Классификация жилых объектов недвижимости

     Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;
• хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;
• индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);
• минимальный размер квартир – 50…60 м2 (максимальный – определяет заказчик) при высоте потолка 2,8…3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2);
• наличие нескольких санузлов;
• инженерные коммуникации из металлопластика;
• высокую степень звуко- и теплоизоляции;
• деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя;
• надежные металлические двери;
• конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;
• эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;
• круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем – все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;
• парковку для машин.

   Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

   Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

   Сейчас в России второе рождение обрела мансарда, которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект

недвижимости.

     В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше – пентхауcы. Признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150…200 м2. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.

     Также недвижимость можно классифицировать как малоэтажные жилые комплексы  и индивидуальные жилые строения. Обычно такая классификация применяется к загородным объектам недвижимости.

     Малоэтажный жилой комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые коттеджные поселки. К нему можно отнести:

     Таунхаус – многоквартирный жилой дом, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Иногда Таунхаус приравнивают к коттеджу, но это не так, поскольку это не загородный, а городской дом. «Таунхаус» – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим).

     В основу типологии индивидуальных жилых  строений (ИЖС) положено целевое назначение дома.

     Индивидуальный  дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И это не только об инженерные коммуникации (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но и социальная инфраструктура.

     Загородный  дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню – русскую или финскую (в зависимости от вкуса хозяина).

     Дачный  дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме

консервации на зиму, максимальной защищенности от непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

   Коммерческие  объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

   Объекты торговли :

• многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.

• супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.
• гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.
• универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.
• ритейл-парк - представляет собой единое строение – комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются минимальная площадь вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30 % площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности.

     Гостиничные и развлекательные  объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания. Уровень комфорта – главнейший фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

Известны  более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются:

• европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;
• система букв (A, B, C, D); используется в Греции (A = 4*, B = 2*, C = 3*, D = 1*);
• система корон – в Великобритании;

     В Российской Федерации есть гостиницы  класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует три класса: экономический, средний и первый (или высший), присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р 506459–4.

     Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные  в первую очередь на деловых путешественников (по советской терминологии – на командированных), обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, не менее 80 % одно- и двухместных номеров. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками и кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. Клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и

телеграфные услуги, хранят ценности клиентов в  специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы этого типа предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне 1300…6000 р./сут.

В последнее  время в России наблюдаются тенденции  создания сетей гостиниц с

унифицированным уровнем сервиса, дизайном номеров  и общей системой бронирования.

     В крупных городах стремительно растет строительство объектов недвижимости для индустрии развлечений: культурно-деловых и культурно- досуговых центров, домов мод, бильярдных залов, фитнес-центров, теннисных кортов, аквапарков, боулингов и др.

     Офисная недвижимость, также подразделяется по категориям А, Б, и С, D. По местоположению объект относиться к классу А; по типу и техническому уровню здания – к типу В; интегральный класс объекта – С.

В международной  практике используется следующая классификация⁴: 

Класс А1 : 
1.Международный девелопер. 
2. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
3. Полностью заново отстроенное здание. 
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха. 
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»: 
- фальш-полы и подвесные потолки, 
- высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м, 
- рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между ними не менее 6 м. 
6. Подземная парковка и удобный доступ. 
7.Система бесперебойного электропитания. 
8. Современные системы безопасности здания. 
9. Профессиональный арендодатель. 
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
11. Международная управляющая компания.

Класс А2: 
1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание. 
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях. 
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге». 
5. Достаточная парковка и удобный доступ. 
6. Система бесперебойного электропитания. 
7. Современные системы безопасности здания. 
8. Профессиональный арендодатель. 
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
10. Международная управляющая компания.

Класс В1: 
1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
2. Реконструированное здание. 
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха. 
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 
5. Качественный ремонт «евростандарт». 
6. Достаточная парковка и удобный доступ. 
7. Современные лифты. 
8. 24-часовая охрана. 
9. Профессиональный арендодатель. 
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
11. Профессиональная управляющая компания.