Экономика жилой застройки и основные технико-экономические показатели на уровне жилого района. Методика определения стоимости жилых рай

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ УКРАИНЫ

ПРИДНЕПРОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  АКАДЕМИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И АРХИТЕКТУРЫ

 

КАФЕДРА АРХИТЕКТУРНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

 

 

РЕФЕРАТ

На тему: «Экономика жилой застройки и основные технико-экономические  показатели на уровне жилого района. Методика определения стоимости жилых  районов.»

 

 

 

 

 

Выполнила ст. гр. Арх-09-2:                                                    Дашко М. С.

Проверил ассистент:                                                                   Речиц А. А.

 

 

 

 

г. Днепропетровск 2013

При застройке жилой территории района большую роль играет выбор  типов жилых домов и их этажности. От этого в решающей степени зависит  экономичность застройки и возможность  обеспечения населения жилищем  в соответствии с соотношением различных  типов семей.

Взаимное расположение зон  различного назначения на территории жилого района зависит от функциональной связи между ними, а их величина (площадь участков школ, детских учреждений, сада, участков зданий культурно-бытового обслуживания) определяются нормами.

Экономичность благоустройства  жилого района (дороги, инженерные сети, озеленение) в значительной степени зависит от целесообразного использования территории. Экономика застройки характеризуется количеством жилой площади в квадратных метрах на 1 га территории жилого района и определяется понятием «плотность жилого фонда».

Различают плотность жилого фонда брутто и нетто. Плотность  брутто определяет количество жилой  площади в квадратных метрах на 1 га всей территории жилого района, включая участки детских учреждений, школ, коммунально-хозяйственных зданий, районный сад, физкультурные площадки и улицы района.

Величина плотности жилого фонда брутто изменяется в зависимости  от этажности.

Жилой территорией района называется территория, занятая жилыми домами с прилегающими к ним озелененными участками для отдыха населения  и игр детей, хозяйственными площадками, местами для автостоянок, пешеходными  дорогами и проездами в пределах жилой территории.

В жилую территорию не входят улицы и проезды, расположенные  вне жилой территории, участки  школ, детских учреждений, культурных и торговых центров, гаражей, котельных, районных садов и физкультурных площадок.

Плотность жилого фонда нетто  характеризует количество жилой  площади на 1 га жилой территории.

Плотность жилого фонда с  точки зрения санитарно-гигиенических  условий проживания характеризуется  площадью застройки, выраженной в процентах  от жилой территории (площадь нетто) и называется плотностью застройки (или процентом застройки).

Плотность жилого фонда нетто  и плотность застройки также  изменяются в зависимости от этажности.

Дополнительным показателем, применяемым в процессе проектирования, является число жителей на 1 га территории жилого района. Этот показатель является производным от количества жилой площади и меняется в зависимости от нормы жилой площади на человека.

Освоение территории жилого района, прокладка инженерных сетей, дорог, озеленение и ее эксплуатация экономически тем более выгодны, чем выше плотность жилого фонда. Однако если увеличение плотности жилого фонда вышеопределенного предела приводит к излишней скученности населения, к уменьшению площади свободных территорий и озеленения, то чрезмерное увеличение свободных территорий в районе приводит к удлинению сетей инженерных коммуникаций и дорог и снижению экономичности застройки, а увеличение расстояний от жилых домов до обслуживающих зданий и остановок городского транспорта ухудшает условия обслуживания жителей. Сопоставление величин площадей различных функциональных зон района чрезвычайно показательно.

С понижением этажности жилая  территория увеличивается неравномерно и тем быстрее, чем меньше этажность, особенно резко она увеличивается при появлении приквартирных участков. Территория, предназначаемая для размещения необходимых в районе учреждений общественного обслуживания, садов, физкультурных площадок, остается постоянной при любой этажности, так как ее величина зависит от численности населения и колеблется в пределах, допускаемых нормами: 8,4—13,7 м² на человека. Из соотношений площади жилой территории при различной этажности и территории общественного обслуживания, которая колеблется в пределах от 1:1 до 1:9, видно, насколько компактнее становится застройка при увеличении этажности и, следовательно, укорачиваются расстояния между жилищем и обслуживающими учреждениями.

