Экономика недвижимости

 Гражданский  кодекс России предусмотрел новый  вид дарения - пожертвование. 

 Субъектами  пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты  и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.  
 
 

2.Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

                                 

    Во  введении приводится краткая историческая справка, относящая период становления профессиональной оценочной деятельности как самостоятельного бизнеса в отдельных странах к 1940-м гг., а объединение международных усилий в этой области — к 1980-м гг. Собственно Международный комитет FVSC был основан в 1981 г. Характерно, что в качестве важнейших аргументов для консолидации деятельности оценщиков различных стран и создания системы согласованных стандартов оценки приводятся возросшая с конца 1970-х гг. активность в развитии международных финансовых потоков и интенсивно развивающиеся процессы глобализации бизнеса.

    Действующая структура Международных стандартов включает следующие разделы.

    I. Введение (общее).

    Международный комитет по стандартам оценки IVSC (общая предыстория, члены Комитета, статус и взаимодействия, руководство и местоположение Комитета).

    Конституция FVSC (даты основания и реорганизаций, наименование, цели, руководящие и исполнительные органы, механизмы участия и взаимодействия, общее собрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика и процедуры). Международные стандарты оценки (цели и области действия, организационная структура документа в целом, формат — типовая внутренняя структура стандартов, приложений и руководств, этапы развития). 
 

    Так, общая структура документа "International Valuation Standards 2000" имеет следующий вид.

    1. Введение

    2 Общие концепции и принципы

    3. Кодекс поведения

    4. Типы собственности

    5. Типы оценок

    6.  Стандарты: International Valuation Standards: IVS1 и IVS2

    7.  Приложения: International Valuation Applications: IVA1 и IVA2

    8.  Руководства (Guidance Notes)

    9. Комментарии

    10. Словарь терминов.

    Формат (типовая структура) основных стандартов и руководств включает девять унифицированных  позиций:

    1) введение;

    2) область действия (связь с другими материалами и областями действия других стандартов оценки);

    3) основные определения;

    4) связь со стандартами бухгалтерского  учета;

    5) основные положения (разъяснения)  данного стандарта;

    6) дискуссионные аспекты;

    7) предостережения;

    8) отклонения от стандартов;

    9) дата введения документа в  действие.

    II. Основные концепции и принципы оценки (General Valuation Concepts and Principles).

    Введение (о фундаментальной общности проблем  оценки в различных странах).

    Понятия земли и собственности, а также оценивания и профессии оценщика.

    Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого имущества, различных типов активов, амортизации.

    Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная  и замещения.

    Рыночная стоимость.

    Принцип наилучшего использования ("...наиболее вероятное использование для  объекта из тех, которые физически  возможны, юридически разрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценке объекта").

    Полезность (назначение и эффективность использования).

    Другие  важные концепции (в частности, варианты толкования рыночной стоимости, остаточной стоимости замещения).

    Методы  оценки.

    III. Кодекс поведения (Code of Conduct).

    Вводное замечание.

    Области действия кодекса (в том числе  статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательной базой).

    Определения.

    Вопросы этики: взаимодействия с коллегами  и специалистами из других областей, конфликт интересов, конфиденциальность в работе, независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке.

    IV. Типы оцениваемой собственности (Property Types).

    Вводные замечания.

    Недвижимость: термины и толкования, типы объектов недвижимости, права и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки, основные методы оценки.

    Движимая  собственность: термины и толкования, типы объектов, улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематериальные активы, особенности оценки и методы оценки.

    Бизнес: коммерческая деятельность, действующее  предприятие, юридические лица, сложные  структуры, инвестиционный бизнес, особенности оценки и методы оценки.

    Финансовые  интересы: виды финансовых интересов  при различном партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бумаги, связь со стандартами финансовой деятельности, особенности оценки.

    V. Международные стандарты оценки IVSC (International Valuation Standards).

    Этот  раздел трансформирует основные концепции и принципы предыдущего раздела в ином разрезе — применительно к более конкретизированным ситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два основных стандарта IVS1 и IVS2.

    Введение  в Международные стандарты: рыночная и нерыночная базы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

    IVS1 — "Базис оценки — рыночная стоимость": дается детальный анализ рыночной оценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной деятельности.

    IVS2 — "Базисы оценки — другие, чем рыночная стоимость": рассматриваются нерыночные типы оценок, в том числе, оценка при сохранении направления использования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированная оценка, износ и старение, переоценка и др.

    VI. Приложения к Международным стандартам (International Valuation Applications).

    IVA1 — "Оценка для финансовой отчетности" (Valuation for Financial Reporting). В организационном плане это, возможно, ключевое звено в составе стандартов оценки. Его назначение — помочь оценщику недвижимости в собственных действиях и во взаимодействиях в этой специфической, сложной и хорошо формализованной работе смежных профессионалов с финансовой документацией.

    IVA2 — "Оценка для кредитных целей" (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, где оно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняется исключительно высокой рыночной востребованностью данного класса операций.

    VII.  Руководящие указания (Guidance Notes GN1—GN8).

    Этот  раздел Международных стандартов сформирован как последовательное развитие ранее действовавших приложений к Международным стандартам APG1—APG3. В настоящее время он включает следующие руководства:

    GN1 "Недвижимость",

    GN2 "Оценка арендных прав",

    GN3 "Оценка машин и оборудования",

    GN4 "Нематериальные активы",

    GN5 "Действующее предприятие",

    GN6 "Оценка бизнеса",

    GN7 "Опасные и ядовитые вещества в оценивании",

    GN8 "Остаточная стоимость замещения".

    В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известное под индексом APG1) разъясняет особенности оценки действующего предприятия (как действующего производственного объекта) в соотношении с базисами рыночной стоимости и нерыночных методов.

    Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2) предназначено помочь оценщику разобраться в мере влияния вредных и отравляющих веществ (строительных и отделочных материалов, компонентов окружающей среды) на стоимостную оценку рассматриваемого им объекта недвижимости.

    В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное внимание уделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целей бухгалтерского учета и подобных финансовых документов. Рассматриваются особенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающих различные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машин и технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

    Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терминов и схему взаимодействий с международными финансовыми стандартами (International Accounting Standards). 
 
 

3.Принципы  оценки недвижимости 

Принципы  оценки недвижимости можно сгруппировать  по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта  недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько  принципов.

Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. Поэтому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение. 

Принципы  основанные на представлениях пользователя.

Данные  принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

      Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность. 

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

    Замещение.  Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за эквивалентный с  меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор анализируя поток дохода  от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

    Следовательно, принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.