.Работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН,   и по повышению рыночной стоимости ОН;                                                        

11.Организация и обеспечение безопасности;                                                                                      12.Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником ОН. 

1.6.Виды  УК по подходам  к управлению

1.Facility management. -управление инфраструктурой здания , эксплуатация и модернизация его инженерных систем ;производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны ;техническая поддержка и обслуживание здания.                                                                                                                             Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания.                                                                                                                                                     2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

                                                                                         3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.                                        4.Asset  management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое. Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости.

1.7.Форма  сотрудничества собственника  и УК.                                                                                   1.Агентское соглашение-владелец ОН не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица. (В данном случае управленец  - безвольный посредник между собственником и другими объектами).                                             2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки,  юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться ОН передается управляющей компании на определенный срок.                                                                                           3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.

 1.8.Основные принципы управления.                                                                                 Для решения поставленных задач в основу систему УН должны быть положены следующие принципы:                                                                                                           

 1.Принцип  пообъективного  управления - основным  объектом управления является  ОН, под которым понимается юридически  обособленная часть недвижимого  имущества, состоящая из земельного  участка и всех связанных с ним зданий и сооружений.                                                                                             2.Принцип целенаправленности управления, - применителен к каждому ОН. Собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит ОН.                                                                                                                                     3.Принцип комплексности управления - деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла ОН , направленных на достижение целей собственника.                                                                                                       4.Принцип обоснованности управленческих решений - управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выявленными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии ОН , рынка недвижимости тенденции развития экономики и т . д. ).                                                                                                                                                5.Принцип наиболее эффективного использования(НЭИ).-управление ОН должно обеспечить его НЭИ. НЭИ определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей мере обеспечивает достижение целей собственника.                                                                                                                       Основные критерии принципа:                                                                                                                           - юридическая допустимость;                                                                                                                           - финансовая возможность;                                                                                                                                      - экономическая целесообразность;                                                                                                                             - НЭИ.                                                                                                                                                               6.Принцип единства системы управления - система управления должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:                                                                 - целей собственника;                                                                                                                                                 - анализа НЭИ;                                                                                                                                                      - определения ответственных за управления каждым конкретным ОН;                                                     - контроль за ОН и деятельностью управляющего;                                                                                     - предоставление отчетности о результатах управления;                                                                                           - ответственности за результаты управления.                                                                                         7.Принцип профессионализма управления:                                                                                                                          1)Управление осуществляется специализированными УК , обладающие необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;                                                                                            2)Управление осуществляется в соответствии с разработанными стандартами и методами.