В дальнейшем с увеличением  нормы жилой площади до 12 и 15 м² на человека расчетное количество жителей  в районе будет уменьшаться и  соответственно будет увеличиваться  территория района, приходящаяся на одного человека, в основном это скажется на увеличении площади озеленения.

Одновременно расширится и улучшится общественное обслуживание жителей района.

Одним из показателей, позволяющих  сравнивать экономичность застройки  с точки зрения затрат на благоустройство, является линейная плотность, которая  характеризует использование жилых  улиц на территории района и инженерных сетей, проложенных, как правило, вдоль  этих улиц. Линейная плотность выражается количеством жилой площади, приходящейся на погонный метр дорог.

Не меньшее значение для  характеристики экономичности застройки  имеет количество жилой площади, приходящейся на 1 пог.м фасада жилого дома.

Плотность жилого фонда в  районе нормируется в зависимости  от принятой этажности жилых домов  как по нижнему, так и по верхнему пределу в зависимости от конкретных условий проектирования.

Экономическая и санитарно-гигиеническая  характеристика планировки и застройки  жилого района находит отражение в показателях ив балансе территории, из которых видно, как использована территория и насколько экономически выгодной является застройка.

Проект планировки и застройки  жилого района должен иметь следующие показатели: территория района (брутто), жилая территория (нетто), число жителей, плотность жилого фонда (брутто и нетто), плотность застройки, общая площадь озеленения.

Особенности планировки жилого района в зависимости от типов жилых домов. В застройке жилого района должны быть предусмотрены различные типы квартир. Для определения потребности населения в количестве квартир различного размера пользуются статистическими данными, показывающими процентное соотношение семей разного численного состава.

Необходимое количество квартир  различного размера может быть получено при использовании в застройке  жилых домов как одного, так  и нескольких типов.

Застройка домами одного типа создает известное единообразие условий жизни, поскольку во всех квартирах предусматривается одинаковый уровень обслуживания и комфорта. Однако применение домов одного типа создает условия для максимальной типизации конструктивных элементов  и, следовательно, наиболее полно удовлетворяет  требования индустриализации строительства.

При застройке жилого района домами нескольких типов можно более полно ответить на различные потребности жителей. В этих случаях для различных по этажности и планировке домов применяют по возможности унифицированные элементы перекрытий, стен и т. д. Необходимое соотношение квартир в пределах жилого района достигается либо применением домов одного типа, в которых обеспечен необходимый набор квартир разной величины, либо домов разных типов, позволяющих создавать необходимый набор квартир по микрорайону в целом.

Планировка территории жилого района при застройке малоэтажными жилыми домами с приквартирными участками имеет свои специфические особенности. Этот тип застройки характеризуется небольшой плотностью жилого фонда ив связи с этим относительно высокой стоимостью благоустройства на единицу жилой площади.

При застройке малоэтажными домами неизбежно возрастает длина  проездов и инженерных сетей (по сравнению  с многоэтажной застройкой). Поэтому  при определении экономичности  этого типа застройки большую  роль играет величина линейной плотности.

Увеличение площади приквартирных  участков при постоянной ширине их мало влияет на стоимость благоустройства. Например, при увеличении участка  со 150 до 300 м² длина проездов возрастает всего на 4—5%. Наибольшая ширина участков получается при застройке одноквартирными  и двухквартирными домами, ввиду  необходимости устройства пожарных разрывов между домами. Такая застройка  менее экономична, чем застройка  блокированными домами, которая дает возможность получить наименьшую ширину участков при значительно меньшем  количестве разрывов между домами.

Линейная плотность застройки  двухэтажными блокированными домами с  приквартирными участками колеблется от 8 до 10 м² жилой площади на 1 пог.м проездов, в то время как при застройке двухквартирными домами такой же этажности с участками линейная плотность уменьшается примерно в 2 раза.

Небольшая плотность двухэтажной  застройки приводит к увеличению расстояния от жилых домов до обслуживающих  учреждений и остановок городского транспорта, к ухудшению связи  между отдельными группами жилых  домов.

