Классификация жилых объектов недвижимости

Титульный 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

  Недвижимость  составляет значительную часть частной, государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности.  
Деятельность по управлению недвижимостью ориентирована на собственника конкретного объекта недвижимости. Только профессиональное управление обеспечивает комплексный подход к прогнозированию денежных потоков, связанных с эксплуатацией недвижимости, а также к организации технического обслуживания, к процессу поддержания и улучшения состояния объекта.   

  Оценка  недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

• квартиры и комнаты
• помещения и здания под офисы и магазины
• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для
• других целей (в ближайшей перспективе)
• складские и производственные объекты.

      Кроме того, объекты недвижимости, как  правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. В своей контрольной работе я рассмотрю классификацию и виды недвижимости, а также их необходимость. 
 

1. Классификация объектов недвижимости

 

     Согласно  ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.¹

     Недвижимое  имущество может быть классифицировано с различных точек зрения. Это связано с многообразием форм проявления полезности конкретной недвижимости и позволяет ее более четко идентифицировать как объект оценки. Рассмотрим классификацию в виде рисунка 1. 

  

  

 
 
 
 
 

Рисунок 1. Классификация недвижимого имущества

     В рамках определенной категории недвижимое имущество получает дальнейшую детализацию по функции использования. Данная детализация также может иметь несколько уровней. Например, в застроенных землях выделяют жилую недвижимость, которая в свою очередь подразделяется на многосемейную и односемейную жилую недвижимость; или коммерческую недвижимость, состоящую из торговой, офисной или гостиничной недвижимости, каждая из которых имеет свою внутреннюю классификацию.

     Классификация по степени освоенности используется с целью разграничения вакантных земельных участков и улучшенной недвижимости. Здесь также могут быть выделены подклассы. Так, вакантные земельные участки будут подразделяться:

• на неосвоенные и неподлежащие освоению;
• на неосвоенные, но предусмотренные к освоению, -

     а улучшенная недвижимость, например, –  на освоенные и застроенные земельные участки; на освоенные, но незастроенные земельные участки, или находящиеся в стадии застройки, в том числе незавершенного строительства.

Классификация по степени освоенности может  быть самостоятельной или дополнять классификацию по типу использования недвижимого имущества.

     Также широко используется классификация по характеру оборота недвижимости на рынке, в рамках которой вся недвижимость подразделяется на два основных класса:

• специализированная недвижимость;
• неспециализированная недвижимость.

     К специализированной недвижимости относится та, которая в силу своих характеристик редко, если вообще когда-либо, продается или сдается в аренду на открытом рынке для продолжения существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть действующего предприятия. Примерами специализированной недвижимости являются здания и сооружения нефтеперерабатывающих и химических заводов, электростанций, доков, депо, объектов специализированного медицинского или иного обслуживания.

     К неспециализированной недвижимости относится вся остальная недвижимость, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности.

     Определение объектов недвижимости предполагает наличие  в их структуре двух элементов.

1. Естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».
2. Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие,

общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.

     Рассмотрим  наиболее подробно классификацию каждого вида недвижимого имущества (Рисунок 2).

     Многоквартирный дом – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (выше 20 этажей).

     Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для

постоянного проживания граждан: жилой дом, часть  жилого дома; квартира, часть

квартиры; комната.

   Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.

     Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.

     Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

     Под помещением понимают единицу объекта недвижимости, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

     Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания

       

     Рисунок 2. Расширенная классификация объектов недвижимости 
 
 

данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество.

     Общее имущество – все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты недвижимости (квартиры), а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости – квартира. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения (жилья) должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество.

     В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, недвижимость в совместной собственности является неделимой: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

     К коммерческим зданиям и сооружениям относятся офисы, рестораны, магазины, развлекательные комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы;

     Общественные  (специальные) здания и сооружения включают:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);
• культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парк культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);
• специальные здания и сооружения (административные милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты).

  Инженерные  сооружения – это мелиоративные сооружения, дренаж и т. д.

Каждую  из рассмотренных групп можно  разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.

  Искусственные объекты называют недвижимостью  по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства. К ним относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены. При фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимости. Право собственности на них подлежит регистрации.² Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав на незаконченные объекты строительства, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после государственной регистрации права собственности на объект. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Классификация жилых объектов недвижимости

 

Жилые объекты недвижимости подразделяются по следующим видам.

     Жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитного жилья в различных городах разный. Однако существуют общие требования к жилью данного типа. Можно выделить семь критериев элитности³:

1. место – светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение – основной критерий элитности – является и основным фактором ценообразования;
2. материал – дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;
3. клубность – важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Число квартир на площадке должно быть не более двух;
4. инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;
5. инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;
6. элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом – это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему уже не нужно называть адрес – все и так поймут, о чем идет речь;
7. управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.