Ипотека

     - размер и срок исполнения обязательства,  обеспечиваемого ипотекой;

     - право, в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю;

     - наименование органов государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество, зарегистрировавшего  это право, залогодателя [16, c.98].

     Согласно  ст. 1 по договору об ипотеке одна сторона  – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны – залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным  законом [2].

     Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных  первичного и вторичного рынка закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора  и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором  происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной системы  путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения  средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития [5, c.315]. В связи с этим, необходимо остановиться на Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах", который посвящен эмиссии и обращению "ипотечных ценных бумаг", под которыми понимаются названные в законе облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст.2 №152-ФЗ) [3]. В действительности предмет закона выходит за пределы определения особенностей эмиссии и обращения отдельного типа ценных бумаг. Более правильным будет сказать, что данный закон посвящен механизму, который позволяет за счет размещения ипотечных ценных бумаг и привлечения от этого денежных средств осуществить рефинансирование ипотечных кредитов. Данный закон создает логически завершенный финансовый процесс: сначала выдают ипотечные кредиты, затем их объединяют и формируют ипотечное покрытие, за которые эмитент получает деньги путем размещения облигаций с ипотечным покрытием или выдачи ипотечных сертификатов участия. С позиции кредитной организации получается, что сначала деньги под залог недвижимости выдают одним лицам (заемщикам), а затем с использованием требований к этим лицам деньги возвращаются обратно от других лиц (инвесторов фондового рынка). В этом случае кредитная организация является в некотором роде посредником между гражданами и инвесторами фондового рынка [26, c.65-66].

     Однако  в законах, регулирующих отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, присутствуют недочеты, разногласия с другими нормативно-правовыми  актами и законами, которые и не дают развиться ипотеке в нашей  стране на должном уровне. Среди  факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, следует назвать  отсутствие должной защиты прав кредиторов, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

     В соответствии с законодательством  РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими  кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору  реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым  иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или  в судебном порядке.

     Необходимо  внести изменения в Гражданский  процессуальный кодекс, позволяющие  ипотечному кредитору подавать в  суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному  приставу своим постановлением освобождать  предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

     Также в законодательстве РФ отсутствует  надлежащее регулирование порядка  реализации предмета ипотеки, на который  обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных  торгов. Такими организациями в настоящее  время являются органы Российского  фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями  РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и  уполномоченные договором и доверенностью  РФФИ. Как правило, таковыми выступают  обычные коммерческие общества (ООО  или ЗАО).

     Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным  компаниям монополизировать данный рынок.

     Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

     В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки  отведено 2 месяца с момента получения  всех необходимых документов от судебного  пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и вторичные  торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

     Представляется  необходимым закрепить порядок  отбора уполномоченных организаций  и требований к ним на уровне нормативно-правового  акта Правительства РФ, а также  издать ряд документов, четко и  подробно расписывающих процедуру  реализации предмета ипотеки.

     Как результат, внесение предлагаемых изменений  и дополнений в действующее законодательство, направленное на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов  ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

     Также необходимо сказать, что с принятием  поправок к Закону "Об ипотечных  ценных бумагах" банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

     Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг – это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной [17, c.53-54].

     Таким образом, отсутствие должной защиты прав кредиторов тормозит развитие ипотеки. Однако принимаются меры по постепенному устранению данных проблем. В частности, недавно был принят закон, позволяющий  выселять неплатежеспособного залогодателя и членов его семьи из заложенного  имущества, даже если это жилье является единственным.

     В данной главе было рассмотрено законодательное  обеспечение ипотечного кредитования в РФ, а также были показаны некоторые "пробелы", присутствующие в нынешнем законодательстве, касающемся ипотеки.

     В нынешних условиях, когда предпринимаются  меры по стабилизации экономики и  реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного  кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована  на создание системы эффективного и  масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции  выдвигается создание законодательной  базы и нормативного регулирования  процесса ипотечного кредитования с  целью снижения финансовых рисков и  повышения доступности жилья [4]. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

     Совершенно  очевидно, что существующая сегодня  законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет  устранить многие препятствия на пути развития ипотеки. 

     3. Источники финансирования ипотечного кредита 

     Решение одной из важнейших проблем, стоящих  в настоящее время в России, – то есть доступность жилья, в  условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население  доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при  развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли  приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.

     Все финансовые ресурсы, используемые банками  для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

     1) собственный капитал банка, что  характерно для большинства государственных  и негосударственных коммерческих  банков;

     2) капитал акционеров и спонсоров,  привлеченный нерыночным способом;

     3) капитал, привлеченный под государственные  гарантии (АИЖК).

     Однако  для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при  самых благоприятных обстоятельствах  они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной  программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые  смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [25, с. 50].

     Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между  участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные  ценные бумаги и размещения их среди  инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

     1) формирует из единообразных закладных  пулы и выпускает на их основе  эмиссионные ипотечные ценные  бумаги. Размещая ценные бумаги  на фондовом рынке, кредитор  возвращает ресурсы, вложенные  в ипотечное кредитование;

     2) продает закладные операторам  вторичного рынка, высвобождая  кредитные ресурсы. Операторы  вторичного рынка формируют из  однотипных ипотечных кредитов  пулы и выпускают на их основе  ипотечные ценные бумаги.

     Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению  капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

     Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают  в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы  предполагает наличие развитого  вторичного ипотечного рынка [9, c. 487].

     Необходимо  сказать, что финансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных  облигаций АИЖК, обеспеченных государственной  гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует  ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые  в соответствии с определенными  требованиями, предоставляет межрегиональную  ликвидность и фактически выводит  денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала [19, c.33]. Государственная гарантия по облигациям АИЖК в полном объеме покрывает основную сумму долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего долга Российской Федерации и фиксируется в госбюджете как федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций их средств, а обеспечивает их выплату только с определенной отсрочкой и только в случае надлежащего соблюдения требований процессуального характера [10, c.250-251]. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается тщательным андеррайтингом заемщиков (т.е. оценкой кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика, а также качества предмета залога [18, c.43]), определенными стандартами и проверкой закладных, выкупаемых у региональных операторов.