Однако малоэтажные дома с приквартирными участками имеют и свои преимущества — простота возведения, возможность применения для строительства местных дешевых материалов, связь жилища с природой. Из всех типов двухэтажных жилых домов наибольшими экономическими и бытовыми преимуществами обладает застройка блокированными домами. Этим и объясняется распространение застройки двухэтажными блокированными домами за рубежом, где блокированные дома применяются также и в городской застройке в сочетании с многоэтажными домами.

В нашей стране малоэтажная  застройка применяется преимущественно  в поселках и пригородной зоне, причем при блокированных домах  не всегда имеются индивидуальные участки, в этих случаях в микрорайоне  устраивают сады общего пользования  как при многоэтажных домах.

Примером малоэтажной  застройки без участков может  служить микрорайон Сосновая Поляна в Ленинграде. Характерным примером зарубежного малоэтажного строительства  с приквартирными участками является микрорайон в Билстоне (Англия).

В экспериментальном проекте  малоэтажной застройки с приквартирными участками интересен прием расположения жилых домов вокруг небольших  общих озелененных участков, по которым  проложены проезды к домам. При  застройке малоэтажными домами с  приквартирными участками стремятся  сократить участок до минимума, что  позволяет увеличить плотность жилого фонда. К таким решениям относится застройка жилого комплекса Тускалано под Римом, где участки заменены внутренними озелененными двориками.

 

Застройка многоэтажными  домами одинаковой этажности.

На стоимость благоустройства  территории при застройке одинаковой этажности мало влияет тип дома (многосекционный, односекционный, коридорный или галерейный), так как показатели линейной плотности  зависят не от экономической характеристики самих домов, а от системы их размещения на территории. Важным фактором в экономике  застройки является этажность. Увеличение этажности позволяет сократить  площадь территории при меньшей  плотности застройки, улучшив таким  образом условия обслуживания населения  и сократив затраты на внешнее  благоустройство. Однако увеличение этажности  дает экономический эффект до тех  пор, пока не требуются более сложные  конструкции, установка лифтов и  устройство мусоропроводов, удорожающих  строительство самих домов.

Применение домов повышенной этажности целесообразно в тех  случаях, когда экономия на благоустройстве  территории перекрывает дополнительные затраты, связанные с повышенной этажностью. Увеличение этажности дает экономические преимущества при  застройке в районах с дорогостоящими видами транспортных сооружений (метро, мосты) и при высоких затратах на инженерные сети и дороги (при  неблагоприятных грунтовых условиях).

В пяти-, десяти- и двенадцатиэтажной  застройки по мере увеличения этажности  увеличивается плотность жилого фонда, уменьшается плотность застройки  и за этот счет высвобождается площадь  для озеленения и размещения зданий, обслуживающих культурные и бытовые нужды населения.

Смешанной застройкой называется застройка, в которой применены  жилые дома разной этажности. Плотность  жилого фонда при смешанной застройке  принимается пропорционально соотношению  жилого фонда по этажности зданий.

Могут быть приняты два  приема решения смешанной застройки. При одном решении застройка  отличается только этажностью домов, принцип  планировки квартир во всех домах  одинаков, а следовательно, и одинаковы  бытовые условия и уровень  внутреннего благоустройства. Этот прием применяется обычно в целях  увеличения плотности жилого фонда  и разнообразия архитектурного решения. Для второго приема смешанной  застройки характерно применение жилых  домов разных типов с различной  планировочной и бытовой организацией квартир: многоквартирные секционные дома, дома гостиничного типа с помещениями  коллективного обслуживания, малоэтажные  дома с приквартирными участками  или без них и т. д.

Застройка жилого района домами разных типов дает возможность предоставить населению квартиры с различными условиями проживания. Блокированные дома с участками предназначаются, как правило, для многодетных семей из пяти-шести и более человек, секционные дома средней и большей этажности — для семей средней численности из трех-четырех человек, где преобладают взрослые, дома гостиничного типа, большей частью повышенной этажности, предназначаются для малосемейных и одиноких.