Экономика недвижимости

 

     Условие

     Офисное здание выставлено на продажу за 500 млн. руб. Общая площадь офисного здания составляет 3300 квадратных метров (табл. 7 стр. № 2). На момент продажи здание, по условиям ранее заключенного арендного договора, находится в аренде. По условиям аренды, срок которой заканчивается через 2 года, арендатор выплачивает арендную плату из расчета 25 т. руб. за 1 кв. м. площади в год (стр. № З). После окончания срока аренды арендатор планирует освободить офисное здание.

     Анализ, проведенный консультантом-оценщиком, показал, что для более выгодного использования выставленного на продажу здания, целесообразно реконструировать его таким образом, чтобы после окончания срока аренды, увеличить размер взимаемой с арендаторов арендной платы. После реконструкции предполагается получить три (стр. № 4) равные по площади секции. В этом случае можно ожидать, что арендная плата может составить 25 т. руб. за 1 кв. м. в год (стр. № 5).

     В то же время реконструкция неизбежно  повлечет за собой привлечение дополнительных средств в размере 50 млн. руб. (стр. № б). Такая реконструкция может быть проведена за 3 месяца. В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято две секции из трех (для 1, 3, 4 вариантов).

     Помимо  перечисленного постоянные расходы  на содержание офисного  здания, начиная с третьего года, будут составлять 10000 т. руб. в год (стр. № 7). До третьего года постоянные и операционные расходы в расчет не принимаются. Операционные расходы исчисляются как 10 % от арендной платы, также начиная с третьего года.

     В дальнейшем ожидается, что, начиная  с 4-го года постоянные расходы будут  возрастать на 8 % в год (стр. № 8) не зависимо от размера арендной платы. А, начиная  с 7-го года, операционные расходы также  будут возрастать на 4 % в год по сравнению с суммой прежних операционных расходов. В то же время ставка арендной платы с 7-го года уменьшится до 30 т. руб. за 1 кв. м. в год (стр. № 11).             

     Ставка  капитализации (дисконта) в течение  оговоренного периода будет также  изменяться по следующей схеме: (стр. № 12 табл. 7):

     со  дня заключения сделки по 2-й год  - 9 %;

     с 3-го по 5-й год - 12 %;

     с 6-го по 8-й год - 12 %.

     По  истечении восьми лет сдачи здания в аренду, его планируется продать  за 500 млн. руб. (стр. № 13). Ставка дисконта на этот период будет составлять 10 % годовых (стр. № 14).

     Таблица 7

     Исходные  данные

 

     Решение:

     Рассчитаем  валовой доход:

     1 год: 25 000 руб. * 3 300 м² = 82 500 000 руб.

     2 год: 25 000 руб. * 3 300 м² = 82 500 000 руб.

     3 год: (35 000 руб. * 3 300 м²) / 12 мес. * 9 мес. / 3 сек. * 2 сек. =

     = 57750000 руб.

     4 год: 35 000 руб. * 3 300 м² = 115 500 000 руб.

     5 год: 35 000 руб. * 3 300 м² = 115 500 000 руб.

     6 год: 35 000 руб. * 3 300 м² = 115 500 000 руб.

     7 год: 30 000 руб. * 3 300 м² = 99 000 000 руб.

     8 год: 30 000 руб. * 3 300 м² = 99 000 000 руб.

     Рассчитаем  постоянные расходы:

     3 год: 10 000 000 руб.

     4 год: 10 000 000 руб. * 1,08 = 10 800 000 руб.

     5 год: 10 800 000 руб. * 1,08 = 11 664 000 руб.

     6 год: 11 664 000 руб. * 1,08 = 12 597 120 руб.

     7 год: 12 597 120 руб. * 1,08 = 13 604 890 руб.

     8 год: 13 604 890 руб. * 1,08 = 14 963 281 руб.

     Рассчитаем  операционные расходы:

     3 год: 57 750 000 руб. * 10% / 100% = 5 775 000 руб.

     4 год: 115 500 000 руб. * 10% / 100% = 11 550 000 руб.

     5 год: 115 500 000 руб. * 10% / 100% = 11 550 000 руб.

     6 год: 115 500 000 руб. * 10% / 100% = 11 550 000 руб.

     7 год: 11 550 000 руб. * 1,04 = 12 012 000 руб.

     8 год: 12 012 000 руб. * 1,04 = 12 492 480 руб.

     Рассчитаем  периодический поток дохода:

     3 год: 57 750 0000 руб. – 5 775 000 руб. = 51 975 000 руб.

     4 год: 115 500 000 руб. – 11 550 000 руб. = 103 950 000 руб.

     5 год: 115 500 000 руб. – 11 550 000 руб. = 103 950 000 руб.

     6 год: 115 500 000 руб. – 11 550 000 руб. = 103 950 000 руб.

     7 год: 99 000 000 руб. – 12 012 000  руб. = 86 988 000 руб.

     8 год: 99000 000 руб. – 12 492 480  руб. = 86 507 520 руб.

     Рассчитываем дисконтированный денежный поток по формуле:

DCF =

,

      где NOI – чистый операционный доход;

      i – ставка дисконтирования;

      n – анализируемый год.

      1 год: DCF = ;

      2 год: DCF = ;

      3 год: DCF = ;

      4 год: DCF = ;

      5 год: DCF = ;

      6 год: DCF = ;

      7 год: DCF = ;

      8 год: DCF = .

     Определим текущую стоимость:

     3 год: 36 994 778 руб. – 10 000 000 руб. – 50 000 000 руб. =

     = - 23 005 222 руб.

     4 год: 66 062 917 руб. – 10 800 000 руб. = 55 262 917 руб.

     5 год: 58 984 747 руб. – 11 664 000 руб. = 47 320 747 руб.

     6 год: 52 664 953 руб. – 12 597 120 руб. = 40 067 833 руб.

     7 год: 39 361 086 руб. – 13 604 890 руб. = 25 756 196 руб.

     8 год: 34 949 709 руб. – 14 693 281 руб. = 20 256 428 руб.

     Итого:

      75 688 073 руб. + 69 438 599 руб. – 23 005 222 руб. + 55 262 917  руб. +

      47 320 747 руб. + 40 067 833 руб. + 25 756 196 руб. + 20 256 428 руб. =

      310 785 571 руб.

     2. Определим текущую стоимость от перепродажи офисного здания через 8 лет эксплуатации.

PV =

,

     где DCF₈ – дисконтированный денежный поток последнего 8-го года.

     R – коэффициент капитализации.

 PV =

,

     3. Определим общую (текущую) стоимость недвижимости с учетом стоимости арендных платежей и текущей стоимости от перепродажи недвижимости

     310 785 571 руб. + 349 497 090 руб. = 660 282 661 руб. 

     Рекомендации  покупателю относительно целесообразности покупки офисного здания: В связи с предлагаемыми условиями эксплуатации здания, его стоимость увеличивается до 660 млн. руб. Стоимость выставляемого на продажу офисного здания 500 млн. рублей, следовательно его покупка целесообразна.

 

     Контрольное задание  № 4.

    Дайте письменные ответы на вопрос:

    Назовите  основные принципы оценки недвижимости. 

    Основные  принципы оценки недвижимости можно  разделить на 4 категории.

    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

    Наиболее  вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость  недвижимости.

    Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

    Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует  несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

    На  стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

    Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта  существует несколько ограничений:

    – максимальная эффективность; 
– финансовая обоснованность; 
– физическая осуществимость; 
– соответствие законодательству.

    Максимальная  эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

    Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

    Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.