Санкт-Петербургский  Государственный  Архитектурно-Строительный Университет

   ________________________________________________________ 
 

   Кафедра Экономики Строительства 
 
 

   Курсовая  работа 
 

Дисциплина: «Экономика недвижимости» 

На  тему: «Ипотечное кредитование объектов недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

                                       Выполнил : Амосова А.В.

                                       Группа      : ЭУП, 5 курс

                                                      Шифр 05-420 

                                       Проверил  : _______________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург 

2010

 

Содержание 

 

Введение

 

     Жилищная  проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

      Реформы, проведённые в России в девяностые годы двадцатого века, обеспечили переход основной доли жилищного фонда из государственной собственности в частную. В результате чего функция государства по обеспечению населения жильём сохранилась только в отношении отдельных категорий граждан, прежде всего малоимущих, большинство же россиян вынуждено решать жилищную проблему самостоятельно. В этих условиях несоответствие доходов населения стоимости приобретения недвижимости, привело к снижению уровня доступности жилья и возрастанию социальной напряжённости в стране. Актуальность данной проблемы подтверждается созданием приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России", направленным на её решение.

      Одним из инструментов стабилизации ситуации в жилищной сфере, используемых в  национальном проекте является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), которое является одним из наиболее эффективных механизмов финансирования приобретения жилья, зарекомендовавшем себя в развитых странах.

      Однако  его интеграция в российскую экономику, сопряжена с рядом сложностей, в результате которых, данным видом кредитования в настоящее время может воспользоваться лишь малая часть населения страны, что не снижает остроты жилищной проблемы. Так, одним из нерешённых вопросов в данной сфере, является эффективная организация функционирования систем ИЖК на региональном уровне. Его возникновение связано с особенностями экономического потенциала и нормативно-правовой базы, регулирующей жилищные и финансовые отношения в регионах.

      Следовательно, существует практическая потребность в разработках направлений совершенствования систем ИЖК на уровне отдельных регионов.

 

Глава 1. Теоретические  основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и отличительные  черты ипотеки

 

     Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.) [1].

     В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под  залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков [7]. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

     Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

     Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

     Ипотека несет в своем содержании две  составляющие – экономическую и правовую.

     В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

     В правовом отношении ипотека –  залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

     Рассматривая  ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает [5]:

     - отношения собственности;

     - кредитные отношения;

     - финансовые отношения.

     Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права  на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

     Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог  недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

     Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это  способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного) обязательства  – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

     Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому  имуществу относятся земельные  участки и все, что прочно с  ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

     В-третьих, предмет ипотеки всегда находится  во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней  мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

     В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право  на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой) [1], которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

     В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

     И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

     Финансовые  отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также  и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

     Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений  с рынками недвижимости, страхования  и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

     Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

     1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

     2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

     3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

     4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладых) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение,, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

     5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

     Таким образом, ипотечный кредит – это  кредит, обязательство, возвращение  которого обеспечено залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Несмотря  на интернациональный характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.