1.2 Объекты  ипотечного  кредитования

 

     Объектом  ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

     С юридической точки зрения ипотека  является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком  своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

     Основным  достоинством ипотеки является возможность  приобрести объект недвижимости уже  сейчас, вместо того, чтобы много  лет накапливать необходимую сумму.

     Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных  государственных ипотечных агентств.

     Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

     За  те несколько лет, что ипотека  существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

1.3 Классификация ипотечных  кредитов

 

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.1

     1. По объекту недвижимости:

     - земельные участки;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

     - воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

     - объекты незавершенного строительства.²

     2. По целям кредитования:

     - приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

     - на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

     - строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

     Данное  кредитование строительства жилья  происходит поэтапно: каждый последующий  платеж осуществляется только после  завершения его предыдущего этапа.

     3. По виду кредитора:

     - банковские;

     небанковские.

     4. По виду заемщиков:

     как субъектов кредитования:

     - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

     - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

     по  степени аффилированности заемщиков  кредиты могут предоставляться:

     - сотрудникам банков;

     - сотрудникам фирм – клиентов банка;

     - клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

     - лицам, проживающим в данном регионе;

     - всем желающим.

     5. По способу рефинансирования. Ипотечным  кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).

     6. По срокам кредитования. В ряде  стран классификация кредитов  различается по срокам (табл. 3).

     Таблица 2

     Способы рефинансирования ипотечных кредитов

 

     Таблица 3

     Классификация кредитов по срокам

 

     7. По способу амортизации долга:

     - постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

     - кредит с переменными выплатами;

     - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

     8. По виду процентной ставки:

     - кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

     - кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

     9. По возможности досрочного погашения:

     - с правом досрочного погашения;

     - без права досрочного погашения;

     - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     10. По степени обеспеченности (величине  первоначального платежа). Сумма  может составлять от 50% до 100% стоимости  заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

     - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

     - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

 

Глава 2. Опыт зарубежных стран в сфере  ипотечного кредитования объектов недвижимости

2.1 Ипотечное кредитование в странах восточной Европы. Ипотечное кредитование в США

 

     Каждая страна решает проблему обеспечения жильем своего населения по-своему, но система кредитования населения на покупку жилья, в том или ином виде, существует во всех развитых и развивающихся странах. Одноуровневая система ипотечного кредитования представляет собой существование неких специальных ипотечных банков, которые не занимаются ничем другим, кроме работы по ипотечным кредитам. Такую систему часто называют немецким вариантом ипотечного кредитования.

     Эволюция  ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США, и потому она стала называться американской системой ипотечного кредитования. Она предполагает, что участники ипотеки - покупатель жилья, банк-кредитор и агентство-продавец - связаны через некий государственный орган, у которого есть дешевые ресурсы для выкупа закладных у банка. Его прообраз - американское государственное агентство FNMA («Фэнни Мэй»). На этапе первичного рефинансирования агентство, выкупая у банка закладные, возвращает ему выданные в кредит деньги. Затем агентство выпускает облигации, обеспеченные этими закладными. Сделки с инвесторами совершаются уже без участников первого этапа, но покупатель продолжает выплачивать агентству, у которого с банком договор на обслуживание, кредит в течение всего установленного срока [1].

     За 10 лет объем банковских кредитов частному сектору в большинстве  стран Восточной Европы, увеличился в несколько раз. К примеру, в  Эстонии – с 14% ВВП в 1995 году, до 74,3% ВВП в 2006-м. В Румынии показатель вырос почти вдвое – до 21,1% ВВП. Опережающий рост банковского кредита в этих странах до недавнего времени рассматривался исключительно как свидетельство улучшения инвестиционного климата, как признак сближения структуры экономики "старой" и "новой" Европы. Исследования банков, занимающихся ипотечными программами, свидетельствует о том, что в ряде стран Восточной Европы рост объема кредитования может оказаться чрезмерно быстрым. Это грозит дисбалансами и потенциальными кризисами. Прежде всего, такая опасность угрожает прибалтийским странам – Эстонии, Латвии и Литве. На примере ипотеки в ЕС можно проследить, что рост объема кредитования покупок жилья существенно превысил предложение новых квартир. В результате асимметрии спроса и предложения цены на жилье быстро растут, создавая предпосылки для возникновения "мыльного пузыря" на рынке недвижимости. В этом контексте в обзоре единственный раз упоминается и Россия – российские инвесторы в прибалтийскую недвижимость дополнительно разогрели этот рынок. В Болгарии или Словении, как и в России, ипотечное кредитование находится в процессе становления: доля ипотечной задолженности к ВВП в этих странах в 2007 году составляла всего 1%. Несколько иная картина наблюдается в таких странах, как Чехия, Румыния и Венгрия. Например, в Венгрии бурный рост ипотеки пришелся на 2002-2006 годы, когда доля ипотечной задолженности к ВВП выросла с 2% до 8%, а до этого в течение пяти лет не происходило роста ипотечного рынка, и показатель не сдвигался с 1,5% к ВВП [2].

     Рынок ипотечных кредитов в Венгрии  действует слаженно и находится  под защитой государства. Ставка рефинансирования Центрального Банка  Венгрии на декабрь 2005 г. составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет [2].

     В Польше около $7 млрд. одолжили люди в 2006 году, на приобретение и строительство жилья. Было выдано свыше 200 тыс. кредитов. Это наполовину больше, чем в 2005 году. 2,2% по кредитам ежегодно платят клиенты банков ”Фортиус”, ”Дойче банк”, ”РКО БП” с 2007 года. В 2006 г. проценты по ипотечным кредитам составляли 4,5-5% годовых. 13% заемщиков 2007 года перенесли свои кредитные портфели в банки с более низкими процентами. Несмотря на уплату 1% неустойки, переход в другой банк окупится за четыре года. В Великобритании 56% заемщиков на протяжении 20-летнего кредита переносят кредиты в другие банки. $12,5 тыс. дохода польской семьи не облагаются налогом, если она берет свыше $100 тыс. ссуды на покупку или строительство жилья. Средняя зарплата поляков в 2005 году, составила порядка 750 долларов США [2].