Экономика недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Содержание: 
 

1.  Операции с недвижимостью………………………………………..3

2.Оценка недвижимости  в соответствии с международными

 стандартами  ……………………………………………………………10

3.Принципы оценки  недвижимости …………………………………..16

    Список использованных источников ………………………………23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Операции  с недвижимостью  в жилищной сфере

Купля-продажа 

 По договору  купли-продажи продавец обязуется  передать в собственность покупателя  имущество, а покупатель —  принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег. Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

 Договор купли-продажи  является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

 Условия договора купли— предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

 Субъектами  договора являются продавец и  покупатель. В качестве продавца  может выступать только собственник  вещи, действующий непосредственно  или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов.

 Объект купли-продажи,  поскольку это взаимный договор,  неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.

 При отсутствии  этих данных в договоре условие  о недвижимом имуществе, подлежащем  передаче, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным  (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).  

Аренда 

 В договоре  имущественного найма участвуют два контрагента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель — тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,— пишет О.С.Иоффе,— есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю». Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

 Можно выделить  следующие юридические признаки  договора имущественного найма: 

 ·     для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;

 ·     имущество переходит от наблюдателя  к нанимателю во временное  пользование; 

 ·     предметом договора имущественного  найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и не потребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;

 ·     договор имущественного найма  являются двусторонним договором,  ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности).

   Содержание  договора имущественного найма  состоит в предоставлении пользования  вещью. Приобретаемое по этому  договору право не является  правом собственности, а лишь  правом извлечения из вещи  той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.

 Договор аренды  представляет собой соглашение  сторон, в силу которого одна  сторона (арендодатель) обязуется  передать в пользование другой  стороне (арендатору) имущество во  временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

 Проект ЖК  дает более короткое определение  — «по договору аренды арендодатель  предает в возмездное пользование и владение жилое помещение на срок, установленные в договоре аренды» (ч.2 ст.86). Договор аренды на срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме.

  Традиционно  ставки арендной платы устанавливаются  на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м.

 Размер арендной  платы определяется исходя из  фактической площади данного  объекта. При длительных сроках  используется годовая ставка. Размер  арендной платы определяется  как сумма платежей за аренду  отдельных помещений здания.   

      

  Ипотека

   Ипотека  означает выдачу ссуды под  залог недвижимого имущества.  Классический объект ипотеки  - земельный участок. Ипотека открывает  возможность предоставлять в  качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

          Ипотечные кредиты, как правило,  недороги, маржа ипотечных банков  невелика, а прибыль “набирается”  за счет больших объемов размещаемых  кредитов. Привлекают эти банки  средства также под невысокие  проценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.

          На рынке ипотечных кредитов  функционируют четыре субъекта:

          1. заемщик, стремящийся приобрести, возможно, лучшую недвижимость;

          2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;

          3. инвестор, который стремится получить  максимальную прибыль, вкладывая  средства в закладные; 

          4. правительство, которое должно  создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.

          Ипотечные кредитные механизмы  должны обеспечить доступность  кредита для заемщика, а также  прибыльность кредитования.

Обмен жилых помещений 

 Несмотря  на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

 Согласно  положениям, установленным ст. 67 Жилищного  кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

 Обмен допускается  между двумя, тремя и более  нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

 Законом предусмотрены  случаи, при которых обмен жилого  помещения не допускается. То  есть, если:

-  к нанимателю  предъявлен иск о расторжении  или изменении договора найма  занимаемого им помещения;

- обмен носит  фиктивный характер;

- дом (жилое  помещение) грозит обвалом, подлежит  сносу или переоборудованию для  использования в других целях  либо передается для государственных  или общественных нужд;

- дом подлежит  капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

- помещение  является служебным или находится  в общежитии; 

- в связи  с обменом жилищные условия  одной из обменивающихся сторон  существенно ухудшаются, в результате  чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

 Обмен жилых  помещений считается совершенным  с момента получения обменивающимися  сторонами обменных ордеров.  

  Дарение жилых помещений

  Что касается  современного российского гражданского  законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

 Во-первых, основной  квалифицирующий признак договора  дарения, отличающий его от  подавляющего большинства гражданско-правовых  договоров, состоит в его безвозмездности.  Признак безвозмездности договора  дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

 Если жильё  передаётся при наличии встречной  передачи вещи или права, то  такой договор дарением не  признаётся. На практике такие  случаи иногда встречаются. При  оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

 Во-вторых, признаком  дарения является увеличение  имущества одаряемого.

 В-третьих,  при дарении увеличение имущества  одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

 В-четвёртых,  непременным признаком договора  дарения является согласие одаряемого  на получение подарка. Согласно  ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое  время отказаться от дара до  его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

 Как правило,  дарение жилых помещений происходит  между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами  в договоре дарения могут выступать  как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

 В исключительных  случаях закон даёт возможность  дарителю отказаться от исполнения  договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.