Этапы формирования рынка земли в России

3. Перспективы развития рынка земли  России

     Анализ  формирования рынка земли позволил выявить следующие особенности  его становления.

     Во-первых, образование первичного рынка земли  в современной России связано  с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектам хозяйственной деятельности. На первых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земля используется для нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными и административными единицами. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отождествление сущности рыночного оборота земли с ее свободной куплей-продажей, трактовка частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли, что не могло способствовать его эффективному становлению, развитию, а, тем более - совершенствованию. В-третьих, борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли, но и ее использования как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др. В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения земли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов как хозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствует росту трансакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результат этого процесса - появление теневого рынка земли.

     Скрытые формы рынка земли или теневые  рынки земли - порождение переходного  периода от плановой экономической  системы социалистического типа к рыночной экономике, - явление, характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны. Основные формы теневых сделок реализуются следующими способами:

     во-первых, путем продажи недвижимости (зданий, сооружений и др.), которая сопровождается передачей сопутствующей земли. По форме - это сделка по поводу недвижимости, а на самом деле в стоимость помещения включена стоимость земли. Например, департамент по управлению муниципальным имуществом получает право пользования землей безвозмездно путем административного выделения, а затем продает помещение торговой организации. Причем в стоимость помещения включается и стоимость земли, хотя при оформлении документов она не учитывается;

     во-вторых, сдача в аренду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли реализуется в скрытой форме.

     Все вышесказанное позволяет выделить несколько типов классификации  рынка земли. По степени вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости - легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками, и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости - формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.

     Важный  момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России – приведение рынка  земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

     В «пакете» этих задач на первое место  нужно поставить затянувшееся на долгие годы создание таких структур, как Земельный банк, Земельный  залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами, причем не только залога, но и сдачи в аренду, внесения в качестве пая в уставной капитал совместных предприятий, наконец, страхования от недобросовестных сделок с землей. И все это – с квалифицированным учетом специфики земельного участка.

     Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного  рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит, а по большому счету  – просто отсутствие полноценных  статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым в статистике конечным результатам сделок. Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и мотивах поведения участников рынка. На основе нынешней статистики стратегические перспективы развития земельного рынка определять просто невозможно.

     Есть  и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов, и т.п.

     Принципиальное  значение в управлении земельным достоянием России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций.

     Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля и при предлагаемом нами к созданию Министерстве земельно-недвижимого экономического ресурса.

     Государственный «присмотр» за российским земельно-недвижимым экономическим ресурсом – это  целый пласт уникальной управленческой деятельности, остро нуждающейся в профессиональном подходе. Прошлое руководство земельной службы всячески уходило от постановки таких проблем и задач, последовательно подменяя их «геодезическими», т.е. чисто технократическими, имитирующими управленческую деятельность в данной сфере мероприятиями.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

     Ничем не обоснованная, разорительная для  государственной казны спешка в  создании на всей территории России опорных  пунктов кадастровой системы  – не единственный изъян практики ее организации. Не менее серьезный недостаток, по существу исключающий возможность использования кадастровой информации для каких-либо серьезных экономических расчетов и обоснований, заключается в том, что информация эта является максимально деэкономизированной, сведенной в основном к показателям геодезических измерений в сочетании с неким набором правоустанавливающих характеристик (сведения о собственнике, адрес участка и разного рода ограничения) и сомнительными по своей достоверности оценками кадастровой стоимости объектов учета. Другие показатели, позволяющие использовать кадастровую информацию как сведения об экономическом ресурсе, а тем более о многомерной сравнительной ценности его потребительских свойств, оказались напрочь «выкорчеванными».

     И теперь в единое целое необходимо свести информацию, объективно формирующуюся на разном территориально-географическом основании, не синхронизированную во времени и, что самое главное, с разными возможностями приведения к общему экономическому «знаменателю».

     Задача  весьма сложная. Но посильная, если организовать в дополнение к модернизированной кадастровой системе совмещенный по времени и месту комплексный мониторинг экономического пространства, причем так, чтобы соединить в единой информационной «оболочке» привязанные по месту и времени «наслоения» разнородных информационных массивов. Для этого нужно решить еще один не терпящий отлагательства вопрос – отказаться от профессионально ущербной методики массовой кадастровой оценки земельно-недвижимых объектов и освоить в практической оценочной деятельности профессионально полноценные методические разработки.  

Библиографический список 
 

1. Беленький В. Устанавливая «правила игры» на земельном  рынке. // Вопросы экономика. – 2004. - №8.
2. Гумеров Р. Ещё раз о коллизиях движения к земельному рынку. // Российский экономический журнал. – 2006. - №2.
3. Комов Н. В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. – М.: Русслит, 2005.
4. Коробейников М. Реформирование земельных отношений в России. // Вопросы экономики. – 2007. - №3.
5. Садков В., Попова О. Становление, проблемы и перспективы развития рынка земель в России. // АПК: Экономика управления. – 2005. - №3.
6. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России //. Отечественные записки. – 2004. -  № 1 (16).
7. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2006.