Ипотека

     Существуют  различные виды ипотечного кредитования. Наиболее распространенная – стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита, при которой заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть  которой идет на погашение кредита  и часть – на уплату начисленных  за месяц процентов. Такие кредиты  относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. Долг к концу срока должен быть полностью оплачен.

     В современной практике также применяют  кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу  самоамортизирующихся. Они предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый или шаровой платеж.

     Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного  долга. Например, в течение первых пяти лет погашают только проценты, а в последующие три года –  проценты и основной долг.

     Кредиты с участием обычно применяют при  финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта.

     Кредиты с нарастающими платежами или  с нарастающим аннуитетом предусматривают  равнопеременные выплаты в течение  всего срока и используются владельцами  сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или же с другой периодичностью. Данный вид ипотеки позволяет учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижает риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивает эффективность долгосрочных кредитных операций [11, c.68].

     Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. позволяют  оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной  и максимальной ее величине. Изменение  ставок будет влиять и на срок кредитования. Для того, чтобы изменения ставок не были чрезвычайно резкими, допускают предельную допустимую норму корректива, оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенными рисками, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке [6, с.64-65].

     В последние годы Россия переживает ипотечный  бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% [27, с.9].

     Однако  это все в будущем. В настоящее  же время в РФ существует ряд проблем, возникших при реализации национального  проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", к реализации которого Правительство  РФ приступило в конце 2005 года. Главная  из проблем, отмечаемая президентом  Европейского трастового банка Андреем  Крысином, – активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья [17, c.52]. Этого же мнения придерживается и президент Ассоциации региональных банков России Александр Мурычев, который в статье "Проблемы и перспективы развития ипотеки в России" приводит статистику, что в среднем за год должен быть прирост жилья для России 145 млн. кв. м в год, однако это примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья [20, c.8].

     Неразвитость  ипотеки в России по сравнению  с зарубежными странами нередко  связывают с высокими процентными  ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться  программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В среднем  в РФ ставки по ипотечным кредитам колеблются в размере от 12 до 15% годовых  в рублях и от 10 до 11% в валюте [24, c.45]. Однако на самом деле на сегодняшний  день величина кредитной ставки в  банках составляет около 35%, тогда как  в рекламных сообщениях указываются  другие проценты: остальные вычеты либо не указываются, либо прописываются  очень мелким шрифтом. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Процентная ставка в промышленно развитых странах пока значительно ниже, чем в России: так, в США она составляет около 6% годовых, в Польше – 6,7, Англии – 5,75, Италии – около 5%. Но с каждым годом разница между ипотечными процентами в России и зарубежных банках плавно уменьшается [20, c.12].

     В то же время следует помнить: непродуманное  и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может вызвать ряд проблем. Примером здесь может служить опыт США, где в свое время началось беспрецедентное снижение учетной ставки, которая к 2004 году достигла уровня 1%. В условиях, когда инфляция составляла 2-3%, деньги оказались почти "бесплатными", что привело к изменению поведения банков. Уже не клиенты убеждали в необходимости получения кредита, а сами банки принялись гоняться за людьми, навязывая им деньги. Конечно же, население приняло эту игру с увлечением. В итоге ипотечный долг в США достиг суммы в $7,8 трлн. Это, в свою очередь, привело на рынке недвижимости к мощному росту, как количества строившихся домов, так и цен на них. На этом фоне в США стала развиваться инфляция. Для ее удержания стали поднимать ставку рефинансирования (сейчас она составляет 5,25%), что соответствует удорожанию денег. А так как проценты по большинству выданных ипотечных кредитов были привязаны к размеру ставки рефинансирования, то платежи по кредитам сильно возросли, что и обусловило возрастание количества дефолтов [13, с.8].

     Существенно сдерживали развитие ипотечного кредитования в РФ и действовавшие до 2006 г. жесткие  стандарты АИЖК. В настоящее время  стандарты несколько ослаблены: снижен первоначальный взнос заемщиков  с 30 до 10% от стоимости жилья, процентная ставка стала дифференцированной (зависит  от суммы первоначального взноса собственными средствами и срока  кредитования), увеличился срок кредитования до 30 лет, а срок окончания выплат по возрасту – до 75 лет [22, c.14].

     Ипотека, по мнению президента РФ В.В. Путина, должна стать доступным способом решения  проблем для людей со средними доходами, и к 2010 г. минимум треть  граждан должны получить возможность  приобретать жилье, отвечающее современным  требованиям, как за счет собственных  накоплений, так и с помощью  жилищных кредитов [23, c.46]. В связи актуальностью этой проблемы в данной главе была показана сущность ипотечного кредитования, основные субъекты, предмет, объект ипотеки, рассмотрены ее основные виды, а также показаны особенности ипотеки в Российской Федерации. В настоящее время с уверенностью можно сказать, что популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты и все больше российских потребителей стремятся воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства. 
 
 
 
 
 

     2 Законодательное  обеспечение ипотечного  кредитования в  практике современной  России 

     Проблема  правового регулирования залоговых  отношений, и в частности ипотеки, постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом. Основной задачей государства в  становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное  регулирование процесса с целью  снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья  для граждан.

     Развитие  ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием  нормативной базы, регулирующей ипотечные  сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

     Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать  законодательно урегулированные черты  с принятием в 2000 году Концепции  развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного  ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное  жилье, так и жилье на вторичном  рынке [12, c.48]

     В настоящее время ипотека в  России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а  также:

     - Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге  недвижимости)" (в редакции от 5 февраля 2004 г.);

     - Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных  ценных бумагах" (в редакции  от 29 декабря 2004 г.);

     - Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" (в редакции от 9 июня 2003 г.);

     - постановлением Правительства РФ  от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об  Агентстве по ипотечному жилищному  кредитованию";

     - постановлением Правительства РФ  от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах  по развитию системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации";

     - постановлением Правительства РФ  от 25 августа 2001 г. № 628 "Об  утверждении правил предоставления  государственных гарантий Российской  Федерации по заимствованиям  открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию";

     - рядом положений Правительства  г. Москвы, положений и инструкций  Банка России [9, c.487-488].

     Основы  ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах. Остановимся поподробнее на них.

     Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – закон, регулирующий отношения, возникающие  в связи с залогом недвижимости – ипотеки.

     Согласно  ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной  регистрации в едином государственном  реестре органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней [1]. В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры [2].

     Ипотека устанавливается в обеспечение  обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование  кредитом. Кроме того, если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

     1) в возмещение убытков и (или)  в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой  обязательства;

     2) в виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренных обязательствами,  обеспеченными ипотекой либо  федеральным законом;

     3) в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

     4) в возмещение расходов по реализации  заложенного имущества (ст.3 №102-ФЗ) [2].

     Договор об ипотеке заключается с соблюдением  общих правил Гражданского кодекса  РФ о заключении договоров, а также  положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

     В договоре об ипотеке должны быть указаны:

     - предмет ипотеки, его оценка  и существо;