Ипотечное кредитование

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения следующих основных задач:

пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;

- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В целях оказания содействия становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории Санкт-Петербурга была создана ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акций Агентства находятся в государственной собственности субъекта РФ – Санкт-Петербурга.

Правительством города уже проведен ряд мероприятий по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге. В частности, в программе по ипотеке город берет на себя предоставление субсидий тем, кто стоит в городской очереди на улучшение жилищных условий – до 40% стоимости будущей квартиры. Подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Правительством Санкт-Петербурга, ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» и коммерческими банками по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Это должно сделать реальным для жителей города принятый во всем мире способ улучшения жилищных условий. Соглашение с правительством города подписали представители 24 банков.15

Агентством разработаны и одобрены две основополагающие программы: программа «Рефинансирование кредиторов» и программа «Гарантирование кредитов».

ПРОГРАММА «РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОРОВ»

В основе программы лежит концепция привлечения Агентством досрочных и дешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с Федеральным ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК и одобренными Правительством РФ. Деятельность АИЖК направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем их унификации и стандартизации для всех участников ипотечного рынка; организацию методической и консультационной помощи региональным ипотечным структурам посредством развития сети региональных операторов во всех регионах России; обеспечение возможности рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотек.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

Обеспечение кредита:

Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;

Дополнительное обеспечение – обязательство страхования жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

В случае. Если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

Параметры кредита:

Срок кредита – 62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);

Процентная ставка по Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования, с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;

Валюта кредита – российские рубли;

Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

Досрочное погашение –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная сумма частичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.

Размер кредита:

Не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;

Не менее 300 000 рублей;

Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

К анализу платежеспособности заемщика;

К предмету залога;

К порядку оформления ипотечной сделки;

К процедуре выдачи кредита.

Агентство берет на себя обязательство рефинансировать выданный банком ипотечный кредит, соответствующий стандартам Агентства, путем приобретения закладной.

Результатом реализации Программы будет появление на рынке финансовых услуг Санкт-Петербурга конкурентоспособного и доступного для широкого населения кредитного продукта, номинированного в национальной валюте.

Одним из достоинств Программы является то, что в ней может принять участие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями и материально-технической базой, независимо от показателей финансовой деятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством в течение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковского учета не относятся к долгосрочным кредитам.

ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ»

В основе программы лежит концепция эффективного перераспределения рисков кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у банков кредитов, по которым обнаружились признаки неплатежеспособности заемщиков.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

Обеспечение кредита:

Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удостоверены закладной;

Дополнительное обеспечение – обязательно страхование жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

В случае, если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

Параметры кредита:

По данной Программе банк выдает кредиты по собственным параметрам, согласованным с Агентством:

Срок кредита – по согласованию Агентства и банка;

Процентная ставка по кредитному договору – по согласованию Агентства и банка;

Валюта кредита - по согласованию Агентства и банка;

Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

Досрочное погашение - по согласованию Агентства и банка.

Размер кредита:

Не менее 30% и не более 80% от рыночной стоимости и приобретаемого жилья;

Не менее 10 000 долларов США;

Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

К анализу платежеспособности заемщика;

К предмету залога;

К порядку оформления ипотечной сделки;

К процедуре выдачи и обслуживания кредита;

К процедуре выкупа закладной в случае дефолта.

Агентство берет на себя обязательство гарантировать выкуп выданного банком ипотечного кредита, соответствующего стандартами Агентства, путем приобретения закладной в случае наступления дефолта данной закладной.

Результатом реализации Программы станет увеличение уровня доступности ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками в рамках собственных программ для населения Санкт-Петербурга за счет либерализации требований к потенциальным заемщикам. Кроме того. Агентство надеется на снижение банками процентных ставок в результате перераспределения кредитных рисков.

Данная Программа рассчитана на банк, обладающий необходимыми лицензиями, материально-технической базой, а также финансовой возможностью выдавать долгосрочные кредиты за счет собственных средств, так как кредиты остаются на балансе банка и выкупаются Агентством только в случае наступления дефолта закладной.

Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами – страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынка ценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ.

Существует и другой вариант привлечения денежных средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение досрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования применялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда «США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.

По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10 банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:

Высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);

Несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;

Недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности;

Высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;

Сравнительный анализ перечисленных систем позволил сделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На сегодняшний день ипотека доступна лишь тем, чей годовой доход составляет от $ 25 000 до $ 50 000. Все проблемы ипотечного кредитования на данный момент укладываются в три равно значимых пункта: макроэкономические параметры программы, т.е. низкая покупательная способность населения (лишь 1,5% россиян могут позволить себе купить жилье; годовой доход выше 4 тыс. руб. на человека имеют всего

5% наших сограждан; остальные вообще не имеют шансов на кардинальное решение своих жилищных проблем); ее институциональное обеспечение; профессиональные кадры.